부동산임대업의 회계실무

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부동산임대업의 회계실무

 

부동산임대소득은 토지나 건물 및 부동산상의 권리를 대여한 소득을 과세대상으로 하여 소득세 또는 법인세가 과세되며, 부가가치세법상 용역의 공급에 해당되어 부가가치세가 과세된다. 다만, 주택임대소득에는 주거안정을 위하여 부가가치세를 면제하고 있다. 부동산임대소득은 이자소득, 배당소득과 더불어 자산소득에 해당되어 중과세하는 경향이 있다. 임대소득은 임차인과 임대차계약에 의하여 채권·채무관계사 성립된다. 사업자가 부동산임대업을 영위하기 위하여 토지와 건물을 취득하는 경우 취득원가를 결정해야 한다. 이경우 취득원가으리 결정은 매매계약서상에 토지와 건축물의 가액을 당사자간의 합의에 의하여 구분표시 되고 그 금액이 합당하다고 인정되는 경우에는 그 금액을 실지거래가액으로 하여 건물가액과 토지가액을 산정하면 된다. 그러나 토지·건물을 구분하지 않고 일과 취득하는 경우에는 토지가액과 건물가액을 안분 계산한여 기장하여야 한다. 이 경우 안분계산은 공정시가 의하면 되나 실무적으로는 감정가액이 있으면 그 가액을, 감정가액이 없으면 기준시가에 의하여 안분한다. 취득시점에서 건물은 감가상각자산으로 건물가액이 클수록 감가상각비로 비용처리가 많이 되므로 토지·건물 가액결정을 신중히 하여야 하며, 건물에 대해서는 부가가치세 과세문제도 발생한다.

 

 

1. 취득원가의 결정

 

(1) 부동산을 매입하는 경우

임대용부동산을 취득하는 경우 토지와 건물이 구분된 경우에는 그 금액에 부대비용을 가산하여 취득원가를 결정한다. 이 경우 부대비용(취득세 등)은 토지와 건물의 취득가액기준으로 안분계산하면 된다. 또한 토지와 건물을 일괄 구입하는 경우에는 공정가액(주로 기준시가임)으로 안분계산하면 된다.

 

※핵심체크 임대부동산을 취득하여 임대업을 영위하는 경우 건물분에 대한 부가가치세 환급문제가 발생한다. 이 경우 공급시기가 중요하며, 부동산의 공급시기는 이용가능하게 되는 때, 소유권이전등기일과 잔금청산일 중 빠른 날이다. 따라서 계약금, 중도금, 잔금을 받기로 한 때에도 원칙적으로 이용가능하게 되는 때가 공급시기로 이 때 세금계산서를 교부받아야 하며, 그 이전에 교부받은 경우에는 사실과 다른 세금계산서에 해당될 수 있다. 다만, 공급시기 이전에 대가를 지급한 부분에 한해서 그 때에 미리 세금계산서를 교부받은 것은 가능하다. 또한 중간지급조건부에 해당되는 경우에는 대가의 지급여부에 관계없이 대가를 지급하기로 약정한 때에 세금계산서를 교부받으면 된다. 한편 건설업자가 명의상 사업자(일반건설업)일 경우 이로부터 세금계산서를 수취한 경우 명의위장자로 판명이 나면 매입세액공제를 받지 못하는 불이익을 당하게 되므로 실사업자 유무를 확인하여야 한다.

 

 

(2) 상속받은 경우 취득원가의 결정

상속으로 부동산을 무상 취득하는 경우에 취득가액을 어떻게 결정할 것인가가 문제이다. 기업회계는 유형자산을 무상 또는 공정가액보다 낮은 대가로 취득한 경우 그 유형자산의 취득원가는 취득일의 공정가액으로 하도록 하고 있다. 한편, 법인세법 및 소득세법에서는 법인 교환·증여에 의해 자산을 취득하는 경우, 자산의 추득가액은 법인세법시행령 제72조 제1항 제5호의 규정에 의하여 취득당시의 시가로 한는 것이며, 이 경우 시가가 감정가액 또는 상속세 및 증여세법상 평가액으로 하도록 하고 있다(서면2팀-1909, 2005.11.24)

①부동산매매업자로부터 상가를 상속받아 분양하는 경우 부동산매매업의 상가 취득원가는 상속세 과세가액으로 하는 것이다(재삼46014-343, 1995.2.13),

②거주자가 상속받은 토지를 사업용고정자산으로 사용하는 경우 토지의 취득가액은 상속세 과세가액이다(소득46011-1694.1997.6.23).

③부동산임대업을 영위하던 사업자의 사망으로 상속을 받아 부동산임대업을 영위하는 경우 피상속인의 이월결손금은 상속인의 소득금액에서 공제받을 수 없으며, 당해 건물에 대한 감가상각비는 피상속인의 최종 과세기간 종료일 현재 세무상 장부가액을 당해 상속인의 기초가액으로 하고 피상속인이 적용하던 상각방법 및 내용연수를 그대로 적용하여 계산하는 것이다(소득46011-1315, 1997.5.13). 사업을 영위하던 거주자의 사망으로 인하여 상속인이 당해 사업을 상속 받은 경우 피상속인의 사업소득에서 발생한 결손금으로서 피상속인의 소득금액을 계산함에 있어서 공제하고 남은 이월결손금은 당해 상속인의 소득금액을 계산함에 있어서 이를 공제할 수 없는 것이다(서면1팀-1575, 2007.11.16).

 

 

(3) 부동산을 신축하는 경우

부동산임대업을 영위하기 위하여 토지르 구입하여 건물을 신축하는 경우에는 토지의 취득가액과 건물을 신축하기 위하여 소요된 모든 공사원가를 취득원가로 처리한다. 다만, 구 건물을 취득하여 즉시 철거하고 새로운 건물을 신축하는 경우 구 건물 취득가액과 철거비용 부가가가치세 등은 토지의 취득가액에 포함한다.

 

참고: 공통매입세액의 안분계산 부동산임대업을 영위하기 위하여 토지를 신축한 후 건설회사에 건물을 신축하기 위하여 도급을 주는 경우가 있다. 이 경우에 관련매입세액에 대한 검토가 필요하다. 만일 신축 후 건물 전체를 임대업 등 과세사업에 사용한다면 매입세액을 전부 공제받으면 되지만 예를 들어 일부를 출판업을 영위하기 위하여 자가사용하는 경우에 건축관련 매입세액은 공통매입세액에 해당된다. 이에 따른 공토매입세액의 안분계산은 예정사묭면적비율에 따라 안분하고 과세사업과 면세사업의 사용면적이 확정되는 과세기간에 대한 납부세액의 확정신고시에 정산하면 된다(소비46015-335, 1996.12.2). 이 경우 가산세는 적용대상이 아니다

 

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2. 임대보증금 및 임대료에 대한 회계처리

 

(1) 임대보증금을 받았을 때

차) 현금및현금성자산                       00000              대) 예수보증금               00000

 

(2) 임대보증 사용 및 투자시

차) 자기금융상품                             000000             대) 현금및현금성자산      000000

 

※일반적으로 위의 회계처리는 생략하는 경우가 많다. 그러나 주의할 점은 법인세법이나 소득세법에서 간주익금(간주총수입금액)을 계산할 때 수입이자를 차감하는 경우에는 반드시 회계처리르 하여야 한다는 것이다. 즉, 비치·기장한 장부나 증빙서류에 의하여 확인되는 금융자산에서 발생한 보증금운용수익에 한하여 차감한다. 소득세 계산의 경우에는 수입이자를 총수입금액 불산입으로 세무조정 하여야 한다.

 

(3) 임대료를 받는 경우

차) 현금 및 현금성자산                     000000               대) 수입임대료              000000

 

(4) 간주임대료 납부시

차) 세금과 공과                               000000                대) 현금및현금성자산     000000

 

※간주임대료에 대한 부가가치세는 부담하는 자(임대인 또는 임차인)의 세금과공과로 손금산입하며 세금계산서 교부대상이 아니다.