장기임대주택에 대한 양도소득세 감면에 대한 질의

장기임대주택에 대한 양도소득세 감면에 대한 질의

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질문일 2007-05-08 조회수 47 질문자 ooo 세무사 제목 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면에 대한 질의 1. 개황 조세특례제한법 제97조를 보면 국민주택(이에부수되는 당해 건물면적의2배 이내토지)를 2000년12월31일 이전에 임대를 개시하여 5년이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해주택(이하 임대주택)를 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년1월1일 이후 취득및 임대를 개시하여 5년이상 임대한 임대주택(취득당시 입주한 사실이 없는주택에 한한다) 및 10년이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다 라고 하였습니다.   그런데 본건의 경우 1998년 9월 다세대주택 6세대 건축허가를 받아(건축허가서에 건축법제8조표시,건설임대주 택) 1998년10월2일 건축사용승인을 받았고 사용목적에 따라 1999년3월2일 관할세무서에 장기임대주택 사업자등록 개업신고하였고 다만 임대주택법시행령에 규정한 지방행정관서에 민간건설 임대주택으로서의 임대사업자등록을 하지 않았습니다.   이경우 임대주택법규정에 의한 임대주택등록은 하지 않았지만 임대주택법이 규정하는 주택건설사업자 이외의 자가 임대를 목적으로 단독주택 20호미만,공동주택 20세대 미만의 주택을 건축하기 위하여 [건축법] 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받은자가 건축한 임대주택에 해당되어 현재까지 8년 여간 임대 해왔습니다. 질의 : 장기임대주택에 대한 양도소득세감면   의견1. 조세특례제한 제97조규정에 의하면 당해주택을 양도함으로서 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의50으로 감면한다. 왜냐하면 임대주택법규정에 의한 등록이 없이 세무서에만 사업자등록을 하였으므로.   의견2. 소제특례제한법 제97조 규정을 보면 단서규정에 임대주택법에 의한 건설임대주택은 5년이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세의 100분의100에 상당하는 세액을 감면한다. 라고 하였으므로 본 건은 임대목적이 건설임대주택이고 다른 예로 다가구주택의 건축기준에 의한 건축허가를 받아 건축된 다가구주택의 경우 1가구를 1호로 보아 임대주택법등록이 불가한 경우라도 면제혜택이 있는 것과 같이 다세대주택건설 6세대를 건축하였고 법규정을 몰라 행정관서에 임대주택법상의 임대등록을 하지 못하였드라도 관할세무서에 기 등록이 되어있으므로 양도소득세는 100분의100을 면제 받을 수 있다. 답변자 전문상담위원 답변일 2007-05-11 안녕하세요? 세무사님..... 질의에 대한 답변을 올리겠습니다.   1.건설임대주택이란 1) 건설임대주택이란 다음을 말한다. ㉠ 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 ㉡ ‘주택건설촉진법'의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법제33조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설 한 주택 중 사용검사시까지 분양되지 아니하는 주택으로서 ‘임대주택법'의 규정에 의한 임대사업자등록을 한 임대주택   2) 임대주택법 제6조 및 임대주택법시행령 제6조 규정에 의한 임대사업자의 범위와 등록을 보면 건설임대주택사업자로서 공동주택의 경우 2세대이상을 건설하여 임대하고자 하면 시장 군수 구청장(자치구)에게 임대사업자 등록신청을 할 수 있다. 임대사업자로 등록할 수 있는 자는   1. 「주택법」 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자 2. 「주택법」 제10조제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자 3. 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 「건축법」 제8조의 규정에 의한 허가를 받은 자 4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자 5. 제9조의2제4항 각 호의 어느 하나에 해당되는 법인 을 말한다. 3) 따라서 건설임대주택으로 5년임대시 100% 감면을 적용받으려면 A. '임대주택법'규정에 따라 관할 구청에 임대사업자 등록을 하고, B. 주소지 관할 세무서장에 임대사업자등록을 하여 임대소득신고를 하거나, 사실상 임대사업을 하고 있는 경우가 이에 해당하여야 한다.     2. 본 사례의 경우 건축법8조에 의해 허가를 받은자가 공동주택 6세대를 건축하여 임대하는 경우로서 임대주택법 제6조 규정에 따라 시,군 구청에 임대사업자등록도 하고 관할 세무서에 임대사업자등록도 한 경우라면 5년이상 임대의 경우 100%의 감면적용이 가능하나 본 사례의 경우는 임대주택법 제6조 규정에 따른 임대사업자등록을 하지 않았으므로 일반임대주택으로보아야 합니다. 따라서 다른 요건이 모두 충족되었다면 50% 감면을 적용받으실 수 있습니다. 감사합니다.     제97조 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 97-1 장기임대주택 97-1-1 국민주택을 5호 이상 임대하고 3월 이내 임대신고서를 관할세무서장에게 신고해야 감면됨 조세감면규제법 제67조의 ‘장기임대주택에 대한 양도소득세 감면’ 규정은 같은조 제1항 각호의 1에 해당하는 국민주택(건물연면적의 2배 이내의 부수토지를 포함)을 5호 이상 임대하면서 임대에 관한 사항을 같은법 시행규칙 제32조에서 규정하는 주택임대신고서에 의하여 임대를 개시한 날로부터 3월 이내에 임대주택의 소재지를 관할하는 세무서장에게 신고하는 경우에 적용된다. 다만, 임대를 개시한 날로부터 3월 이내에 사업자등록을 한 경우로서 그 등록사항에 의하여 주택임대에 관한 사항을 확인할 수 있는 경우에는 주택임대신고서를 제출한 것으로 본다.(재일 46014-256, ’98.2.13) 【조세특례제한법 제97조】 97-1-2 임대주택법에 의한 매입 임대주택의 감면 범위 주택건설업자가 분양을 목적으로 신축한 다세대주택이 분양되지 아니하여 일시적으로 임대에 사용한 후 판매하는 경우에는 건설업에 해당하여 종합소득으로 과세하는 것이나, 주택건설업을 주택임대업으로 사업을 전환하고 전환시 잔존하는 주택을 임대에 사용한 후 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세하고 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의한 주택건설사업자의 등록여부에 관계없이 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 건설교통부장관(지방자치단체장)에게 임대사업자로 등록한 자가 자가건축 또는 매입한 같은조 제2항 제3호에서 규정하는 “매입임대주택”을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 조세감면규제법 제67조의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받을 수 있다. (재일 46014-1364, ’98.7.22) 【조세특례제한법 제97조】 97-1-3 합병이나 상속으로 임대주택을 취득해 임대하는 경우 ‘임대기간’의 계산 조세감면규제법 제67조의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 임대기간의 계산은 같은법시행령 제64조 제1항 각호에 해당하는 개인 또는 임대주택사업자가 임대를 개시한 날부터 기산하는 것이며, 법인의 합병 또는 상속으로 인하여 합병법인이 피합병법인의 임대주택을 취득하여 임대하거나 상속인이 피상속인이 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 그 피합병법인 또는 피상속인의 주택임대기간을 합병법인 또는 상속인의 주택임대기간에 합산하여 계산하는 것이나, 다른 주택 임대사업자로부터 임대주택을 취득함과 아울러 주택임대인의 지위를 승계받는 경우에는 전 임대사업자의 주택임대기간은 후 임대사업자의 주택임대기간에 합산하지 아니한다.(재일 46014-1875, ’98.9.26) 【조세특례제한법 제97조】 97-1-4 5호 이상의 국민주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 양도세 감면 요건 등 내국인이 조세특례제한법 제97조 제1항 각호에 해당하는 국민주택을 5호 이상 임대하면서, 임대에 관한 사항을 ‘임대를 개시한 날’로부터 3월 이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 신고하고, 당해 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제97조이 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, ‘임대를 개시한 날’이라 함은 주택 5호 이상을 임대 개시한 날을 말한다. (재일 46014-1300, ’99.7.5) 【조세특례제한법 제97조】 97-1-5 장기임대주택의 양도소득세 감면범위 등 1986.1.1부터 2000.12.31까지 신축된 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함함) 또는 1985.12.31 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1 현재 입주된 사실이 없는 5호 이상의 국민주택을 2000.12.31 이전에 임대하는 개인 또는 내국법인이 당해 주택(이하 “임대주택”이라 함)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별부가세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이며, 이 경우 소득세법 제89조 제3호 규정에 의한 1세대 1주택 비과세요건을 판정함에 있어서 당해 임대주택은 거주자의 소유주택으로 보지 아니하며, 5년 미만 임대한 후 양도하는 때에는 양도소득세를 감면받을 수 없다.(재일 46014-1571, ’99.8.20) 【조세특례제한법 제97조】 97-1-6 장기임대주택을 소유하던 자가 국외이주 후 비거주자인 상태에서 양도하는 경우 감면 배제 조세특례제한법 제97조에서 규정하는 장기임대주택을 소유하던 자가 국외이주 후 비거주자인 상태에서 당해 주택을 양도하는 경우에는 소득세법상 거주자에게 적용하는 것으로 규정된 같은법 같은조 및 같은법 제2조 제1항 제1호의 규정에 의거 양도소득세 감면대상으로 볼 수 없는 것이며, 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 1세대1주택 판정시 당해 주택은 주택의 수에 포함한다.(재일 46014-1906, ’99.10.29) 【조세특례제한법 제97조】 97-1-7 ‘임대주택’을 헐고 재건축하여 임대한 경우 공사기간이 임대기간에 포함 여부 등 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 5호 이상 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995.1.1 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 5호 이상 임대주택(취득 당시 입주한 사실이 없는 주택에 한함)의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이나, 5년 미만 임대하는 경우에는 감면받을 수 없다. 상기 임대주택을 헐고 재건축하여 임대한 경우에는 그 공사기간은 임대기간에 포함되지 아니하는 것이며, 1세대1주택 여부 판정시 상기 임대주택은 5호 이상 임대를 개시한 때부터 내국인의 소유주택으로 보지 아니한다.(재산 46014-129, 2000.2.2) 【조세특례제한법 제97조】 97-1-8 5년이상 장기임대주택의 ‘임대기간’ 계산 조세특례제한법 제97조 「5년이상 장기임대주택에 대한 감면」 규정을 적용함에 있어 동법시행규칙 제44조의 규정에 의하여, 기존임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 3개월을 초과하는 때에는 그 기간은 임대기간의 기간 계산시 포함하지 아니한다.(재산 46014-303, 2000.3.11) 【조세특례제한법 제97조】 97-1-9 장기임대주택의 감면요건과 방법 1986.1.1부터 2000.12.31까지 신축된 국민주택 또는 1985.12.31 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1 현재 입주된 사실이 없는 5호 이상의 국민주택을 2000.12.31 이전에 임대를 개시하는 개인이 당해 주택(이하 “임대주택”이라 함)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이며, 임대주택법에 의한 매입임대주택중 1995.1.1 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 5호 이상 임대주택(취득당시 입주한 사실이 없는 주택에 한함)의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이나, 상기 임대주택을 5년 이상 임대한 후 임대주택외의 용도로 사용하다 양도하는 경우에는 상기의 감면규정을 적용받을 수 없다. 상기의 규정을 적용받기 이하여 주택의 임대를 개시한 날부터 3개월 이내에 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서에 제출해야 한다. (재산 46014-558, 2000.5.9) 【조세특례제한법 제97조】 97-1-10 임대주택의 요건 및 감면율 구분 기준 1986.1.1부터 2000.12.31까지 신축된 국민주택 또는 1985.12.31 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1 현재 입주된 사실이 없는 5호 이상의 국민주택을 2000.12.31이전에 임대를 개시하는 개인이 당해 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제7조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이며, 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1995.1.1 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 5호 이상 임대주택(취득당시 입주한 사실이 없는 주택에 한함)의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면받을 수 있고, 상기의 임대주택을 5호 이상 임대개시한 후부터 당해 임대주택은 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 내국인의 소유주택으로 보지 아니한다. (재산 46014-601, 2000.5.18) 【조세특례제한제한법 제97조】 97-1-11 장기임대주택의 양도세 감면 여부 1. 조세특례제한법 제97조의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세등의 감면 을 적용받기 위하여는 5호 이상의 임대주택을 2000.12.31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하여야 하고 2. 같은법 제97조의2의 규정에 의한 신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면을 적용받기 위하여는 1호 이상의 신축임대주택〔임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999.8.20 이후 취득(1999.8.20부터 2001.12.31까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택〕을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하여야 하는 것으로서 3. 위의 1. 및 2.에 해당하는 경우 소득세법 제89조 제3호의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 내국인의 소유주택으로 보지 아니한다. (제도46014-10614, 2001.4.17) 【조세특례제한법 제97조․제97조의2】 제97조의2 신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 97의2-1 신축임대주택 97의2-1-1 신축임대주택의 양도소득세 감면 여부 현행 조세특례제한법 제97조의2 제1항 제2호에서 규정하는 양도소득세 면제대상이 되는 매입임대주택에는 타인에게 분양권을 구입하여 취득하는 임대주택을 포함하지 아니한다. (서일46014-10455, 2003.4.11) 【조세특례제한법 제97조의2】 97의2-1-2 조세특례제한법 제97조의2 규정의 신축임대주택 해당 여부 조세특례제한법 제97조의2 제1항 제2호 및 같은법시행령 제97조의2의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축임대주택에는 2002.1.1.이후 신축완성된 주택을 포함한다.(서일46014-10303, 2002.3.12) 【보충설명】 ᄋ신축임대주택에 대한 감면요건 :다음의 신축임대주택(국민주택)을 1호 이상 취득하여 총 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대후 양도시 양도소득세 등 면제 ᄋ 감면대상 주택 <임대주택법에 의한 건설임대주택> ․1999.8.20. ～ 2001.12.31. 기간 중 신축된 주택 ․1999.8.20. 현재 미분양 공동주택 <임대주택법에 의한 매입임대주택> 1999.8.20. ～ 2001.12.31.기간 중 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 다음의 주택 ․1999.8.20. 이후 신축된 주택 ․1999.8.20. 현재 미분양 공동주택 ᄋ 감면대상 : 5년간 임대후 양도한 신축임대주택(국민주택)