양도소득세의 비과세대상(1세대1주택과 농지의 교환 또는 분합)

 

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양도소득세의 비과세대상(1세대 1주택과 농지의 교환 또는 분합) 

 

Ⅰ.1세대 1주택에 대한 비과세(소득세법 제89조)

 

1. 1세대 1주택 양도로 비과세되기 위한 조건

국내에 주소 또는 1년 이상 거소를 둔 자(거주자)가 1세대 1주택을 양도한 경우 양도소득세가 과세되지 않는다. 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건은 부동산투기억제 또는 건설경기 부양 등 주로 정책적 목적에 따라 강화 또는 완화되어 왔다. 2011.6.3. 현재 양도주택이 1세대 1주택 비과세가 되려면 다음의 7가지 요건을 모두 충족해야 한다(소득세법 제89조)

 

요    건	내                  용
1주택 요건	양도일 현재 양도주택만 소유하거나 새로운 주택취득일로부터 2년 이내에 종전에 소유하던 1세대 1주택을 양도
신분요건	양도일 현재 1세대를 구성한 거주자
보유요건	3년 이상 보유
거주요건	보유기간 중 2년 이상 거주(서울,과천,일산, 평촌, 분당, 산본, 중도 소재 주택(다만, 2011.6.3 이후 양도분부터 거주요건 폐지
등기요건	양도일 현재 등기된 주택과 그 부수 토지
양도가액 요건	실거래 양도가액 9억원 이하 양도가액이 9억원 초과(고가주택)시 9억원 초과분에 해당하는 양도차익에 양도소득세 과세
부수토지면적요건	주택정착면적의 5배(도시지역 밖 10배) 이내

 

 

2. 배우자와 자녀의 별도 세대 구성 가능여부

 

(1) 세대와 세대원

1세대 1주택 양도로 양도세를 비과세 받으려면 1세대를 구성하는 거주자가 양도하는 1주택이어야 한다. 즉, 양도주택의 소유자가 1세대의 구성원으로서 생계를 같이하는 가족(세대원)임을 요건으로 한다. "세대"란 거주자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 그들과 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 거주단위이며, 여기에서 "생계를 같이하는 가족(세대원)"이라 함은 동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로 생계를 같이하는 거주자와 그 배우자, 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 거주자와 그 배우자의 형재자매를 말한다. 1세대 1주택의 판단은 세원이 소유한 주택을 모두 합산해서 판단한다.

 

(2) 배우자의 별도 세대 구성 가능 여부

배우자는 이혼하지 않는 한 한 주민등록록이 따로 되어 있더라도 동일 세대원으로 보며, 이외 어떠한 경우에도 배와자와 동일 세대원으로 본다.

 

(3) 자녀의 별도 세대 구성 가능 여부

▶자녀가 30세 이상인 경우: 주민등록상 별도로 세대를 분리하고 독립된 생계를 유지하는 경우 별도 세대를 구성한 것으로 봄

▶자녀가 20세 초과 30세 미만인 경우:주민등록상 별도로 세대를 분리하고 독립된 생계를 유지하고 국민기초생활보장법 제2조 제6호에 따른 최저 생계비 수준 이상의 소득이 있는 경우 또는 본인의 결혼, 배우자의 사망 또는 이혼한 경우, 직계존속의 사망 및 가족의 사망 등으로 부득이 하게 1세대를 구성하는 경우

▶자녀가 20세 이하(미성년자)인 경우 : 주민등록상 별도로 세대를 분리하고 독립된 생계를 유지하며, 미성년자의 결혼, 배우자의 사망 또는 이환한 경우, 직계존속의 사망 및 가족의 사망 등으로 부득이하게 1세대를 구성하는 구성하는 경우에는 가능하나 그 이외에는 별도의 세대를 구성하지 못함

 

 

3. 1세대 1주택 판정시 소유주택에서 제외되는 주택

 

(1) 소득세법 상 주택

소득세법에는 "주택"에 대한 정의 규정이 없다. 다만, 과세관청은 예규로서 "상시 주거용으로 사용하는 건물을 주택으로 본다"는 입장을 견지하고 있다. 상시주거용으로 사용하는지 여부는 등기부등본, 건축물관리대장 등 공부상의 용도에 불구하고 사실상의 용도에 따라 판단한다. 그러나 당해 건물의 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도구분에 의해 판단한다.

따라서 공부상 주택을 사실상 사무실, 음식점, 점포 등 사업용으로 사용할 경우에는 주택이 아니며, 공부상 용도가 주거용이 아닌 건물을 상시 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 본다.

 

(2) 별장의 주택여부

상시주거용으로 사용하지 아니하는 위락 또는 휴양용 주거시설(별장)은 주택으로 보지 아니한다(서사-29,2006.1.6,서울고법2007누 19630, 2008.2.12)

납세자가 지방세법상 취득세와 재산세 중과를 피하기 위해 상시주거용으로 사용하지 않는 사실상 "별장"을 일반 주거용 건물로 신고하거나 주장해 인정될 경우 취득세, 재산세, 종합부동산세 등을 적게 낼 수 있다. 하지만 상시 주겅용으로 쓰지 않는 별장을 소유한 자가 일반주택을 양도한 경우 별상이 상시 거주용인 주택으로 과세되고 있다면 별장을 주택으로 본다. 이 경우 1세대 1주택 판정, 1세대 다주택자 양도소득세 중과 등을 판단함에 있어 불리하게 작용해 고액의 세금을 추가로 물 수 있다.

그러므로 1세대 다주택자가 상시주거용으로 사용하지 않는 "별장"을 가지고 있는 경우 해당 시·군·구청장에게 별장으로 신고해 "재산세를 중과 받는 방안"을 검토할 필요가 있다.이는 당장 세금이 많더라도 미래에 다른 주택을 양도할 경우 뜻하지 않은 고액의 양도소득세 부담에 미리 대비하는 방안이 될 수 있기 때문이다.

 

(3) 일시적으로 주거 이외 용도로 사용한 경우 주택 해당여부

소득세법시행령 제154조 제1항에 정한 "주택"에 해당하는 지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 시실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용하고 있다고 하더라도 그 구조 기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지 관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2009두 18830, 2009.2.12)

 

(4) 1개의 주택을 공동 소유하고 있는 경우

1주택을 여러 사람이 공동으로 소유(공유)하는 경우 공동소유자 개개인이 각각 1주택을 소유하고 있는 것으로 본다. 그러므로 1주택을 여러 사람이 공동 소유하면서 또 다른 주택을 소유하고 있는 2주택 소유자의 경우 1세대 2주택자에 해당한다.

 

다만, 1세대 1주택 판정 시 소득세법시행령 제155조 제2항에서 규정하고 있는 공동상속 1주택은 다른 주택 양도시 1주택으로 보지 않는다. 피상속인이 여러 주택을 소유한 경에는 다음 각 호의 순서에 의한 1주택을 말한다.

①피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

②피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

③피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속이 상속개시당시 거준한 1주택

④피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택

 

그러나 상기 공동상속 1주택 외의 다른 공동상속주택은 소유지분이 가장 큰 상속인(주된 소유자)의 1주택으로 본다.

 

 

(5) 주택으로 보지 않은 폐가

장기간 거주하지 않음에 따라 사실상 주거가 불가능하여 주택으로서 기능을 상실한 폐가는 일반주택을 양도한 경우 1세대 1주택 양도에 해당하는지를 판단함에 있어 주택으로 보지 아니한다(심사 양도 2002-309, 2003.2.14)

이 경우 농가주택을 새로 개출할 예정이거나 주택신축허가를 받기가 어려워 세금부담을 감수하고서라도 보유할 예정이 아니라면 폐가상태에 있는 농가주택 또는 농막을 멸실시킨 다음 건축물관리대장 등 공부를 정리한 후 일반주택을 양도하는 것이 확실하다. 그러면 거주하고 있는 주택을 양도하더라도 아무 문제없이 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있기 때문이다.

폐가 상태의 주택을 멸실하기 위해서는 멸실 또는 철거 1주일 전에 해당 시/군/구 또는 동사무소를 방문해 "멸실 및 철거신서"를 작성하여 해당 지자체에 제출해야 한다. 신고서 제출과 함께 주택 멸실이 모두 끝나면 폐기물처리허가업체에서 "폐기물처리완료증명서"를 발급받아 해당 지자체 건축과에 제출하면 멸실 신고 절차는 끝나게 된다. 공부정리는 지자체에서 멸실된 사실을 건출물대장에 정리한 후 관할등기소에 통보하고 관할등기소에서 등기부등본에 멸실 사실을 등재한다.

그리고 건출물이 없는 나대지는 비사업용 토지에 해당되어 양도 시 양도소득세율이 60%(2009.3.16~2012.12.31 양도분은 한시적으로 일반세율 적용)가 적용되고 장기보유특별공제도 해주지 않는다. 그러므로 건축물을 철거할 때에는 비사업용 토지가 되어 양도소득세가 중과된다는 사실을 유념해야 한다. 다만, 건축물이 멸실/철거되거나 무너진 토지는 건축물이 멸실/철거되거너 무너진 날로부터 2년간은 비사업용 토지로 보지 않는다.

 

재개발/재건축사업에 편입된 주택과 다른 주택을 소유한 2주택자가 관리처분계획인가일 이전에 다른 주택을 양도하는 경우 재개발/재건축사업에 편입된 주택이 재개발/재건축사업으로 인하여 사실상 주택으로 이용이 불가능한 때에는 이를 주택으로 보지 아니한다. 그러나 관리처분계획인가일에 권리로 변한 재개발주택이 멸실되지 않고 현실적으로 주거용으로 계속 사용되는 경우에는 주택으로 보아 보유기간 및 거주기간을 계산한다(국심 2004서362, 2004.5.21, 재재산-1730, 2004.12.30)

관리처분계획인가일 이후에 사실상 주택으로 사용하는 경우에는 주택으로 본다는 의미는 1세대1주택 비과세규정을 적용하는 경우에 한하므로 양도소득세 과세대상을 판정함에 있어서는 부동산으로 보지 아니하고 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아야 한다(국심 2005서1208, 2005.10.25)

 

1세대 1주택 판정 시 주택은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 것을 말하며, 주택 여부는 관할세무서장이 사실 확인해 판단할 문제이다.

 

(6) 한 울타리 내에 주택이 여러 채 있는 경우

1세대가 양도하는 주택이 비과세되기 위해서는 원칙적으로 양도일 현재 국내에 양도하는 주택 이외의 다른 주택이 없어야 한다. 여기서 주택이란 물리적인 주택의 동수를 의미하는 것이 아니고 1세대의 주거에 실제 사용되고 있는 주택의 집합체를 의미한다. 따라서 한 울타리 내에 주택이 본채와 사랭채로 2개동이 있는 경우 주택은 2개동이나 1세대가 거주에 사용하는 경우 1주택에 해당된다.

 

(7) 연접한 2개의 아파트 벽을 헐고 1세대가 사용하는 경우

기존에 2세대가 사용하던 2개의 주택을 담을 헐어 1세대가 1개의 주택으로 사용하거나 평이나 상하로 서로 연접한 2개호의 아파트 벽을 철거하고 1세대가 하나의 주거공간으로 실제 사용하는 경우에는 등기부상에는 2개 주택이라 하더라도 1주택에 해당한다. 또한 구분등기가 된 상가와 주택이라 하더라도 서로 연접해있고 벽을 철거해 1세대가 하나의 주거공간으로 사용하고 있는 경우 이를 1주택으로 본다.

 

(8) 다가구주택의 주택 수 계산

여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 단독주택의 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것이나(다가구 주택은 원칙적으로 공동주택으로 봄), 이를 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 이를 단독주택으로 간주하여 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다(양도소득세집행기기준 89-155-5). 취득자나 양도자가 1인인지 여부는 따지지 않은다.

 

 

(9) 1세대 1주택 판정 시 소유주택으로 보지 아니하는 농어촌주택

 

일반주택을 양도하는 경우 1세대1주택 해당 여부를 판정함에 있어 다음의 농어촌주택은 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

 

1) 상속받은 농어촌주택(소득세법시행령 제155조 제7항 제1호)

수도권(서울/인천/경기지역) 외의 지역 중 읍지역(도시지역 안의 지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택으로서 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 상속주택

 

2) 이농주택(소득세법시행령 제155조 제7항 제2호)

수도권(서울/인천/경기지역) 외의 지역 중 읍지역(도시지역 안의 지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택으로서 농업이나 어업에 종사하던 자가 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

 

3) 귀농주택(소득세법시행령 제155조 제7항 제3)

농업(1,000㎡ 이상의 농지를 취득)이나 어업에 종사할 목적으로 취득한 수도권(서울/인천/경기지역) 외의 지역 중 읍지역(도시지역 안의 지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 고가주택이 아닌 주택

귀농주택에 주민등록을 이전하여 거주를 개시한 날로부터 계속하여 3년 이상 농업이나 어업에 종사해야 하며 동 기간 동안 귀농주택에 거주할 것

 

4) 일정요건의 농어촌주택을 취득한 경우(조세특례제한법 제99조의 4 제1항 제1호)

-농어촌주택 취득기간 : 2003.8.1~2011.12.31

-보유기간 : 2년 이상 보유

-지역기준 : 읍/면지역에 소재하는 주택, 다만 수도권지역(경기도의 연천군, 인천광역시의 옹진군을 제외), 도시지역, 토지거래허

  가구역, 투기지역, 관광단지에 소재한 주택은 제외

-규모기준(일반주택 양도일 현재) : 대지면적 660㎡ 이내, 단독주택의 주택면적 150㎡ 이내, 공동주택의 전용면적 116㎡ 이내

-가액기준 : 주택 및 부수토지 취득당시 기준시가가 2억원 이하

-타지역 기준 : 일반주택이 소재한 읍/면/시지역(또는 연접 읍/면/시지역)이 아닌 지역 소재 주택

 

5) 일정 요건의 고향 주택을 취득한 경우(조세특례제한법 제99조의 4 제1항 제2호)

-고향주택 취득기간 :2009.1.1~2011.12.31

-취득하는 고향주택이 취득당시 다음의 ①+② 요건을 충족할 것

①가족관계등록부(구 호적 포함) 등에 10년 이상 등재된 등록기준지 등으로서 10년 이상 거주한 사실이 있는 시지역(연접한 시 지역 포함) 및 가족관계등록부 등에 10년 이상 등재한 등록기준지로서 10년 이상 거주한 군지역에 연접한 시지역에 소재하는 주택

②인구 20만 이하 시 지역(조세특례제한법시행령 별표 13:26개 지역)에 소재하는 주택일 것

 

-규모기준(일반주택 양도일 현재 기준)

  대지면적은 660㎡(200평) 이내이고

  단독주택의 주택면적 150㎡(45평) 이내

  공동주택의 전용면적 116㎡(35평) 이내

 

-가액기준 : 주택 및 부수토지의 취득당시 기준시가가 2억원 이하

 

 

(10) 소득세법상 소유 주택에서 제외되는 주택

 

1) 일시적 2주택(소득세법시행령 제155조 제1항)

1세대1주택(구주택) 소유자가 이사목적으로 새로운 1주택)을 취득한 후 새로운 주택(신 주택)을 취득한 날로부터 2년 이내에 구주택을 양도한 경우 1세대 1주택 양도로 봄.

 

사례)1주택자가 보유 중인 상가를 용도 변경하여 주택으로 사용하는 경우 (양도소득세집행기준 89-155-6)

1세대1주택자가 소유하던 상가를 용도변경하여 주택으로 사용하는 때에는 주택으로 용도변경한 때에 다른 주택을 취득한 것으로 보아 일시적인 1세2주택 비과세특례규정을 적용함

 

2) 선순위 상속 1주택(소득세법시행령 제155조 제2항)

일반주택과 선순위 상속 1 주택(조합원입주권을 상속받아 취득한 신축 1주택 포함)을 국내에 각각 1채를 가지고 있는 1세대가 일반주택을 먼저 양도하는 경우 1세대 1주택 양도로 봄

 

※피상속인이 2주택 이상을 보유한 경우 다음 순서에 따른 1주택(선순위 상속 1주택)만이 일반주택을 양도할 경우 주택 수에서 제외됨.

① 피상속이 보유한 기간이 가장 긴 1주택, ② 피상속인이 거주기간이 가장 긴 1주택, ③ 피상속인이 거주한 1주택, ④ 상속개시당시 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우 상속인이 선택하는 1주택)

 

3) 공동상속 주택의 소수지분권자 소유 주택(소득세법시행령 제155조 제3항)

공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택) 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 않음. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유 주택으로 보며, 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유 주택으로 보며, 상속지분이 가장 큰 상속인 2인 이상인 경우 ①당해 주택에 거주하는 상속인, ②호주승계인(2008.2.22 이후 양도하는 부분부터 적용하지 아니함), ③상속인 중 최 연장자 순서에 따라 상속주택의 소유자로 봄

 

4) 동거봉양주택(소득세법시행령 제155조 제4항)

1주택을 소유한 60세 이상의 노부모(조부모와 배우자의 부모와 조부모 포함)를 봉양하기 위해 1주택을 가진 자녀와 세대를 합침으로써 1세대 2주택이 된 경우 세대를 합친 날(주민등록전입일)로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 1주택은 1세대1주택 양도로 봄. 먼저 양도하는 1주택은 양도일 현재 1세대 1주택 요건을 갖춰야 함.

 

 

5) 혼인주택(소득세법시행령 제155조 제5항)

 

 

 

6) 문화재주택(소득세법시행령 제155조 제6항)

 

 

 

7) 실수요목적으로 취득한 지방주택(소득세법시행령 제167조의 3)

 

 

 

 

 

(11) 조세특례제한법상 소유주택에서 제외되는 주택

 

1) 장기임대주택(조세특례제한법 제97조)

 

2) 신축임대주택(조세특례제한법 제97조의 2)

 

3) 미분양주택(조세특례제한법 제98조)

 

4) 지방미분양주택(조세특례제한법 제98조의 3)

 

5) 미분양주택(조세특례제한법 제98조의 5)

 

 

 

 

 

 

 

 

Ⅱ.농지의 교환 또는 분합에 대한 비과세(소득세법 제89조 제1항 제1,2호)

 

1.비과세되는 농지의 교환 도는 분합(소득세법시행령 제153조 제1항, 제3항)

 

비과세도는 농지의 교환 또는 분합이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지를 교환 또는 분합하는 쌍방 토지의 차액이 큰 편의 4분의 1 이하인 경우를 말한다(소득세법시행령 제153조 1항)

 

1. 국가 또는 지방자치단체가 시행하는 사업으로 인하여 교환 또는 분합하는 농지

2. 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 또지와 교환 또는 분합하는 농지

3. 경작상 필요에 의하여 교환하는 농지.

이 경우 교환에 의하여 새로이 취득하는 농지를 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작하는 경우에 한한다. 다만, 다음의 경우에는 그러하지 아니한다.

ⓐ새로운 농지 취득 후 3년 이내에 "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률"에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 것으로 본다,

ⓐ새로운 농지 취득 후 3년 이내에 농지소유자가 사망한 경우로서 상속인이 농지소재지에 거주하면서 계속 경작한 때에는 피상속인의 경작기간과 상속인의 경작기간을 합산한다.

4. "농어촌정비법", "농지법", "한국농어촌공사 및 농지관리기금법" 또는 농업협동조합법"에 의하여 교환 또는 분합하는 농지

 

 

2. 비과세 대상에서 제외되는 농지(소득세법시행령 제153조의 4항)

다음의 농지는 경작 상 필요에 의하여 교환 또는 분합되더라도 비과세 대상 농지에서 제외한다.

 

(1) 양도일 현재 특별시/광역시(광역시에 있는 농지를 제외한다) 또는 시지역("지방자치법" 제3조 제4항의 규정에 의한 도/농복합형태의 시의 읍/면지역을 제외한다)에 있는 농지 중 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"에 의한 주거지역/상업지역 또는 공업지역안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제외한다.

 

▶사업지역 내의 토지소유자가 1천명 이상이거나 사업시행면적이 기획재정부령이 정하는 규모(사업시행면적이 100만㎡, "택지개발촉진법"에 의한 택지개발사업 또는 "주택법"에 의한 대지조성사업의 경우로서 당해 개발사업 시행면적이 10만㎡) 이상인 개발사업지역(사업인정고시일이 같은 하나의 사업시행지역을 말한다) 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"에 따른 주거지역/사업지역/공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우

▶사업시행자가 국가/지방자치단체, 그 밖의 기획재정부령이 정하는 공공기관("공공기관의 운영에 관한 법률"에 따라 지정된 공공기관 "지방공기업"에 따라 설립된 지방직영기업/지방공사/지방공단을 말한다)인 개발사업지역 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"에 따른 주거지역/상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업 또는 보상이 지연된 경우로서 사업 또는 보상이 지연된 책임이 해당 사업시행자에게 있는 경우

 

 

2. 당해 농지에 대하여 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예징지의 지정이 있는 경우로서 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지

 

 

Ⅲ. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득