건설업의 회계와 세무-수익·비용

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건설업의 회계와 세무- 수익·비용

 

1. 수익비용의 인식

 

건설, 제조, 기타용역, 도급공사, 예약매출의 경우 기업회계와 세법에서는 원칙적으로 진행기준을 적용한다. 다만, 중소기업의 도급공사, 예약매출의 경우 계약기간이 1년 미만인 경우에는 인도기준을 적용할 수 있으며, 기업회계상 진행기준을 적용한 경우에도 신고조정에 의하여 완선기준을 적용할 수 있다. 여기서 중소기업은 조세특례제한법 제2조 제1항에 규정한 중소기업을 의미하는 것으로 판단된다.

도급공사란 건설사업자가 건설공사의 완성을 약정하고, 발주자가 그 결과에 대하여 대가의 지급을 약정한 건설형 공사계약에 따라 수행하는 공사를 말한다. 예약매출이란 아파트, 상가 등을 신축 분양하는 경우에 매매목적물의 견본이나 안내서와 함께 판매조건을 매수희망자에게 제시하고 그 대금의 일부 또는 전부늘 수령한 후 매매목적물을 제조, 건설하여 인도하는 형태의 매출을 말한다. 즉, 선분양과 같이 청약을 받은 후 시공이 이루어지고 청약자는 건물이 완공되어 인도되기 이전에 분양대금을 미리 납부하는 형태의 매출을 말한다. 예약매출은 도급공사와 유사하며, 법인세법에서는 손익의 귀속시기로 진행기준을 적용하고 부가가치세법에서는 주로 중간지급조건부에 해당되어 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 공급시기로 한다.

 

각 법규정의 중소기업 요건 비교

구      분	조특법·법인세법		기업회계·중소기업기본법
업종기준	주된사업이 중소기업 해당업종(조특령2①)		업종제한 없음
규모기준	종소기업시행령(별표1)의 요건		중소기업시행령(별표1)의 요건
졸업기준	상시 사용하는 종업원수가 1천명이상 자기자본이 1천억원 이상 매출액이 1천억원 이상 자산총액이 5천억원 이상		상시 근로자 수가 1천명 이상 자산총액(직전 사업연도 말인 현재 대차대조표에 표시된 자산총액)이 5천억원 이상 자기자본이 5백억원 이상 직전 3개 사업연도의 평균 매출액이 1천 5백억 이상
수입금액	당해 사업연도로 판단		직전사업연도로 판단
독립성기준	실질적인독립성이"중소기업기본법시행령" 제3조 제2호 가목부터 다목까지의 규정에 적합할 것

※기업회계에서는 주권상장법인, 코스닥상장법인, 금융감독위원회 등록법인, 금융업을 영위하는 법인은 중소기업특례를 적용에서 배제된다.

 

참고: 건설형태별 공급시기 및 귀속시기 비교

 

구    분	계약조건	공급시기	수익의인식(회계)	귀속시기(세법)
분양(자체공사, 예약매출)	예약매출(일반분양)	중간지급조건부	·진행기준, 단 진행률 추정이 불가능한 경우 원가회수기준 ·비상장중소기업:단기만 인도기준	·단기: 진행기준, 다만, 중소기업은 인도기준 ·장기:진행기준 주택신축판매업, 부동산매매업을 개인사업자가 수행시 진행기준이 아닌 소유권이전등기일, 사용수익일, 잔금청산일 중 빠른 날
	할부	장기할부기준
도급공사	일정급	중간지급조건부
	기성급	완성도기준지급
	완성(준공)급	준공시(용역제공완료)

① 장·단기의 구분기준: 건설 등의 착수일부터 인도일까지의 기간이 1년

② 단기도급공사가 장기도급공사로 전환된 경우 그 변경일이 속하는 사업연도부터 작업진행률을 적용하여 손익을 인식한다(법인46012-3944, 1995.10.21).

 

2. 공사진행률에 의한 공사손익의 계산

공사진행률은 실제공사비 발생액을 총공사예정원가로 나눈 비율로 계산한다. 다만, 건설의 수익실현이 건설의 작업시간·작업일수 또는 기성공사의 면적이나 물량 등과 비례관계가 있고, 전체 작업시간등에서 이미 투입되었거나 완성된 부분이 차지하는 비율을 객관적으로 산정할 수 있는 건설의 경우에는 그 비율로 할 수 있다(법칙34). 따라서 각 사업연도의 익금과 손금에 산입할 금액은 다음과 같이 계산한다.

① 익금: 계약금액 × 공사진행률 - 직전사업연도 말까지의 수입계상액

② 손금: 당해사업연도에 발생한 총비용

 

3. 건설업의 공사수익 및 공사원가 계산명세

건설업 법인의 경우 법인세법상 익금(주로 진행기준임)과 부가가치세법상 과세표준의 차이가 발생하므로 이에 대한 관리를 위하여 다음과 같은 도표를 활용하여 관리하여야 한다.

 

건설업의 공사수익 및 공사원가계산명세서

 

①현장명(장,단기)	A공사(장기)	B공사(장기)	C공사(단기)	합  계
②착공일
③준공예정일
④총도급금액
⑤총예정원가
⑥누적공사원가
⑦작업진행률(⑥/⑤)
⑧총공사수입(④×⑦)
⑨전기누적공사수입
⑩당기공사수입(⑧-⑨)
⑪세금계산서 발행액
⑫공사선수금(⑧＜⑪)
⑬공사미수금(⑧＞⑪)
⑭당기미완성공사

작업진행율은 분양계약 체결분에 대해서만 적용하고 미분양은 미완성공사(재고자산)로 계상한 후 완성기준을 적용한다.

 

 

4. 미분양상가가 있는 경우 진행률 계산방법

법인이 건설 등의 계약기간이 1년 이상인 상가의 예약매출로 인한 익금과 손금을 계산함에 있어 미분양상가가 있는 경우에 당해 상각의 준공 전 각 사업연도의 익금과 손금에 산입하는 금액의 계산은 다음과 같이 한다(서이46012-11441, 2003.08.01).

① 익금(분양수익): 총분양예정가액 × 작업진행률 × 분양계약률 - 전기말 누적분양수익

② 손금(분양원가): 누적실제발생원가 × 누적분양계약률 - 전기말 누적분양원가

    ＊분양계약률 = 실제분양 계약금액 ÷ 총분양예정가액

 

 

5. 예약매출에 따른 시행사의 작업진행률 계산

아파트를 신축·분양하는 시행회사가 작업진행률을 계산함에 있어서 "해당 사업연도말까지 발생한 총공사비누적액"은 당해 시행회사가 직접 부담한 공사원가의 누적과 시공회사에 지급할 도급금액에 시공회사의 작업진행률을 적용하여 계산한 금액의 합계액으로 하는 것으로 이 경우 시공회사의 작업진행률은 법인세법 시행규칙 제34조 제1항 제1호에 따라 산출하는 것이다(법인-958, 2010.10.21:심사법인2010-0050, 2010.10.22). 한편, 건설시행사가 건설 등의 계약기간이 1년 이상인 아파트를 2년 후 재매입조건으로 분양한 경우 진행률에 따라 손익을 인식하는 것이다(법인-34, 2010.1.12).

 

① 시공회사와 도급계약에 의하여 아파트를 신축분양하는 내국법인이 작업진행률 계산시 "해당 사업연도말까지 발생한 총공사비누적액"은 당해 법인이 직접 부담한 공사원가의 누적액과 당해 법인이 시공회사에 지급할 도급금액의 총액에 시공회사의 작업진행률을 적용하여 계산한 금액의 합계액이다(법인-760, 2009.07.02).

 

② 시행사의 작업진행률을 산정함에 있어 시행사가 직접 부담하는 공사관련 보험료, 설계비 및 기술지원비와 시공화사에 대한 도급공사비 등의 원가를 포함하는 것이다(법인-2354, 2008.09.05)

 

③ 아파트 등의 예약매출로 인한 손익의 귀속사업연도를 산정함에 있어서 건설공사를 시공사에게 일괄 도급을 준 경우(지분제 방식 포함)에는 시공사 등의 작업진행률(법인세법 시행규칙 제34조)에 의하여 수입금액을 계산할 수 있는 것이다(서면2팀-1521. 2007.8.13).

 

④ 작업진행률 산전에 있어서 당해 외주공사비에 대한 지급채무가 확정되는 시점(세금계산서 수취시점)보다는 쟁점공사의 완료한 정도를 반영하고 있는 시공사의 작업진행률을 기초로 산정하는 것이 타당하다고 보이는 점, "주택법" 제24조 및 동법 시행령 제27조에 의해 감리자는 시공자가 설계도서에 맞게 시공하였는지 여부, 시공계획·예정공정표 및 시공도면 등의 검토·확인 등을 사업주체인 시행사에 보고하여야 하므로 시행사는 시공사의 작업진행률을 기초로 하여 청구법인에게 법인세를 부과한 처분은 잘못이 없다(국심2008부3906, 2009.11.25).

 

⑤ 시행사의 작업진행률은 시공사 작업진행률을 기준으로 시공사공사비를 계산하고 여기에 시행사인 원고가 별도로 지출한 공사비를 합하여 총공사비누적액을 산정하고 여기에 총공사예정비를 나누어 작업진행률을 산정하여야 한다(부산지방법원 2010구680, 2010.07.16).

 

※ 시공사의 총공사비 누적액 = 시행사의직접 부담한 원가 + 시공사의 도급금액×시공사의 진행율

시행사의 직접 부담한 원가는 작업진행률 계산에 포함되는 공사원가 중 시공사에 도급을 준 금액을 제외한 감리비, 설계비 등 공사원가 당기발생액을 말한다.