1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상자가 양도하는 주택
1. 개요
(1) 세율의 적용
국내에 아래의 “② 1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상의 주택 수 계산시 포함되는 주택(조합원입주권)”을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 주택(주택부수토지 포함. 이하 같음)을 양도하는 경우, 그 양도주택에 대하여는 60%의 중과세율이 적용된다. 다만, 당해 양도주택이 아래 “③ 1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상자의 양도주택 중 60% 세율이 적용되지 않는 주택”에 해당되는 경우에는 1세대 3주택 이상인 경우에도 당해 양도주택에 한하여는 60%의 중과세율이 적용되지 않는다. 이 때 60%의 중과세율 적용 대상은 주택에 한정하는 것이며, 조합원입주권은 60%의 중과세율 적용 여부를 판정하기 위한 주택 수의 계산시에만 주택으로 간주될 뿐, 당해 조합원입주권의 양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당한다〈서면4팀-301, 2006. 2. 16.〉.
한편, 1세대 3주택 이상인 자가 양도하는 주택으로서 60% 중과세율이 적용되는 경우에는 당해 주택의 보유기간에 관계없이 장기보유특별공제의 적용도 배제된다(법 제95조 제2항).
한편, 1세대 3주택 이상인 자가 양도하는 주택으로서 60% 중과세율이 적용되는 경우에는 당해 주택의 보유기간에 관계없이 장기보유특별공제의 적용도 배제된다(법 제95조 제2항).
한편, 1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상인 경우, 2009년 1월 1일부터 2012년 12월 31일까지의 기간 중에 거래하는 주택에 대하여 한시적으로 다음과 같이 세율을 인하함으로써 양도소득세 세부담을 완화하고 있다. 다만, 다음과 같이 인하된 세율을 적용하더라도 장기보유특별공제는 적용하지 아니한다.
ㆍ1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상인 자가 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지의 기간 중에 주택을 양도하는 경우에는 60%의 중과세율을 적용하지 아니하고 일반 누진세율(단, 보유기간이 2년 미만인 경우에는 50% 또는 40%의 세율)을 적용하되, 동 기간 중에 투기지역(지정지역)에 소재한 주택을 양도하는 경우에는 일반 누진세율에 10%를 가산한 세율을 적용한다. 그리고, 1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상인 자가 2009년 1월 1일부터 2009년 3월 15일까지의 기간 중에 주택을 양도하는 경우에는 45%의 세율(단, 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%의 세율)을 적용한다.
ㆍ1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상인 자가 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지의 기간 중에 취득한 주택을 양도하는 경우에는 일반 누진세율(단, 보유기간이 2년 미만인 경우에는 50% 또는 40%의 세율)을 적용하며, 2009년 1월 1일부터 2009년 3월 15일까지의 기간 중에 취득한 주택을 양도하는 경우에는 45%의 세율(단, 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%의 세율)을 적용한다(법 부칙(2008. 12. 26. 법률 제9270호) 제14조).
구법 부칙 제14조 【양도소득세의 세율 등에 관한 특례】(2008. 12. 26. 법률 제9270호)
① 이 법 시행 후 2010년 12월 31일까지 취득한 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 6까지의 규정에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.
1. 제104조 제1항 제2호의 3 및 제2호의 4에 해당하는 주택: 양도소득과세표준의 100분의 45(그 보유기간이 1년 미만인 주택은 제104조 제1항 제2호의 2에 따른 세율)
2. 제104조 제1항 제2호의 5 및 제2호의 6에 해당하는 주택: 제104조 제1항 제1호의 개정규정에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만인 주택은 제104조 제1항 제2호 또는 제2호의 2에 따른 세율)
② 제1항의 세율을 적용받는 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 경우에도 제95조에 따른 장기보유특별공제를 적용하지 아니한다.
2008년 12월 26일 법 개정시 다주택자의 양도소득세 세부담 완화를 위해 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 한시적으로 45%의 세율을 적용하도록 하였으며, 2009년 5월 21일 법 개정시 2009년 3월 16일부터 2009년 12월 31일까지 한시적으로 일반 누진세율을 적용하되, 투기지역에 소재한 주택은 일반 누진세율에 10%의 세율을 가산한 세율을 적용하도록 개정하였다.
이후 2010년 12월 27일 법 개정시 양도소득세 중과완화 규정의 일몰기한을 2010년 12월 31일에서 2012년 12월 31일로 2년 연장하였다.
이후 2010년 12월 27일 법 개정시 양도소득세 중과완화 규정의 일몰기한을 2010년 12월 31일에서 2012년 12월 31일로 2년 연장하였다.
1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상자에 대한 60% 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 적용 배제 규정은 후술하는 “③ 1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상자의 양도주택 중 60% 세율이 적용되지 않는 주택”을 그 적용대상에서 제외하도록 규정하고 있는 것과 달리, 1세대 3주택 이상자에 대한 실지거래가액 과세 규정은 별도의 예외 규정을 두고 있지 않으므로 1세대가 소유하고 있는 국내 모든 주택의 수가 3이상인 경우에는 반드시 실지거래가액으로 과세되는 것임에 주의하여야 한다〈서면4팀-1631, 2004. 10. 15.〉.
(2) 1세대의 범위
1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상자가 양도하는 주택에 대한 60% 중과세율 규정을 적용함에 있어 1세대란 1세대 1주택의 비과세 판단시 적용되는 1세대의 범위와 동일하다(시행령 제167조의 4 제1항).
(3) 조합원입주권의 범위
1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상의 주택 수 계산시 포함되는 조합원입주권이란 도시 및 주거환경정비법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위(동법에 따른 주택재건축ㆍ재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것에 한정하며 그 조합원으로부터 취득한 것을 포함)와 이에 부수되는 토지를 말한다.
조합원입주권에 대한 자세한 내용은 법 제89조의 해설을 참조하기로 한다.
(4) 적용시기 및 경과조치
1세대 3주택 이상자에 대한 60% 중과세율 적용 규정은 2003년 12월 30일 법 개정시 다주택 소유자에 대하여 양도소득세를 중과함으로써 주택이 재산증식의 수단으로 이용되는 것을 차단하고자 개정된 것으로 동 개정규정은 2004년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용한다. 다만, 2004년 1월 1일 당시 1세대 3주택 이상에 해당하는 자가 2004년 1월 1일 이후 다른 주택을 새로이 취득하지 않는 경우로서 2003년 12월 31일 이전에 취득한 주택을 2004년 12월 31일 이전에 양도하는 경우에는 동 개정규정을 적용하지 않는다(법 부칙(법률 제7006호, 2003. 12. 30.) 제16조).
조합원입주권을 주택 수에 포함한 1세대 3주택 이상자의 60% 중과세율 적용 규정은 2005년 12월 31일 법 개정시 재개발ㆍ재건축 입주권을 보유한 다주택자에 대한 과세 강화를 위해 신설된 것으로, 동 신설규정은 2006년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용한다.
이 경우 주택 수 계산에 포함되는 조합원입주권은 2006년 1월 1일 이후 최초로 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발ㆍ재건축사업의 관리처분계획이 인가된 조합원입주권을 말한다. 다만, 2006년 1월 1일 전에 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발ㆍ재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 구주택건설촉진법(법률 제6852호 도시 및 주거환경정비법으로 개정되기 전의 것) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발ㆍ재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아 동 개정규정을 적용한다(법 부칙(법률 제7837호, 2005. 12. 31.) 제12조).
이 경우 주택 수 계산에 포함되는 조합원입주권은 2006년 1월 1일 이후 최초로 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발ㆍ재건축사업의 관리처분계획이 인가된 조합원입주권을 말한다. 다만, 2006년 1월 1일 전에 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발ㆍ재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 구주택건설촉진법(법률 제6852호 도시 및 주거환경정비법으로 개정되기 전의 것) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발ㆍ재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아 동 개정규정을 적용한다(법 부칙(법률 제7837호, 2005. 12. 31.) 제12조).
2. 1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상의 주택 수 계산시 포함되는 주택(조합원입주권 포함)
60%의 중과세율이 적용되는 1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상자란 주택 양도 당시 1세대가 국내에 다음의 주택(조합원입주권 포함)을 3개 이상 소유하고 있는 경우를 말한다(시행령 제167조의 3 제1항 제1호 및 시행령 제167조의 4 제2항 제1호). 즉, 다음의 요건에 해당하지 아니하는 주택(조합원입주권)은 1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상의 주택 수 계산에서 제외될 뿐 아니라 당해 주택을 양도하는 경우 60%의 중과세율도 적용되지 아니한다.
가. 수도권(서울ㆍ인천광역시ㆍ경기도) 및 5대 광역시(부산ㆍ대전ㆍ광주ㆍ대구ㆍ울산) 소재 주택(조합원입주권)
(단, 광역시 소속 군 및 지방자치법 제3조 제3항ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면지역과 수도권 중 기획재정부령이 정하는 지역에 소재하는 주택(조합원입주권) 제외)
(단, 광역시 소속 군 및 지방자치법 제3조 제3항ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면지역과 수도권 중 기획재정부령이 정하는 지역에 소재하는 주택(조합원입주권) 제외)
나. 상기 “가.” 외의 기타 국내 지역에 소재하는 주택(조합원입주권 포함)으로서 해당 주택 및 그 부수토지의 기준시가 합계액(조합원입주권의 경우에는 사업시행인가 고시일 기준 종전주택의 가격)이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하는 주택(조합원입주권)
가. 다가구주택 및 다세대주택
건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도(단, 2007년 2월 27일 이전에 양도하는 다가구주택은 이를 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득하는 경우에 한한다)하는 경우에는 거주자가 선택하는 경우에 한하여 이를 1주택으로 간주하여 주택 수를 계산한다. 그러나, 가구별로 구분 등기한 후 양도하는 다가구주택 또는 공부상 별개로 되어 있는 다세대주택은 그 구분 등기된 각 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 주택 수를 계산한다〈서면4팀-2339, 2005. 11. 28.〉.
나. 공동상속주택
상속인이 공동으로 소유하고 있는 주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택 수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 다음의 순서에 의한 자가 당해 공동주택을 소유한 것으로 본다.
㉮ 당해 주택에 거주하는 자
㉯ 최연장자
다. 부동산매매업자 및 주택신축판매업자가 보유하는 재고자산인 주택
부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은 주택수의 계산에 포함하는 반면, 주택신축판매업자가 보유하는 재고자산인 주택은 주택수의 계산에 포함되지 않는다〈재재산-261, 2004. 2. 25.〉.
1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상에 대한 60%의 중과세율 규정을 적용함에 있어 동일한 날에 2개 이상의 주택을 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도하는 것으로 본다. 한편, 동일한 날에 1주택의 취득과 양도가 동시에 있는 경우 또는 동일한 날에 1주택의 증여와 양도가 동시에 있는 경우에도 각각 거주자가 선택하는 순서에 따른다〈서면4팀-1805, 2005. 9. 30. ; 재재산-836, 2004. 7. 7.〉.
3. 1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상자의 양도주택 중 60% 세율이 적용되지 않는 주택
(1) 개요
국내에 “ 1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상의 주택 수 계산시 포함되는 주택(조합원입주권 포함)”을 3개 이상 소유하고 있는 1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상인 경우에도 다음 중 어느 하나에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 그 양도주택에 한하여 60%의 중과세율이 적용되지 않는다(시행령 제167조의 3 제1항 및 제167조의 4 제3항).가. 수도권 및 5대 광역시 이외 지역에 소재한 기준시가 3억원 이하 주택
나. 장기임대사업으로 일정기간 이상 임대 후 양도하는 장기임대주택
다. 조세특례제한법상 양도소득세 감면대상 장기임대주택
라. 장기사원용주택
마. 조세특례제한법상 양도소득세 감면대상 신축주택
바. 문화재주택
사. 상속일로부터 5년이 미경과한 상속주택
아. 저당권 실행ㆍ채권변제를 위해 취득한 주택
자. 장기가정보육시설용 주택
차. 소형주택
카. 기타 일반주택
(2) 수도권 및 5대 광역시 이외 지역에 소재한 기준시가 3억원 이하 주택
1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상자가 양도하는 주택이 다음의 ㉮ 또는 ㉯에 해당하는 경우, 당해 양도주택에 대하여는 60%의 중과세율이 적용되지 않는다(시행령 제167조의 3 제1항 제1호 및 제167조의 4 제2항 및 제3항 제1호).
㉮ 수도권(서울ㆍ인천광역시ㆍ경기도) 및 5대 광역시(부산ㆍ대전ㆍ광주ㆍ대구ㆍ울산) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 그 부수토지의 기준시가 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원 이하인 주택
㉯ 수도권ㆍ광역시 소속 군ㆍ지방자치법 제3조 제3항ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면지역과 수도권 중 기획재정부령이 정하는 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 그 부수토지의 기준시가 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원 이하인 주택
(3) 장기임대사업으로 일정기간 이상 임대 후 양도하는 장기임대주택
1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상자가 양도하는 주택이 법 제168조에 의한 사업자등록과 임대주택법 제6조에 의한 임대사업자등록(이하 ‘사업자등록 등’이라 함)을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음의 ㉮ 내지 ㉱에 해당하는 장기임대주택인 경우, 당해 양도주택에 대하여는 60%의 중과세율이 적용되지 않는다.
다만, 2003년 10월 29일(이하 ‘기존사업자기준일’이라 함) 현재 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다(시행령 제167조의 3 제1항 제2호 및 제167조의 4 제3항 제2호).
구 분 | 중과세율 적용 배제 요건 | |
㉮ 2003년 10월 30일 이후 사업자등록을 한 신규사업자의 임대주택 |
수도권에서 3호(수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상의 주택[주택법에 따른 주택으로서 대지면적이 298㎡ 이하이고, 주택의 연면적(시행령 제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말함)이 149㎡ 이하인 주택을 말함]을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 후술하는 “차. 기타 일반주택”의 취득 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택 | |
㉯ 2003년 10월 29일(기존사업자기준일) 이전에 사업자등록을 한 기존사업자의 임대주택 |
기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 국민주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한함)으로서 당해 주택 및 주택부수토지의 기준시가 합계액이 당해 주택 또는 후술하는 “차. 기타 일반주택” 취득 당시 3억원 이하인 주택 | |
㉰ 건설임대주택을 임대하는 사업자의 임대주택 |
임대주택법에 의하여 대지면적이 298㎡ 이하이고 주택의 연면적(시행령 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말함)이 149㎡ 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함함)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말함)이 당해 주택 또는 후술하는 “차. 기타 일반주택”의 취득 당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말함. | |
㉱ 임대사업자의 지방 미분양매입주택 |
임대주택법 제2조 제3호에 따른 매입임대주택 중 다음의 요건을 모두 갖춘 미분양주택. 이 경우 해당 주택을 양도하는 거주자는 해당 주택 양도일이 속하는 과세연도의 과세표준 예정ㆍ확정신고와 함께 시장ㆍ군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
ㆍ 주택법 제38조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 30일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 미분양주택으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지의 기간 중에 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택일 것
ㆍ 대지면적이 298㎡ 이하이고 주택의 연면적(시행령 제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말함)이 149㎡ 이하일 것
ㆍ 5년 이상 임대하는 것일 것
ㆍ 취득 당시 해당 주택 및 주택부수토지의 기준시가 합계액이 3억원 이하일 것
ㆍ 수도권 밖의 지역에 소재할 것
ㆍ 상기 요건을 모두 갖춘 미분양매입임대주택이 동일 시ㆍ군에서 5호 이상일 것[위 ㉮에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 ㉯에 따른 매입임대주택이 2호 이상인 경우에는 ㉮ 또는 ㉯에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(㉯에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 시ㆍ군에 있는 경우에 한정함)] |
2011년 3월 31일 시행령 개정시 임대주택의 공급을 활성화함으로써 서민ㆍ중산층의 주거안정을 지원하기 위하여 매입임대주택사업자에 대한 양도소득세 중과세율 적용이 배제되는 요건을 임대주택 호수는 서울특별시의 경우 5호 이상에서 3호 이상으로, 주택규모는 서울특별시 및 수도권의 경우 85㎡ 이하에서 149㎡ 이하로, 임대기간은 7년(서울특별시의 경우에는 10년) 이상에서 지역에 관계없이 5년 이상으로, 취득가격은 서울특별시의 경우 3억원 이하에서 6억원 이하 등으로 각각 완화하였으며, 동 개정규정은 2011년 3월 31일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.
다만, 2011년 3월 30일 이전에 종전의 시행령 제167조의 3 제1항 제2호 가목(이하 “종전의 규정”이라 함)에 따라 임대기간 요건을 제외한 다른 요건(이하 “임대기간 외의 요건”이라 함)을 모두 충족한 주택의 경우에는 시행령 제167조의 3 제1항 제2호 가목의 개정규정(이하 “개정규정”이라 함)에도 불구하고 종전의 규정에 따른 임대기간 요건을 충족한 날과 개정규정에 따른 임대기간(2011년 3월 31일 이후 최초로 임대한 날부터 계산함) 요건을 충족한 날 중 빠른 날에 임대기간 요건을 충족한 것으로 본다.
또한, 2011년 3월 30일 이전에 종전의 규정에 따른 임대기간 외의 요건을 충족하지 못한 주택의 경우에는 2011년 3월 31일 이후 개정규정에 따른 임대기간 외의 요건을 모두 충족한 후 최초로 임대한 날부터 주택의 임대기간을 계산한다.
2010년 9월 20일 시행령 개정시 주택거래를 활성화하고 서민ㆍ중산층의 주거안정을 지원하기 위하여 서울특별시를 제외한 수도권에 소재하는 매입임대주택 사업자에 대한 양도소득세 중과세율 적용이 배제되는 요건을 임대주택 호수의 경우에는 5호에서 3호로, 임대기간은 10년에서 7년으로, 취득가격은 3억원에서 6억원으로 완화하였으며, 동 개정규정은 2010년 9월 20일 이후 최초로 양도하는 주택부터 적용한다.
2008년 10월 7일 시행령 개정시 양도소득세 중과가 배제되는 매입임대주택으로서 비수도권 지역 소재 매입임대주택 요건 중 임대호수를 현행 5호 이상에서 1호 이상으로, 임대주택규모를 현행 국민주택 규모 이하에서 149㎡ 이하로, 임대기간을 현행 10년 이상에서 7년 이상으로 각각 완화하였는 바, 동 개정규정은 2008년 10월 7일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.
2008년 7월 24일 시행령 개정시 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지의 기간에 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 지방 미분양 주택에 대하여 1세대 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 배제되는 매입임대주택의 요건 중 임대주택규모 요건을 현행 국민주택 규모 이하에서 149㎡ 이하로, 임대기간 요건을 현행 10년 이상에서 5년 이상으로 각각 완화하는 한편, 장기임대주택의 기준시가 판정시기를 양도 당시에서 취득 당시로 개정하였는 바, 동 개정규정은 2008년 7월 24일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.
2005년 5월 31일 시행령 개정시 “㉰ 건설임대주택을 임대하는 사업자의 임대주택”의 범위를 5호 이상 임대하는 국민주택 규모 이하의 주택에서 2호 이상 임대하는 연면적 149㎡ 이하인 주택 등으로 개정하였는 바, 동 개정규정은 2005년 5월 31일 이후 사용승인 또는 사용검사를 받는 분부터 적용한다.
장기임대주택의 임대기간은 다음과 같이 조세특례제한법 시행령 제97조의 규정을 준용하여 계산한다. 이 경우 임대기간 계산의 기산일이 되는 임대개시일은 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날로 한다(시행령 제167조의 3 제3항, 조세특례제한법 시행령 제97조 제5항 및 동법 시행규칙 제44조).
한편, 장기임대주택이 재건축되는 경우에는 그 재건축 공사기간은 주택임대기간에 산입하지 아니한다〈서면4팀-1361, 2005. 8. 1.〉.
한편, 장기임대주택이 재건축되는 경우에는 그 재건축 공사기간은 주택임대기간에 산입하지 아니한다〈서면4팀-1361, 2005. 8. 1.〉.
㉮ 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
㉯ 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것
㉰ 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것
㉱ 위 ㉮ 또는 ㉰의 규정을 적용함에 있어서 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 3월 이내인 경우에는 동 기간을 주택임대기간에 산입할 것
(4) 조세특례제한법상 양도소득세 감면대상 장기임대주택
1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상자가 양도하는 주택이 다음의 ㉮ 내지 ㉰의 조세특례제한법 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 감면대상 장기임대주택인 경우, 당해 양도주택에 대하여는 60%의 중과세율이 적용되지 않는다(시행령 제167조의 3 제1항 제3호 및 시행령 제167조의 4 제3항 제2호).
조세특례제한법상 양도소득세 감면대상 주택의 자세한 내용은 조세특례제한법 각 해당 조문의 해설을 참조하기로 한다.
㉮ 조세특례제한법 제97조 (장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면)
㉯ 조세특례제한법 제97조의 2 (신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례)
㉰ 조세특례제한법 제98조 (미분양주택에 대한 과세특례)
(5) 장기사원용주택
1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상자가 양도하는 주택이 종업원(사용자와 시행령 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계에 있는 자를 제외)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상인 장기사원용주택인 경우, 당해 양도주택에 대하여는 60%의 중과세율이 적용되지 않는다(시행령 제167조의 3 제1항 제4호 및 제167조의 4 제3항 제2호).
(6) 조세특례제한법상 양도소득세 감면대상 신축주택
1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상자가 양도하는 주택이 다음의 ㉮ 또는 ㉯의 조세특례제한법 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택인 경우, 당해 양도주택에 대하여는 60%의 중과세율이 적용되지 않는다(시행령 제167조의 3 제1항 제5호 및 제167조의 4 제3항 제2호).
조세특례제한법상 양도소득세 감면대상 신축주택의 자세한 내용은 조세특례제한법 제99조 및 제99조의 3의 해설을 참조하기로 한다.
㉮ 조세특례제한법 제99조 (신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면)
㉯ 조세특례제한법 제99조의 3 (신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례)
(7) 문화재주택
1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상자가 양도하는 주택이 문화재보호법에 의해 지정ㆍ등록된 지정ㆍ등록 문화재 주택인 경우, 당해 양도주택에 대하여는 60%의 중과세율이 적용되지 않는다(시행령 제167조의 3 제1항 제6호 및 제167조의 4 제3항 제2호).
(8) 상속일로부터 5년이 미경과한 상속주택
1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상자가 양도하는 주택이 시행령 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택으로서 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우, 당해 양도주택에 대하여는 60%의 중과세율이 적용되지 않는다(시행령 제167조의 3 제1항 제7호 및 제167조의 4 제3항 제2호).
(9) 저당권 실행ㆍ채권변제를 위해 취득한 주택
1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상자가 양도하는 주택이 저당권의 실행 또는 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 그 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택인 경우, 당해 양도주택에 대하여는 60%의 중과세율이 적용되지 않는다(시행령 제167조의 3 제1항 제8호 및 제167조의 4 제3항 제2호).
동 규정은 2006년 2월 9일 시행령 개정시 저당권 실행 또는 채권변제로 부득이하게 취득한 주택을 3년 이내 양도하는 경우, 중과세율의 적용대상에서 제외하도록 개정한 것으로, 동 개정규정은 2006년 2월 9일 이후 양도하는 분부터 적용한다.
동 규정은 2006년 2월 9일 시행령 개정시 저당권 실행 또는 채권변제로 부득이하게 취득한 주택을 3년 이내 양도하는 경우, 중과세율의 적용대상에서 제외하도록 개정한 것으로, 동 개정규정은 2006년 2월 9일 이후 양도하는 분부터 적용한다.
한편, 금융기관의 근저당권 실행에 따른 법원의 임의경매를 통하여 취득한 주택은 양도소득세 중과세율이 배제되는 “저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택”에 해당하지 않는다〈서면5팀-1623, 2007. 5. 22.〉.
(10) 장기가정보육시설용 주택
1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상자가 양도하는 주택이 다음의 요건을 모두 충족하는 장기가정보육시설용 주택인 경우, 당해 양도주택에 대하여는 60%의 중과세율이 적용되지 않는다(시행령 제167조의 3 제1항 제8호의 2 및 제167조의 4 제3항 제2호).
㉮ 1세대의 구성원이 영유아보육법 제13조의 규정에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)로부터 보육시설의 인가를 받은 주택일 것
㉯ 법 제168조의 규정에 따른 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정보육시설로 사용한 주택일 것
㉰ 가정보육시설로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택일 것
동 규정은 2005년 12월 31일 시행령 개정시 주거겸용 놀이방과 같은 가정보육시설로 직접 사용되는 주택을 중과세율의 적용 배제대상에 추가한 것으로, 2006년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용하되, 2006년 2월 9일 당시 1세대의 구성원이 5년 이상 영유아보육법에 따른 가정보육시설로 사용한 주택을 2006년 7월 31일까지 양도하는 경우에는 상기 ㉰의 규정을 적용하지 아니한다.
(11) 소형주택
1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상자가 양도하는 주택이 다음의 요건을 모두 충족하는 소형주택인 경우, 당해 양도주택에 대하여는 60%의 중과세율이 적용되지 않는다(시행령 제167조의 3 제1항 제9호, 제167조의 4 제3항 제3호 및 시행규칙 제82조 제1항).
㉮ 2003년 12월 31일 이전에 취득한 주택일 것
㉯ 대지면적이 120㎡ 이하이고, 주택의 연면적(겸용주택의 경우 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의
면적을 포함하고, 공동주택의 경우 전용면적을 말함)이 60㎡ 이하인 주택일 것
㉱ 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역(구주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함함)으로
지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택이 아닐 것
다가구주택이 소형주택에 해당하는지 여부는 각 가구별로 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 판단하며, 이 때 상기 ㉰의 요건 충족 여부를 판단하기 위한 기준시가는 당해 다가구주택의 전체 개별주택가격에 다가구주택 면적에서 구획된 부분의 주택면적(공유지분 포함)이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다〈서면4팀-2504, 2005. 12. 13.〉. 다만, 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하는 다가구주택은 거주자의 선택에 따라 그 다가구주택 전체를 하나의 단독주택으로 보아 소형주택의 해당 여부를 판정한다(시행규칙 제82조 제3항).
한편, 공동상속주택이 소형주택에 해당하는지 여부는 그 소유 지분에 관계없이 1주택 전체를 기준으로 판단한다〈서면4팀-1539, 2005. 8. 29.〉.
한편, 공동상속주택이 소형주택에 해당하는지 여부는 그 소유 지분에 관계없이 1주택 전체를 기준으로 판단한다〈서면4팀-1539, 2005. 8. 29.〉.
(12) 기타 일반주택
상기 (2)~(10)에 해당하는 주택(조합원입주권 포함) 2 이상과 그 밖의 주택(이하 ‘일반주택’이라 함) 1개만을 소유하고 있는 1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상자가 그 일반주택을 양도하는 경우에는 60%의 중과세율이 적용되지 않는다(시행령 제167조의 3 제1항 제10호, 제167조의 4 제3항 제4호).
따라서, 상기 "(2)∼(10)" 에 해당하는 주택(조합원입주권 포함) 외에 “(11) 소형주택”에 해당하는 주택을 소유하고 있는 1세대 3주택자가 양도하는 일반주택 또는 상기 "(2)∼(10)" 에 해당하는 주택(조합원입주권 포함) 외에 일반주택을 2개 이상 소유한 1세대 3주택자가 먼저 양도하는 일반주택은 60%의 중과세율 적용대상에서 제외되지 아니함에 주의하여야 한다〈서면4팀-1347, 2005. 7. 29.〉.
따라서, 상기 "(2)∼(10)" 에 해당하는 주택(조합원입주권 포함) 외에 “(11) 소형주택”에 해당하는 주택을 소유하고 있는 1세대 3주택자가 양도하는 일반주택 또는 상기 "(2)∼(10)" 에 해당하는 주택(조합원입주권 포함) 외에 일반주택을 2개 이상 소유한 1세대 3주택자가 먼저 양도하는 일반주택은 60%의 중과세율 적용대상에서 제외되지 아니함에 주의하여야 한다〈서면4팀-1347, 2005. 7. 29.〉.
한편, 상기 "(2)∼(10)" 에 해당하는 주택(조합원입주권 포함) 2 이상과 그 밖의 주택(이하 ‘일반주택’이라 함) 1개만을 소유하고 있는 1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상자가 일반주택을 양도하는 경우, 그 1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상자가 소유하고 있는 다음의 주택이 그 각각의 의무임대기간 등(의무임대기간ㆍ의무무상기간 또는 의무사용기간)을 충족하기 전에 일반주택을 양도하더라도 당해 양도주택에 대하여 60%의 중과세율이 적용되지 않는다(시행령 제167조의 3 제4항 및 제167조의 4 제4항).
㉮ 장기임대사업으로 일정기간 이상 임대 후 양도하는 장기임대주택
㉯ 조세특례제한법상 양도소득세 감면대상 장기임대주택
㉰ 장기사원용주택
㉱ 장기가정보육시설용 주택
4. 장기임대주택 등의 일반세율 적용 신청
1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상자가 장기임대사업으로 일정기간 이상 임대 후 양도하는 장기임대주택, 조세특례제한법상 양도소득세 감면대상 장기임대주택 및 장기가정보육시설용 주택(이하 “장기임대주택 등”이라 함)을 양도하거나 또는 1세대 3주택(조합원입주권 포함) 이상자가 상기 "3"의 “(12) 기타 일반주택”에서 설명하고 있는 바와 같이 의무임대기간 등을 미충족한 주택을 보유하던 중에 일반주택을 양도함에 따라 60%의 중과세율이 아닌 일반세율을 적용받기 위해서는 당해 장기임대주택 등 또는 일반주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고서와 1세대 3주택 이상자의 장기임대주택 등 일반세율 적용신청서(시행규칙 별지 제83호의 4 서식)에 다음의 열거하는 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다(시행령 제167조의 3 제7항 및 제167조의 4 제4항 및 시행규칙 제103조 제1항).
㉮ 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증 또는 영유아보육법 제13조의 규정에 따른 보육시설인가의 인가증
㉯ 임대차계약서 사본
㉰ 임차인의 주민등록등본 또는 주민등록증사본
㉱ 그 밖의 기획재정부령이 정하는 서류
장기임대주택 등의 일반세율 적용신청서를 제출 받은 납세지 관할세무서장은 전자정부법 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택 등에 대한 등기부 등본 또는 토지ㆍ건축물대장 등본을 확인하여야 한다(시행령 제167조의 3 제8항).
5. 일반주택 양도에 대한 사후관리
장기임대주택 등의 의무임대기간 등을 충족하기 전에 일반주택을 양도하고 일반세율을 적용받은 1세대가 당해 장기임대주택 등의 의무임대기간 등의 요건을 충족하지 못하게 되는 사유가 발생한 때에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고시 다음과 같이 계산한 세액을 양도소득세로 추가납부하여야 한다(시행령 제167조의 3 제5항 및 시행령 제167조의 4 제4항).
추가납부할 양도소득세 = (일반주택 양도 당시 과세표준 × 중과세율) - (일반주택 양도 당시 과세표준 × 일반세율)
장기임대주택 등의 의무임대기간 등의 요건을 충족하지 못하게 되는 사유라 함은 장기임대주택 등의 의무임대기간 등(의무임대기간ㆍ의무무상기간 또는 의무사용기간)의 요건을 충족하지 못하거나 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6월을 경과하게 된 경우를 말한다. 다만, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 등에 의하여 수용(협의매수를 포함함)되거나 사망으로 인하여 상속되는 경우에는 양도소득세의 추징사유로 보지 아니한다(시행규칙 제82조 제4항).
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