상가임대건물 양도시 부가가치세 과세문제

 

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상가임대건물 양도시 부가가치세 과세문제

 

부동산임대업에 공하던 부동산(토지와 건물)을 양도하는 경우에 토지에 대하여는 부가가치세가 면제되어 논의의 대상에서 제외되나 건물분에 대해서는 ⓐ과세거래로 볼 것인가,ⓑ폐업시 잔존재화로 볼 것인가, ⓒ과세대상에서 제외할 것인가가 문제가된다.

 

(1) 폐업전에 부동산을 양도하는 경우

폐업 전(건물명도전)에 부동산을 양도하는 경우에는 부가가치세법상 사업자의 지위가 유지된 상태에서 양도하므로 실지양도가액에 대하여 부가가치세를 부과하게 된다. 따라서 양도자는 양수자로부터 부가가치세를 거래징수 하여야 하며 양수자는 사업용 고장자산 취득에 따른 부가가치세를 환급받기 위하여 사업개시 전에 사업자등록신청을 하여야 한다. 이 경우 과세대상에서 제외되기 위해서는 사업양도방법에 의해 보동사을 양도하면 된다.

 

(2) 폐업 후에 양도하는 경우

폐업 후에 부동산을 양도하면 부가가치세법상 사업자가 아니므로 부가가치세 과세대상이 아니다. 따라서 이 경우에는 폐입일에 자기에게 공급한 것으로 보아 폐업시 잔존재화로 과세되며 과세표준은 실지거래가액이 존재하지 않기 때문에 부가가치세법에서 정한 간주시가로 과세된다. 다만, 취득시 매입세액이 공제되지 아니한 부동산을 양도하는 경우에는 공급으로 보지 않는다.

 

 

(3) 양도와 폐업시기의 확정문제

부동산임대업의 폐업이란 양도전에 임대차계약을 모두 해지한 후에 부동산을 양도하는 것이다. 이 경우에는 사업자가 아니므로 폐업시의 잔존재화에 해당되어 간주시가로 부가가치세가 과세된다. 다만, 폐업전에 매매계약을 체결하고 폐업일 이후에 잔금을 받는 경우에는 잔존 재화로 과세되는 것이 아니고 실지거래가액으로 과세된다. 왜냐하면 폐업전에 공급한 재화가 폐업일 이후에 공급시기가 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 보는 것이며, 폐업전 체결한 계약으로 인하여 공급가액, 공급시기, 거래상대방이 결정되어 부가가치세의 전가가 가능하기 때문에 폐업일을 공급시기로 보는 것이다.