장기보유특별공제

 

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다주택자의 중과세율 적용을 폐지하고 누진세율 적용으로 세법이 개정되었으며, 다주택자에 대한 장기보유특별공제 배제도 폐지됨에 따라 다주택자의 경우 3년 이상 보유시 최장 30%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있게 되었으며, 일반세율을 적용받게됨.

 

 

장기보유특별공제

 

장기보유특별공제는 부동산(토지 또는 건물)을 3년 이상 보유한 경우에 대해서만 적용한다. 다만.보유기간이 3년 미만인 부동산, 미등기양도자산, 비사업용 토지의 양도에 대해서는 장기보유특별공제를 적용하지 아니한다.

 

구    분	공   제   율
과세되는 1세대 1주택	보유기간×8%(한도:10년 이상 보유 80%)
상기 외의 주택 및 토지·건물	보유기간×3%(다만,3년 이상 4년 미만 보유:10%, 한도:10년 이상 보유 30%

※장기보유특별공제 적용대상:토지 및 건물의 양도로 발생하는 소득

※보유기간:토지·건물의 취득일로부터 양도일까지의 기간

※장기보유특별공제액(소법 제96조 제2항)=(실지양도가액-실지취득가액-기타필요경비)×장기보유특별공제율

 

 

1. 과세되는 1세대 1주택

 

주택을 3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 최저 8%, 최고 80%의 장기보유특별공제가 적용되는 "과세되는 1세대 1주택"이란 비과세여부와 상관없이 양도 당시 1세대 1주택이면 적용(비거주자는 적용되지 않음)된다. 적용대상을 예시하면 일시적 2주택 등 비과세요건을 갖춘 고가주택으로 양도가액 9억원 초과로 과세되는 주택, 보유요건 또는 거주요건(2011.6.3 이후 양도분은 거주요건 폐지) 미 충족으로 비고세되지 않는 1주택자 등이다.

 

 

2. 장기보유특별공제 제외대상

  -토지 및 건물이 아닌 자산

  -보유기간이 3년 미만인 부동산

  -미등기양도자산

  -비사업용 토지의 양도

 

 

3. 보유기간 계산

장기보유특별공제율을 적용함에 있어 보유기간 계산은 취득일(초일산입)로부터 양도일까지의 기간을 말한다.

1세대 1주택 판정시 보유기간 계산과 달리 상속인과 피상속인 및 증여자와 수증자가 동일 세대원인 상태의 보유한 기간이 있더라도 이는 상속인 또는 수증자의 보유기간과 통산하지 아니한다.

 

(1) 장기보유특별공제를 위한 보유기간 계산 기산일

취득유형	기준일
상속받은 부동산	상속개시일
증여받은 부동산	증여등기일
재산분할 부동산	이혼 전 배우자의 취득일
이월과세대상 부동산	당초 증여자가 취득한 날
부당행위계산 부인대상 부동산	당초 증여자가 취득한 날
도시 및 주거환경정비법에 의한 원래 조합원	종전 주택을 취득한 날
재개발·재건축 승계 조합원	재건축주택의 취득시기(사용승인서교부일 등)

 

(2) 보유기간 계산에 관한 해석 사례

구   분	내    용
구 주택을 멸실하고 신축한 경우 장기보유특별공제율 적용 시 보유기간 기산일	소득세법 제95조 제2항 및 제3항(장기보유특별공제) 규정을 적용함에 있어 구주택을 멸실하고 신축한 주택을 양도하는 경우 당해 주택의 보유기간은 소득세법실행령 제162조 제1항 제4호에서 규정하는 날(취득일로 보는 사용승인일 등을 말함)부터 양도일까지로 계산하는 것임(서면4팀-984,2008.4.18). 그리고 중축된 경우 중축부분에 대해서는 증축일로부터 기산함(서면4팀-386,2008.2.18)
도시및주거환경정법에 의해 재건축된 경우 장기보유특별공제 보유기간 계산	기존주택과 부수토지를 조합에 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택과 그 부수토지의 보유기간은 기존주택의 취득일로부터 신축주택의 양되일까지의 기간을 적용함(소령 제166조 제5황 제2호, 재재산-550,2007.5.15). 즉, 재건축·재개발공시기간이 보유기간에 포함됨. ※청산금을 납부한 경우(소령 제166조 제2항,제5항, 재재산-551,2007.5.15) -청산금납부부분 양도차익에서 공제할 장기보유특별공제액을 공제하는 경우   의 보유기간 : 관리처분계액인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지   의 기간 -기존 건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간:   기존 건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지   의 기간
일시적 2주택으로서 중과배제 대상인 경우 장기보유특별공제액 계산	일시적 1세대 2주택으로서 중과배제 대상인 경우 해당 자산의 양도차익에 보유기간에 따라 24%~80%의 공제율을 곱하여 장기보유특별공제액을 계산한다(양도소득세 집행기준,95-159의 2-2)
주택의 용도를 변경한 경우의 보유기간 계산	주택을 주택 외의 용도로 변경하여 사용하다가 이를 다시 주택으로 용도 변경하여 사용한 후 양도한 경우 해당주택의 보유기간 계산은 해당 건물의 취득일로부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기간을 통산한다(양도소득세 집행기준, 95-159의 2-3)
주택면적이 더 큰 경우 장기보유특별공제액 계산	1세대가 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 겸용주택 1채만을 10년 이상 소유하다가 양도한 경우에는 건물 전체를 주택으로 보아 보유기간에 따라 24%~80%의 공제율을 적용함(양도소득세 집행기준,95-159의 2-4)
다세대주택을 다가구주택으로 용도 변경한 경우	다세대주택을 다가구주택으로 용도변경한 후 양도하는 보유기간별 공제율을 적용하고자 할 때 다가구주택으로 용도변경한 날부터 양도일까지의 보유기간을 계산하여 장기보유특별공제를 적용함(양도소득세 집행기준95-159의 2-6)
1세대1주택 비과세특례가 적용되는 조합원입주권을 양도하는 경우	1세대1주택 비과세요건을 충족한 조합원입주권을 양도한 경우로서 양도가액이 9억원 이상인 경우 장기보유특별공제는 당초 주택 취득일로부터 조합원입주권 양도일까지 발생한 양도차익(권리부분 양도차익을 포함)에 대하여 적용함(양도소득세 집행기준 95-159의 2-7)
1세대1주택 비과세특례가 적용되는 조합원입주권을 양도하는 경우	"도시및주거환경정비법"에 따른 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합원이 해당 조합에 기존주택과 그 딸린 토지를 제공하고 취득한 조합원입주권을 양도시 1세대1주택 비과세가 적용되지 아니한 경우 권리부분의 양도차익은 장기보유특별공제가 적용되지 아니함(양도소득세 집행기준 95-159의 2-8)
1주택을 소유한 거주자가 비거주자가 되었다가 다시 거주자가 된 경우	국내에 1주택을 소유한 거주자가 비거주자가 되었다가 다시 거주자가 된 상태에서 해당 주택을 양도할 때 보유기간이 3년 이상인 경우에는 24%~80%의 보유기간별 공제율을 적용할 수 있음(양도소득세집행기준,95-159의 2-10)

 

 

4. 주택과 그 부수토지의 소유기간이  다른 경우

주택의 보유기간과 부수토지의 보유기간이 서로 다른 경우 주택의 보유기간을 기준으로 장기보유특별공제를 적용하되, 부수토지의 보유기간이 주택의 보유기간보다 짧은 경우에는 부수토지의 보유기간에 대한 공제율을 적용함(서면5팀-1289, 2008.6.20)

①주택의 보유기간에 따른 소득세법 제95조 제2항의 표2의 공제율이 부수토지의 표1의 공제율보다 적은 경우에는 표1을 적용한 공제율을 적용함.

②주택의 보유기간이 부수토지의 보유기간보다 짧은 경우에는 주택부수토지의 보유기간도 주택의 보유기간에 해당하는 장기보유특별공제율을 적용함

③위 예규는 과세되는 1세대1주택의 경우에 적용되며, 주택 외의 건물을 양도한 경우에는 토지와 건물의 보유기간에 따른 장기보유특별공제율을 각각 적용함.

 

 

5. 비거주자가 국내 1세대 1주택 양도시 장기보유특별공제 적용여부

비거주자에게는 2010.1.1 이후 양도 분부터 24%~80%의 장기보유특별공제가 적용되지 아니하고 10%~30%의 공제율이 적용된다(소득세법 제121조 제2항)