1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대가 양도하는 주택

1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대가 양도하는 주택

 

1. 개요

 

가. 세율의 적용

국내에 1주택과 1조합원입주권[아래 “2. 1세대 1주택과 1조합원입주권 보유자의 주택 수 계산시 제외되는 주택(조합원입주권)”에 해당하는 주택(조합원입주권) 제외]을 소유하고 있는 1세대가 양도하는 주택에 대하여는 50％의 중과세율이 적용된다. 다만, 당해 양도주택이 아래 “3. 1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대의 양도주택 중 50％ 세율이 적용되지 않는 주택”에 해당하는 경우에는 50％의 중과세율이 적용되지 않는다.
이 때 50％의 중과세율 적용 대상은 주택에 한정하는 것이며, 조합원입주권은 50％의 중과세율 적용 여부를 판정하기 위한 주택 수의 계산시에만 주택으로 간주될 뿐, 당해 조합원입주권의 양도는 50％의 중과세율 적용대상이 아니다.
한편, 1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대가 양도하는 주택으로서 50％ 중과세율이 적용되는 경우에는 당해 주택의 보유기간에 관계없이 장기보유특별공제의 적용도 배제된다(법 제95조 제2항).

 

한편, 1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대가 2009년 1월 1일부터 2012년 12월 31일까지의 기간 중에 거래하는 주택에 대하여는 한시적으로 다음과 같이 세율을 인하함으로써 양도소득세 세부담을 완화하고 있다. 또한 3년 이상 보유하는 경우에는 장기보유특별공제는 적용한다.

 

ㆍ 1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대가 2009년 1월 1일부터 2012년 12월 31일까지의 기간 중에 주택을 양도하는 경우에는 50％의 중과세율을 적용하지 아니하고 일반 누진세율(단, 보유기간이 2년 미만인 경우에는 50％ 또는 40％의 세율)을 적용한다.

 

ㆍ 1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대가 2009년 1월 1일부터 2012년 12월 31일까지의 기간 중에 취득한 주택을 양도하는 경우에는 50％의 중과세율을 적용하지 아니하고 일반 누진세율(단, 보유기간이 2년 미만인 경우에는 50％ 또는 40％의 세율)을 적용한다(법 부칙(2008. 12. 26. 법률 제9270호) 제14조).

 

구법 부칙 제14조 【양도소득세의 세율 등에 관한 특례】(2008. 12. 26. 법률 제9270호) ① 이 법 시행 후 2010년 12월 31일까지 취득한 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 6까지의 규정에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다. 1. 제104조 제1항 제2호의 3 및 제2호의 4에 해당하는 주택: 양도소득과세표준의 100분의 45(그 보유기간이 1년 미만인 주택은 제104조 제1항 제2호의 2에 따른 세율) 2. 제104조 제1항 제2호의 5 및 제2호의 6에 해당하는 주택: 제104조 제1항 제1호의 개정규정에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만인 주택은 제104조 제1항 제2호 또는 제2호의 2에 따른 세율) ② 제1항의 세율을 적용받는 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 경우에도 제95조에 따른 장기보유특별공제를 적용하지 아니한다.

 

 

2008년 12월 26일 법 개정시 다주택자의 양도소득세 세부담 완화를 위해 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 2년간 한시적으로 1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대가 양도하는 주택의 양도소득세율을 종전의 50％에서 일반 누진세율로 완화하였다.
이후 2010년 12월 27일 법 개정시 양도소득세 중과완화 규정의 일몰기한을 2010년 12월 31일에서 2012년 12월 31일로 2년 연장하였다.

 

나. 1세대의 범위

1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대가 양도하는 주택에 대한 50％의 중과세율 적용 규정을 적용함에 있어 1세대라 함은 1세대 1주택의 비과세 판단시 적용되는 1세대의 범위와 동일하다(시행령 제167조의 6 제1항).

 

다. 조합원입주권의 범위

1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대가 양도하는 주택에 대한 50％ 중과세율 규정을 적용함에 있어 조합원입주권이란 도시 및 주거환경정비법 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위(동법에 따른 주택재건축ㆍ재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것에 한정하며, 그 조합원으로부터 취득한 것을 포함함)와 이에 부수되는 토지를 말한다.

조합원입주권에 대한 자세한 내용은 법 제89조를 참조.

 

라. 적용시기 및 경과조치

1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대가 양도하는 주택에 대한 50％의 중과세율 적용 규정은 2005년 12월 31일 법 개정시 조합원입주권을 보유한 1세대 1주택자의 양도주택에 대한 비과세 혜택을 배제하고 양도소득세 과세를 강화함으로써 주택의 투기수요를 억제하기 위해 신설된 것으로, 2007년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용한다.

 

이 경우 주택 수 계산에 포함되는 조합원입주권은 2006년 1월 1일 이후 최초로 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발ㆍ재건축사업의 관리처분계획이 인가된 조합원입주권을 말한다. 다만, 2006년 1월 1일 전에 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발ㆍ재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 구주택건설촉진법(법률 제6852호 도시 및 주거환경정비법으로 개정되기 전의 것) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발ㆍ재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아 동 개정규정을 적용한다(법 부칙(법률 제7837호, 2005. 12. 31.) 제12조).

 

2. 1세대 1주택과 1조합원입주권 보유자의 주택 수 계산시 제외되는 주택(조합원입주권)

1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대에 대한 50% 중과세율 규정을 적용함에 있어 1세대가 소유한 주택과 조합원입주권의 수를 계산할 때 수도권 중 다음의 어느 하나에 해당하는 지역과 수도권 밖의 지역에 소재하는 주택 및 조합원입주권으로서 해당 주택(주택에 딸린 토지를 포함함)의 기준시가 또는 조합원입주권의 가액(도시 및 주거환경정비법 제48조 제1항 제4호에 따른 종전 주택의 가격을 말함)이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 및 조합원입주권은 산입하지 아니한다(영 제167조의 6 제2항).

 

가. 광역시에 소속된 군 및 지방자치법 제3조 제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면

나. 해당 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 지역

 

2010년 12월 30일 시행령 개정시 1주택ㆍ1조합원입주권 양도소득세 중과규정을 적용함에 있어 중과대상 주택 및 조합원입주권의 수 계산기준을 1세대 2주택 중과주택을 소유한 경우와 동일하게 적용하도록 개정하였으며, 동 개정규정은 2011년 1월 1일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.

 

3. 1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대의 양도주택 중 50％ 세율이 적용되지 않는 주택

국내에 1주택과 1조합원입주권[위의 “2. 1세대 1주택과 1조합원입주권 보유자의 주택 수 계산시 제외되는 주택(조합원입주권)”에 해당하는 주택(조합원입주권) 제외]을 소유하고 있는 1세대가 다음 중 어느 하나에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 그 양도주택에 대하여는 50％의 중과세율을 적용하지 않는다(시행령 제167조의 6 제3항).

 

㉮ 실수요목적으로 1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대의 양도주택

㉯ 1세대 3주택 이상자의 양도주택 중 60％ 세율이 적용되지 않는 주택(소형주택 및 기타 일반주택 제외)

㉰ 수도권 및 5대 광역시 이외 지역에 소재한 기준시가 3억원 이하 주택

㉱ 취학ㆍ근무상 형편 등에 의해 1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대의 양도주택

㉲ 수도권 밖에 지방주택

㉳ 노부모 동거봉양에 의해 1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대의 양도주택

㉴ 혼인에 의해 1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대의 양도주택

㉵ 소송에 의해 취득한 주택

㉶ 소형주택

 

가. 실수요목적으로 1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대의 양도주택

1세대 1주택자가 실수요목적으로 조합원입주권 1개를 보유함에 따라 시행령 제156조의 2 제3항 내지 제5항의 규정(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)에 의해 1세대 1주택으로 보아 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용받는 주택 중 1세대 1주택의 비과세 요건을 충족하지 못하여 양도소득세가 과세되는 주택에 대하여는 50％의 중과세율이 적용되지 않는다(시행령 제167조의 6 제3항 제1호).

본 규정의 적용대상이 되는 1주택과 1조합원입주권을 소유한 경우의 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 요약하면 다음과 같으며, 이에 대한 자세한 내용은 법 제89조의 해설을 참조하기로 한다.

구 분		1세대 1주택의 비과세 특례 요건
1세대 1주택자가 조합원입주권을 취득한 후 종전 주택을 양도하는 경우	종전 주택을 조합원입주권 취득일로부터 2년 이내에 양도하는 경우 단, 시행규칙 제75조 제1항의 사유로 인해 2년 내에 양도하지 못하는 경우를 포함 (시행령 제156조의 2 제3항)	1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용
	종전 주택을 조합원입주권 취득일로부터 2년이 경과하여 양도하는 경우 (시행령 제156조의 2 제4항)	다음의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 1세대 1주택으로 보아 비과세규정을 적용 ㉮ 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발ㆍ재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택의 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 종전 주택을 양도할 것 ㉯ 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발ㆍ재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 재건축주택의 완공 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 시행규칙 제75조의 2 제1항에 의한 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함)하여 2년 이상 거주할 것
1세대 1주택자의 주택이 조합원입주권으로 전환되어 재개발ㆍ재건축사업 시행기간 중 주거용으로 취득한 다른 주택(이하, 대체주택이라 함)을 양도하는 경우 (시행령 제156조의 2 제5항)		다음의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세규정을 적용 ㉮ 주택재개발ㆍ재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 ㉯ 주택재개발ㆍ재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택의 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것 ㉰ 주택재개발ㆍ재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 시행규칙 제75조 제1항의 2에 의한 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함)하여 1년 이상 거주할 것

 

나. 1세대 3주택 이상자의 양도주택 중 60％ 세율이 적용되지 않는 주택(소형주택 및 기타 일반주택 제외)

1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대가 양도하는 주택이 다음에 열거하는 1세대 3주택 이상자의 양도주택 중 60％ 세율이 적용되지 않는 주택에 해당하는 경우, 당해 양도주택에 대하여는 50％의 중과세율이 적용되지 않는다(시행령 제167조의 6 제3항 제2호).

 

아래 열거하는 1세대 3주택 이상자의 양도주택 중 60％ 세율이 적용되지 않는 주택에 대한 자세한 내용은 전술한 “(3) 1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상자가 양도하는 주택”의 관련 해설을 참조하기로 한다.

 

㉮ 장기임대사업으로 일정기간 이상 임대 후 양도하는 장기임대주택

㉯ 조세특례제한법상 양도소득세 감면대상 장기임대주택

㉰ 장기사원용주택

㉱ 조세특례제한법상 양도소득세 감면대상 신축주택

㉲ 문화재주택

㉳ 상속일로부터 5년이 미경과한 상속주택

㉴ 저당권 실행ㆍ채권변제를 위해 취득한 주택

㉵ 장기가정보육시설용 주택

 

다. 수도권 이외 지역에 소재한 기준시가 3억원 이하 주택

1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대가 양도하는 주택이 수도권 중 다음의 어느 하나에 해당하는 지역과 수도권 밖의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택(주택에 딸린 토지를 포함함)의 기준시가가 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 경우, 동 양도주택에 대하여는 50％의 중과세율이 적용되지 않는다(영 제167조의 6 제3항 제3호). 따라서 이와 같은 주택은 1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대의 주택 수 계산에서 제외될 뿐 아니라 당해 주택을 양도하는 경우 50％의 중과세율도 적용되지 아니한다.

가. 광역시에 소속된 군 및 지방자치법 제3조 제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면

나. 해당 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 지역

2010년 12월 30일 시행령 개정시 1주택ㆍ1조합원입주권 중과대상에서 제외되는 주택을 1세대 2주택 중과대상에서 제외되는 주택의 기준과 동일하게 개정하였으며, 동 개정규정은 2011년 1월 1일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.

 

라. 취학ㆍ근무상 형편 등에 의해 1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대의 양도주택

1세대의 구성원 중 일부가 다음의 어느 하나에 해당하는 부득이한 사유로 인하여 다른 시(특별시 및 광역시를 포함함. 이하 같음)ㆍ군으로 주거를 이전(광역시지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우 및 지방자치법 제7조 제2항에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 안에서 동 지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함함)하기 위하여 1주택(학교의 소재지, 직장의 소재지 또는 질병을 치료ㆍ요양하는 장소와 같은 시ㆍ군에 소재하는 주택으로서, 취득 당시 법 제99조에 따른 기준시가의 합계액이 3억원을 초과하지 아니하는 것에 한정함)을 취득함으로써 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우의 당해 주택(취득 후 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한한다)을 양도하는 경우에는 50％의 중과세율이 적용되지 않는다. 한편, 다음의 어느 하나에 해당하는 부득이한 사유에 해당하는지 여부는 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서 등 해당 사실을 증명하는 서류에 의해 확인한다(시행령 제167조의 6 제3항 제4호 및 시행규칙 제83조 제6항, 제7항 및 제75조의 2 제1항).

㉮ 초ㆍ중등교육법에 따른 학교(유치원ㆍ초등학교 및 중학교를 제외함) 및 고등교육법에 따른 학교에의 취학

㉯ 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편

㉰ 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

 

2008년 12월 31일 시행령 개정시 1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대가 양도하는 주택 중 양도소득세 중과가 배제되는 사유에 종전의 근무상 형편 외에 취학, 질병의 치료ㆍ요양 등을 추가하는 한편, 해당 주택의 취득이 투기목적으로 악용되는 것을 방지하기 위해 주택의 기준시가 요건을 신설하였는 바, 동 개정규정은 2008년 12월 31일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용하되, 주택의 기준시가 요건에 관한 부분은 2008년 12월 31일 이후 최초로 취득하여 양도하는 분부터 적용한다(시행령 부칙(2008. 12. 31.) 제3조).

 

마. 수도권 밖의 지방주택

1주택과 1조합원입주권을 소유하고 있는 1세대가 양도하는 주택이 다음의 어느 하나에 해당하는 부득이한 사유로 인해 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택에 해당하는 경우에는 50％의 중과세율이 적용되지 않는다(시행령 제167조의 6 제3항 제4호의 2, 제155조 제8항 및 시행규칙 제72조 제7항, 제8항 및 제71조 제3항).

㉮ 초ㆍ중등교육법에 따른 학교(유치원ㆍ초등학교 및 중학교를 제외함) 및 고등교육법에 따른 학교에의 취학

㉯ 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편

㉰ 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

 

2008년 11월 28일 시행령 개정시 지방의 부동산ㆍ건설경기 활성화를 위해 취학, 근무상의 형편 등 실수요 목적으로 취득한 지방주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 1세대가 해당 지방주택을 양도하는 경우에는 양도소득세 중과규정이 배제되도록 하였으며, 동 개정규정은 2008년 11월 28일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.

 

바. 노부모 동거봉양에 의해 1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대의 양도주택

1주택 또는 1조합원입주권을 소유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택 또는 1조합원입주권을 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 되는 경우의 당해 주택(세대합가일부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한함)을 양도하는 경우에는 50％의 중과세율이 적용되지 않는다(시행령 제167조의 6 제3항 제5호).

2009년 2월 4일 시행령 개정시 직계존속의 동거봉양으로 인한 1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대의 양도소득세 중과 배제 규정을 적용함에 있어 동거봉양 대상 연령을 종전의 남자 60세, 여자 55세에서 남ㆍ여 구분 없이 60세로 조정하였다. 동 개정규정은 2009년 2월 4일 이후 최초로 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합치는 분부터 적용한다.

 

사. 혼인에 의해 1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대의 양도주택

1주택 또는 1조합원입주권을 소유하는 자가 1주택 또는 1조합원입주권을 소유하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 되는 경우의 당해 주택(혼인한 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한함)을 양도하는 경우에는 50％의 중과세율이 적용되지 않는다(시행령 제167조의 6 제3항 제6호).

 

아. 소송에 의해 취득한 주택

주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 당해 소송결과로 취득한 주택(소송으로 인한 확정판결일부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한함)을 양도하는 경우에는 50％의 중과세율이 적용되지 않는다(시행령 제167조의 6 제3항 제7호).

 

자. 소형주택

1주택과 1조합원입주권을 소유하는 자가 양도하는 주택이 다음의 요건을 모두 충족하는 소형주택인 경우, 당해 양도주택에 대하여는 50％의 중과세율이 적용되지 않는다(시행령 제167조의 6 제3항 제8호 및 시행규칙 제82조 제2항).

 

㉮ 주택 양도 당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 1억원 이하인 주택일 것

㉯ 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역(구주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함함)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택(단, 주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 2008년 4월 29일 이후 양도하는 주택은 제외한다)이 아닐 것

 

4. 준용규정

1주택과 1조합원입주권을 소유하는 자가 양도하는 주택에 대한 50％ 중과세율 적용 규정을 적용함에 있어 주택 수의 계산방법, 장기임대주택 등의 일반세율 적용 신청 및 사후관리 규정 등에 대하여는 전술한 “(3) 1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상자가 양도하는 주택”의 해당 규정을 준용한다(시행령 제167조의 6 제4항).