부동산임대업의 부가가치세 실무

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부동산임대업의 부가가치세 실무

 

부동산임대업은 용역의 공급에 해당되어 부가가치세 과세대상이다. 다만, 주택임대소득에 대하여는 면세하고 있다. 또한 소득세법에서는 부동산임대소득으로 별도로 구분하여 소득금액을 계산하도록 하고 있으며, 임대소득에서 발생한 결손금을 다른 소득과 통산하지 못하도록 규정하고 있다. 부동산임대업의 세무실시 유의할 점은 다음과 같다.

① 부동산 임대용 건물의 취득시 토지가액과 건물가액 결정

② 임대용 건물을 승계취득 하는 경우 사업양도에 해당되는지 여부

③ 건물신축과 매입시 매입세액 환급과 부가가치세법상 공급시기

④ 임대료의 공급시기

⑤ 특수관계자에게 임대시 부당행위계산부인 해당여부

⑥ 임차인과 쟁송시의 세무처리

⑦ 임대용 건물 처분시 양도소득세와 부가가치세 과세문제

⑧ 임차인이 고급오락장을 영위하는 경우 지방세 중과문제

 

 

1. 사업자등록

부동산임대업은 부동산등기부상의 소재지가 사업장이다. 다만, 부동산상의 권리를 대여하는 경우 또는 국가나 지방자치단체가 공급하는 부동산임대용역은 업무총괄장소가 사업장이다. 부동산임대업을 영위하는 경우에는 사업장마다 사업자등록을 하여야 한다. 부동산임대업을 하는 개인 사업자가 사업확장을 위하여 다른 장소에 부동산을 매입하여 임대에 사용하는 경우에는 기존사업장에서 매입세액공제를 받을 수 있다. 그러나 임대업에 사용하지 않거나(업종이 달라 사업관련성이 없다고 봄) 신규사업장을 간이과세자로 등록하는 경우에는 매입세액 공제를 받을 수 없다. 또한 제조업과 부동산임대업을 단독으로 영위하는 사업자가 기존의 사업장과 다른 장소에 당해 사업자의 부인과 공동으로 사업용 건물을 취득하면서 기존의 사업장명의로 세금계산서를 교부받은 경우 당해 세금계산서의 매입세액은 기존사업장의 매출세액에서 공제되 아니하는 것이다. 왜냐하면 공동사업은 민법상 조합으로 보아 개인과는 전혀 다른 독립된 권리의 주체로 보기 때문이다. 다만, 법인의 경우에는 업종이 상이하더라도 기존사업장에서 매입세액공제를 받을 수 있다.

 

※연접한 장소의사업자등록 방법

①부동산임대업을 영위하고 있는 사업자가 법정동이 다른 연접한 장소에 소재하는 건물을 새로이 부동산임대사업에 공하는 경우 그 건물의 등기부상의 소재지를 사업장으로 하여 사업자등록 하는 것이다.

②연접한 상가를 분양받아 각 호수별(예 101호, 102호)로 부동산임대업으로 사업자등록을 하고 건물부분에 대한 매입세액을 각각 공제(환급)받은 사업자가 어느 한 사업장(101호)을 폐지하고 1개의 사업장(102호)으로 통합하여 부동산임대업을 계속 영위하고 하는 겨웅에는 부가가치세법시행령 제11조 제1항 제5호의 규정에 의하여 사업자등록정정 신고를 하는 것이며, 이 경우 폐지한 사업장의 사업용건물은 같은 법 제6조 제4항에서 규정하는 재화의 공급에 해당하지 아니하는 것이다(서면3팀-246, 2005.2.19)

연접한 상가호수별로 사업자등록을 각각 하지 않고 1개의 사업자등록으로 한 경우 이 중 상가 한호를 양도하는 경우 사업양도에 해당되지 않을 수 있으니 주의를 요한다.

 

 

2. 과세대상

부동산임대업은 용역의 공급에 해당되어 부가가치세가 과세된다. 다만, 전·답·과수원·목장용지·임야 또는 염전은 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작하거나 당해 토지의 고유용도에 사용하는 것으로 한다. 따라서 전·답 등을 임차한 자가 상품판매 등을 위한 용도로 사용하거나 광고탑임대용 등으로 사용되는 겨웅에는 고유용도로 사용하지 않으므로 부가가치세가 과세된다.

한편, "매장및묘지등에관한법률"에 의한 납골당 설치 사업자의 납골당 시설 사용권분양은 부동산임대업 중 묘지관리업에 해당되어 부가가치세가 과세된다.

임대주택업법에 따른 주택의 임대의 경우에는 면세사업자로서 부가가치세가 과세되지 않는다.

 

(1) 위약금, 연체이자

임대차계약의 해약으로 인한 위약금 및 손해배상금, 임대료지연에 따른 연체이자는 부동산임대용역의 공급대가가 아니므로 부가가치세 과세대상이 아니다(부가 46015-10345, 2001.3.29). 이는 기타소득에 해당함

 

(2) 부동산 임대용역의 무상공급 및 저율공급

특수관계자에게 임대료를 받지 않는 경우에는 용역의 무상공급에 해당되어 부가가치세 과세대상이 아니나 저율로 받는 경우에는 부당행위계산부인에 해당되어 시가를 과세표준으로 하여 부가가치세가 과세된다.

 

(3) 임차인이 대납한 재산세

건물 및 부속토지 등을 임차인에게 사용하게 하고 동 건물 및 부속토지에 부과되는 재산세 등을 임차인이 대납하기로 약정한 경우에는 부가가치세가 과세되는 것이며, 세금계산서의 발행시기는 대납하기로 한 재산세의 납기일이다. 예를 들면 룸싸롱, 나이트클럽 등을 경영하는 임차인에게 임대하는 경우 이 부동산은 지방세법상 고급오락장요 건축물에 해당되어 재산세가 4%중과된다. 이 경우재산세의 납세의무자는 건축물 소유자인 임대인이나 통상적으로 임차인이 재산세를 부담하는 조건으로 임대차계약을 체결하여 임차인에게 전가시키고 이싸. 이 경우 임차인이 부담하는 재산세는 임차료 성격인 것이다.

 

①고급오락장에 해당되는지의 여부

부동산을 취득할 당시 고급오락장시설을 갖추고 유흥주점 영업허가를 받아 영업을 하고 있었다면 이는 특별한 사정이 없는 한 고급오락장을 취득한 것으로 보아야 하고 취득자가 고급오락장으로 인하여 어떠한 경제적 이익을 누린 바 없었다든가 고급오락장을 경영하던 제3자로부터 소송을 통하여 이를 명도 받으면서 그 동안의 밀린 임대료나 부당이득금을 받지 못하고 돈을 더 지급하고 명도 받았다고 하여도 고급오락장으로 취득한 것으로 보아야 한다(대법우너 91누 11990, 1992.4.28)

 

②취드세중과분의 총수입금액 사입여부

지방세법 제105조 제4항의 규정에 의하여 부동산임대사업자가 납부할 의무가 있는 취득세중과분을 임차인이 부담하기로 약정한 경우 당해 취득세중과분은 그 납부 기일이 속하는 연도의 부동산임대소득금액 계산시 총수입금액에 산입함과 동시에 동 금액을 필요경비에 산입하는 것이다.

 

※부동산임대사업자에 대한 부가가치세 신고시 부동산임대공급가액명세서상에 특수관계자와의 임대료 적정여부 및 임차인이 고급오락장을 영위하는지를 검토하여야 한다.

 

 

(4) 영업손실보상금의 과세대상 여부

①임대인의 계약해지에 따라 임차인이 지급받는 영업손실 보상금은 소득세법 제24조 제1항 및 같은법시행령 제51조 제3항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입하는 것이며, 사업용 고정자산에 대한 손실보상금은 소득세법 기본통칙 24-9의 규정에 의하여 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이다.

 

②사업자가 사업장을 계속 사용할 수 없어 사업장 이전에 따라 임대인이 건물주로부터 받는 영업손실보상금, 사업장이전비, 기타보상금은 소득세법 제21조 제1항 제10호의 "계약의 위반 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금"에 해당하지 아니하여 원천징수대상 소득이 아니며, 동 보상금은 같은법 제24조 및 같은법 시행령 제51조 제3항의 규정에 의하여 사업소득 총 수입그액에 산입하고 사업장 이전에 실제 소요된 비용 등은 필요경비에 산입하는 것이다. 다만, 건물 등 사업용 고정사산의 보상금은 당해 사업소득의 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이다.

 

3. 부동산임대 건물 매각시 과세여부

부동산임대업을 영위하던 사업자가 부동산을 양도하는 경우에는 부동산의 신축, 취득시 매입세액공제여부, 매수자의 사업자등록여부에 관계없이 건물에 대하여 부가가치세가 관세된다. 한편, 부동산임대업을 영위하던 사업자가 당해 부동산을 양도하기 위하여 부동산컨설팅 및 중개수수료를 지급하면서 부담한 매입세액은 매출세액에서 공제된다.

 

4. 부동산임대업 또는 부동산매매용 건물의 주택임대사업으로 전환

부동산임대업에 사용하였거나 분양목적으로 신축하였으나 분양되지 않아 주택임대사업으로 전환하는 경우 자가공급(면세전용)에 해당되어 부가가치세가 과세된다. 다만, 부동산매매업자가 분양되지 않아 일시적으로 주택임대를 하는 경우에는 자가공급으로 보지 아니한다.

 

5. 과세표준

부동산임대용역을 공급하는 경우의 과세표준은 과세기간의 월임대료 합계와 간주임대료 합계로 한다. 여기에는 부가가치세가 제외된다. 따라서 임대차 계약시 일반과세자인 경우에는 임대료에 부가가치세 별도를 표시하여야 한다. 왜냐하면 부가갗;세 별도 표시가 없으면 임대료에 부가가치세가 포함된 것으로 보아 부가가치세를 거래징수 할 수 없기 때문이다.

 

(1) 임대료

임대료는 받기로 약정한 날을 공급시기로 한다. 다만, 임대료를 2과세기간에 걸쳐 선불 또는 후불로 받은 경우에는 당해 금액을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 그 과세표준으로 한다. 또한 사업자가 부가가치세가 과세되는 부동산임대료와 관리비(전기요금 등 포함) 등을 구분하지 아니하고 영수한 때에는 전체 금액을 과세표준으로 보지만, 임차인이 부담하여야 할 보험료·수도료 및 공공요금 등을 별도로 구분 징수하여 납입을 대행하는 때에는 당해 금액은 부동산임대 관리에 따른 대가에 포함하지 아니한다.

 

(2) 간주임대료

사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 보증금을 받은 경우에는 금전 이외의 대가를 받은 것으로 보아 다음과 같이 과세표준을 계산한다. 그리고 간주임대료에 대해서는 세금계산서를 교부할 수 없으며 간주임대료르 ㄹ임차인이 부담하기로 약정한 경우에는 임차인의 필요경비(세금과 공과)로 처리한다.

 

①일반적인 경우

과세표준= 당해 과세기간의 전세금(보증금)*일수/365*이자율

 

②전대업자의 경우

부동산전대란 임차인이 다시 전차인과 전대차계약을 체결하여 임대업을 영위하는 방식으로 당해 계약이 효력을 갖기 위해서는 임대인의 동의를 요한다. 전대업의 경우에는 전대로부터 수령한 보증금에서 임차를 위ㅐ 지불한 보증금을 차감한 금액에 대하여 간준임대료르 계산하게 되는데 산식은 다음과 같다.

간주임대료=(당해과세기간의 보증금-임차시 지불한 보증금+자기가 사용한 보증금)*일수/365*이자율