부동산매매업의 소득세·법인세 실무

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부동산매매업의 소득세·법인세 실무

 

1. 개요

부동산매매업을 "개인사업자가 영위하는 경우"에는 부동산매매차익에 대하여 매매일이 속하는 달을 말일로부터 2월 이내에 양도소득 계산방법을 준용하여 계산한 매매차익에 양도소득세율을 적용하여 예정신고 납부 하여야 한다. 또한 종합소득세 과세표준확정신고시에는 종합소득금액 계산방법에 따라 종합소득세율을 적용하여 종합소득세를 신고·납부하여야 한다. 다만, 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 주택 또는 토지매매차익이 있는 자로서 1세대 2주택 이상을 소유한 양도소득세 중과대상인 자와 비사업용토지에 대하여 종합소득산출세액의 계산은 매매차익에 양도소득세율을 적용하여 계산하는 금액과 종합소득세 과세표준에 종합소득세율을 적용하여 계사한 금액 중 큰 금액을 산출세액으로 적용하는 비교과세방식을 취하고 있다(소법64).

 

이에 비하여 부동산매매업을 "법인사업자가 영위하는 경우"에는 토지 등 매매차익에 대한 예정신고의무가 없으며, 법인세 과세표준 신고를 이행하면 된다. 다만, 법인이 주택 또는 비사업용토지의 매매차익이 있는 때에는 법인세 이외에 30%(미등기 40%)를 추가하여 과세하도록 하고 있다. 다만, 주택 및 비사업토지를 2012년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 법인세법제55조의2 제1항 제2호(주택: 30(40)세율) 및 제3호(비사업용토지: 30(40)%세율)를 적용하지 아니한다. 즉, 지정지역 외 소재 주택 및 비사업용토지에 대하여는 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 부과하지 않는다(단, 지정지역 내의 주택 및 비사업용토지에 대해서는 법인세 이외에 10%를 추가하여 과세).

 

 

 

2. 부동산매매업을 개인으로 영위하는 경우

 

(1) 토지 등 매매차익 예정신고와 납부

부동산매매업을 영위하는 거주자는 토지 또는 건물의 매매차익과 그 세액을 매도일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 토지 등 매매차익 예정신고와 함께 자진납부하여야 한다(소법69①). 여기에서 토지 등의 매도일이란 대금을 청산한 날이다. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록를 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기·등록일 또는 사용수익일로 한다(소령48.11). 토지등 매매차익 예정신고는 2010.1.1 이후 양도분 부터 의무적으로 이행하여야 하며, 미이행시에는 신고불성실가산세(과소신고 10%, 무신고 20%), 납부불성실가산세(일 10,000분의3)를 부과한다. 한편, 토지 등 매매착익의 예정신고에 대한 수정신고나 경정청구는 할 수 없고 확정신고 후에만 가능하다.

 

 

(2) 신고의무자

부동산매매업자로서 토지 등을 매도한 자는 토지 등 매매차익 예정신고를 하여야 한다. 토지 등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 때에도 신고를 하여야 한다(소법69①). 다만, 건설업으로 보는 주택신축판매업은 토지 등 매매차익에 대한 예정신고의무를 지지 않는다.

 

 

(3) 토지 등 매매착익의 계산구조

 

1) 장부와 증빙서류에 의한 경우

토지 등 매매차익은 그 매매가액에서 다음의 금액을 공제한 것으로 한다. 다만, 토지 등과 기타의 자산을 함께 매매하는 경우에는 이을 구분하여 기장하고 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 당해 자산의 가액에 따라 안분계산 하여야 한다(소령128③).

 

① 양도소득의 필요경비에 상당하는 금액

양도한 토지 드으이 취득가액·자본적지출액 및 양도비를 말한다. 토지 등을 평가증 하여 장부가액을 수정한 때에는 그 평가증을 하지 아니한 장부가액을 기준으로 매매차익을 계산한다(소령128②). 따라서 부동산매매업과 관련하여 발생하는 판매비 및 관리비, 영업외비용 등은 공제되지 아니한다.

 

"자본적지출액" 이라 함은  다음의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

ⓐ 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

ⓑ 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화혜비용 등의 금액으로서 그 지출한

    연도의 각소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

ⓒ 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

ⓓ "개발이익환수에 관한 법률"에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될

    개발부담금 상당액을 말한다.

ⓔ "재건축초과이익 환수에 관한 법률"에 따른 재건축바담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상

    배분될 재건축부담금 상당액을 말한다)

ⓕ "하천법", "댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률" 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

ⓖ 토지용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

ⓗ 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

ⓘ 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우 그 도로로 된 토지의 가액

ⓙ 사방사업에 소요된 비용

ⓚ 제ⓐ호 내지 제ⓖ호의 비용과 유사한 비용

 

참고: 사업용 외의 목적으로 취득한 자산의 취득가액의 산정 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 부동산매매사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 가격을 취득가액으로 산정하여 필요경비로 공제한다(소령55①2). 여기서 당초에 취득한 때의 가격은 다음을 말한다. ① 타인으로부터 매입한 자산: 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 ② 자기가 행한 제조·생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산: 원제료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함 한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액 ③ 취득가액이 불분명한 경우: 당해 자산의 취득당시의 기회재정부령이 정하는 시기에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 ＊시가: 제3자 거래가격 --> 감정평가법인의 감정가액 --> 상속세 및 증여세법상의 평가액 순으로 적용

 

② 당해 토지 등의 건설자금에 충당한 금액의 이자

건설자금에 충당한 금액의 이자라 함은 그 명목여하에 불구하고 당해 사업용 고정자산의 매입·제작·건설에 소요된 차입금(고정자산의 건설에 소요되었는지의 여부가 분명하지 아니한 차입금을 제외한다)에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다(소령75①). 사업용고정자산의 매입 제작 건설에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 건설자금이자로서 소득세법 제33조 제1항 제10호 및 같은법 시행령 제75조의 규정에 의하여 당해연도의 필요경비에 산입하지 아니하고 자본적지출로 하여 당해 자산의 원본에 가산하는 것이나, 판매목적으로 신축한 부동산매매용 건물은 재고자산으로서 동 건물의 건설에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 같은 법 시행령 제55조 제1항 제13호의 규정에 의하여 당해 연도의 필요경비에 산입하는 것이다(서면1팀-1387, 2005.11.15)

 

③ 토지 등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금

 

④ 장기보유특별공제

장기보유특별공제액이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제2호의3부터 제2호의8까지와 같은 항 제3호에 따른 세율을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 해당 자산의 양도차익에 다음 표에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택이 아닌 자산의 공제율은 100분의 30을 한도로 한다(소법95②). 한편, 부동산매매업자가 토지 등 매매차익 계산시 소득세법시행령 제128조 제1항 제4호에 따라 토지 등 매매가액에서 공제받은 장기보유특별공제액은 당해 사업자의 사업소득금액을 계산함에 있어(종합소득세 신고시) 필요경비에 산입하지 아니하는 것이다(서면1팀-1422, 2007.10.16).

 

보유기간	공제율
3년 이상 4년 미만	100분의 10
4년 이상 5년 미만	100분의 12
5년 이상 6년 미만	100분의 15
6년 이상 7년 미만	100분의 18
7년 이상 8년 미만	100분의 21
8년 이상 9년 미만	100분의 24
9년 이상 10년 미만	100분의 27
10년 이상 4년 미만	100분의 30

 

 

2) 추계방법에 의한 경우

매도한 토지 등의 매매가액이 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다(소령129②). 필요경비는 매입비용·사업용고정자산에 대한 임차료·종업원 인건비 및 매매가액에 기준경비율을 곱하여 계산한 금액의 합계액으로 한다. 다만, 단순경비율 적용대상자는 매매가액에서 매매가액에 단순경비율을 곱한 금액을 공제하여 소득금액을 결정한다.

 

참고: 매매차익을 추계로 신고한 경우 실지조사 할 수 있는지의 여부 부동산매매업자가 단순경비율 또는 기준경비율을 적용하여 종합소득세 신고를 추계로 한 경우 과세관청에서 실지조사에 의거 소득금액을 경정할 수 있는징의 여부에 대하여 심판원은 과세표준과 세액의 결정은 원칙적으로 장부와 증빙에 의한 실지과세방법에 따라 실지조사결정 하여야 하나 정부 및 증빙서류가 허위 또는 미미로 실지조사 할 수 없는 경우에 한하여 제한적으로 추계조사 결정하여야 한다고 판단하고 있다. 즉, 청구인은 택지조성비를 지급하였다고 주장하나 택지비를 조성하였다는 증거를 제시하지 못하고 차입금이자와 판매수수료 등을 지급하였다고 주장만 하고 실제 판매수수료 등이 소요된 사실에 대한 증거자료나 실제 비용을 지급한 사실에 대한 증거자료를 제사하지 아닣고 있는 바, 청구인이 쟁점토지를 취득하여 분할판매하면서 택지를 조성하지는 아니한 것으로 보인다.일반적으로 부동산매매업과 같이 거래내용이 단순하여 매매차익을 필요경비에 관한 장부를 비치·기장하지 않았더라도 증거자료에 의하여 실지조사 결정할 수 잇는 경우에는 추가 필요경비 입증에 필요한 판매비와 관리비 등에 대한 최소한의 증빙자료조차 제시하지 아니하여 추계방법이 아닌 실지조사방법으로 종합소득금액을 결정하는 것이며(국심95중2916, 1996.1.25 같은 뜻), 청구인은 택지를 조성하지 아니하고 단순히 분할하여 쟁점 토지를 매각한 사실과 쟁점토지의 야도 및 취득가액과 등기·등록비용 등의 실제 지급한 내용이 확인되고 있다. 따라서, 단순히 토지를 분할하여 판매하고 그 토지에 대한 취득 및 양도금액과 등기·등록비용 및 중개수수료 등이 확인되는 이 건에 대하여는 확인된 금액만으로 실지조사방법에 의하여 종합소득금액을 산출할 수 있는 경우에 해당하므로, 실지조사방법에 의하여 과세표준과 세액을 결정한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(국심2006서2222, 2007.1.18). 즉, 납세자가 소득세법인 정하는 장부를 비치·기장한 바 없다고 하더라도 계약서 등 다른 증빙서류를 근거로 과세표준을 계산할 수 잇다면 과세표준과 세액은 실지조사방법에 의하여 결정하여야 하고 양도 및 취득의 실지거래가액이 모두 확인되는 이상 취득과 관련하여 지출한 부대비용의 실액을 확인할 만한 증빙서류가 없다고 하더라도 그 확인되는 증빙에 의하여 그 비용의 범위를 확정할 수 있는 경우는 실지조사 방법에 의하여 소득금액을 계산하는 것이 타당하다는 것이다(대법원 95누 2708, 1995.7.25). 따라서 부동산매매업자가 부동산의 취득가액과 양도가액이 명확히 확인된다면 설령 장부를 비치·기장하지 아니하였다는 사유만으로 소득금액을 추계신고로 과세표준과 세액이 확정되지 않는 다는 점을 주의하여야 한다.

 

 

(4) 토지 등 매매차익에 대한 산출세액의 계산

부동산매매업자의 토지 등 매매차익에 대한 산출세액은 토지 등 매매차익에 양도소득세 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 다만, 토지 등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 일반 양도세율(6%~35%)를 적용한다(소법69③:2009.1.1 이후 최초 양도분부터). 또한, 부동산매매업자가 다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지 부동산매매업소득 등에 대한 과세표준확정신고시에는 같은 법 제55조 제1항(종합소득세율)에서 규정하는 기본세율을 적용하여 산출세액을 계산한다.

 

 

(5) 1세대 2주택 이상 소유자 등의 부동산매매차익에 대한 세액계산특례

양도소득세 중과대상이 되는 1세대 2주택 이상 소유자와 비사업용토지 소유자인 부동산매매업자의 부동산 매매차익을 종합소득세와 양도소득세를 비교과세 함으로써 1세대 다주택자와 비사업용토지에 대한 양도소득세 중과제도를 부동산매매사업자로 사업자등록 후 회피하는 사례를 방지하고 부동산투기를 억제하여 과세형평을 도모하기 위해서 도입되었다.

 

1) 세액계산 방법

다음과 같이 계산한 세액 중 큰 금액으로 한다.

ⓐ종합소득세 : 종합소득 과세표준 * 종합소득세율(6~35%)

ⓑ양도소득세 : (종합소득 과세표준-당해연도 주택·토지의 매매차익의 합계액)*종합소득세율+(주택·토지매매착익*양도소득세율)

 

참고: 부동산매매업자와 비교과세 다주택자 및 비사업용토지 소유자에 대한 종합소득세와 양도소득세의 비교과세 제도가 2007.1.1 이후 양도분 부터 1세대 2주택자와 비사업용토지의 양도에 대하여 그 범위가 확대되었다. 따라서 중과세를 회피하기 위하여 부동산매매업자로 사업자등록을 하여 종합소득세로 과세받을 수 잇는 경우는 근본적으로 차단되었다. 다만, 1세대 1주택의 경우나 비주거용건물(상가, 건물 등), 사업용 토지에 대하여는 비교과세가 적용되지 않으므로 부동산매매사업자로 사업자등록을 하여 종합소득세가 적용되는 경우 세부담을 완화시킬 수 있다. 또한 주택신축판매업자의 경우 비교과세가 적용되지 않고 종합소득세로 과세된다.

 

※예정신고시에는 사업과 관련된 일반관리비인 인건비, 임대료, 이자이용 등이 매매차익이에서 공제가 되지 않는데 반하여 확정신고시에는 이러한 비용이 공제된다는 점이다. 다만, 다주택자나 비사업용토지에 대하여는 양도소득세와 종합소득세 중 큰 금액을 적용하므로 실익이 없다. 다만, 상가나 건물 또는 사업용토지의 경우 양도소득세 계산방법에 따라 예정신고하고 확정신고시에 장부기장을 통한 종합소득세 계산방법에 따라 세액을 계산하여 신고납부하면 절세혜택을 볼 수 있다.

 

 

2) 주택의 매매차익 계산

주택의 매매차익은 주택의매매가액(실지거래가액)에서 다음의 금액을 차감한 것으로 하며 장기보유특별공제는 차감하지 않는다.

ⓐ실지거래가액에 의한 양도차익계산시 공제되는 양도자산의 필요경비(취득가액·자본적지출액 및 양도비)

ⓑ양도소득 기본공제(연간 250만원)

 

 

 

 

(6) 총수입금액의 수입시기

개인사업자의 부동산매매업 및 주택신축판매업의 수입시기는 예약매출의 수입시기에 불구하고 소령 제48조 제5호(건설·제조 기타 용역, "도급공사 및 예약매출을 포함한다"의 제공은 용역의 제공이 완료한날. 다만, 계약기간이 1년 이상인 경우에는 작업진행률을 적용한다)의 규정에 따라 진행기준을 적용하는지 아니면 동법시행령 제11호(제1호 내지 제10호의 4에 해당하지 아니하는 자산 "주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 포함한다"의 매매는 대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기·등록일 또는 사용수익일로 한다)의 규정에 으히ㅏ여 대금을 청산한 날을 총수입금액의 수입시기로 할 것인가에 대한 논란이 있다. 여기에서 예약매출이란 제품이나 상품 등의 판매를 미리 예약하고 장래의 정해진 시점에 매수자에게 상품 또는 제품을 인도하는 판매형태를 말하는 것이나 건설업실무에서는 아파트분양방식에 의한 매출계약을 의미하는 것이다. 이에 대하여 국세청 해석은 개인사업자의 경우에는 진행규정을 적용할 수 없고 대금청산일에 총수입금액의 수입시기로 보고 있다. 즉, 개인사업자인 부동산매매업 및 주택신축판매업의 수입시기는 소득세법시행령 제48조 제5호의 예약매출의 수입시기에 불구하고 소득세법시행령 제48조 제11호의 규정에 의한 대금을 청산한 날이며, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기·등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기·등록일 또는 사용수익일로 하는 것이다(서면1팀-632, 2005.06.07).

 

참고: 예정신고 및 확정신고시 세액계산 방법

세액계산 순서	예정신고	확정신고
①양도가액	실거래가액(양도)	실거래가액(양도)
②취득가액	실거래가액(취득)	실거래가액(취득)
③자본적지출액	공제	공제
④양도비용	공제	공제
⑤건설자금이자	공제	공제
⑥공과금	공제	공제
⑦일반관리비   인건비, 임대료   이자비용 등	배제	공제
⑧장기보유특별공제	공제(다주택 및 비사업용토지는 배제)	배제
⑨종합소득공제	배제	공제
⑩예정신고납부세액공제	배제(2010.1.1 이후 양도분 부터)	배제(좌동)
⑪세율	양도소득세율	종합소득세율

※위에서 보듯이 예정신고와 확정신고의 가장 큰 차이점은 예정신고시에는 양도소득세 계산방법에 따라 계산하는데 비하여 확정신고시에는 종합소득세 계산방법에 따라 계산한다는 점이다. 즉, 예정신고시에는 사업과 관련된 일반관리비인 인건비, 임대료, 이자비용 등이 매매차익에서 공제가 되지 않는데 반하여 확정신고시에는 이러한 비용이 공제된다는 점이다. 다만, 다주택자나 비사업용토지에 대하여는 양도소득세와 종합소득세 중 큰 금액을 적용하므로 실익이 없다. 다만, 상가나 건물 또는 사업용토지의 경우 양도소득세 계산방법에 따라 에정신고하고 확정신고시에 장부기장을 통한 종합소득세 계산방법에 따라 세액을 계산하여 신고납부하면 절세혜택을 볼 수 있다.

 

 

 

3. 부동산매매업을 법인으로 영위하는 경우

 

법인의 주택과 비사업용토지 매매차익에 대해서는 일반법인세(10%, 22%)외에 30%(미등기 40%)의 법인세를 추가하여 과세한다. 다만, 법인세법시행령 제92의2 제2항에 규정한 주택("임대주택법 등에 따른 임대주택등")은 제외한다. 부동산매매업 법인은 예정신고의무는 없으며, 사업연도종료일이 속하는 달의 말일로부터 3월 이내에 법인세 과세표준 신고와 납부를 하면 된다. 다만, 토지등을 2012년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 법인세법제55조의2 제1항 제2호(주택: 30(40)세율) 및 제3호(비사업용토지: 30(40)%세율)를 적용하지 아니한다. 즉, 지정지역 외 소재 주택 및 비사업용토지에 대하여는 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 부과하지 않는다(단, 지정지역의 주택과 비사업용토지에 대해서는 일반법인세 외에 10%의 법인세를 추가 과세).

 

 

(1) 과세대상

부동산 매매업법인이 매매용부동산을 양도하는 경우에 양도차익에 대하여 각 사업연도소득에 대한 법인세를 납부하여야 한다. 또한 주택과 비사업용토지를 양도하는 경우에는 양도소득에 대한 법인세를 추가하여 납부하여야 한다. 다만, 토지등을 2012년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 법인세법제55조의2 제1항 제2호(주택: 30(40)세율) 및 제3호(비사업용토지: 30(40)%세율)를 적용하지 아니한다. 즉, 지정지역 외 소재 주택 및 비사업용토지에 대하여는 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 부과하지 않는다.

 

내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.

 

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산을 2012년 12월 31일까지 양도한 경우에는 그 양도소득에 100분의 10을 곱하여 산출한 세액

가. 소득세법 제104조의2 제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제2호에 따른 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다).

나. 소득세법 제104조의2 제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제3호에 따른 비사업용 토지

다. 그 밖에 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 부동산가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 대통령령으로 정하는 부동산

 

2. 대통령령으로 정하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 30(미등기 토지등의

   양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액 

   -대통령령으로 정하는 주택에는 법인세법시행령 제92조의2 제2항(임대주택 등)을 제외한다.

 

3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지 등의 양도소득에 100분의 30(미등기 토지 등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여

   산출한 세액

 

 

 

 

(2) 세액계산구조

부동산매매업 법인이 법인세법 제55조의2 제2항 제2호 및 제3항, 제4항의 규정에 의하여 "토지 등 양도소득에 대한 과세특례" 적용대상 자산를 양도하는 경우에는 동 규정에 의해 계산한 세액을 법인세에 추가하여 납부하여야 하는 것이며, 토지 등 양도소득은 같은 조 제6항의 규정에 의하여 토지 등의 양도금액에서 양도 당시의 장부가액을 차감한 금액으로 하는 것으로, 이 경우 양도당시의 장부가액에는 양도를 위하여 지출하는 비용은 포함하지 않는 것이다(서면2팀-587, 2007.4.3)

 

 

(3) 손익의 귀속사업연도

법인사업자의 경우 자산의 판매손익의 귀속시기에 대하여 법인세법시행령 제68조 제1항 제3호에서 대금청산일로 규정하고 있다. 다만, 법인세법시행령 제69조 제1항에서 1년 미만의 단기공사 및 용역매출은 목적물의 인도일로 규정하고 있으며, 또한 법인세법 제69조의 2 제2항에서 계약기간이 2년 이상인 건설 등의 경우에는 작업진행률에 따라 진행기준을 적용하도록 하고 있다. 따라서 법인사업자가 부동산매매업이나 주택신축판매업을 영위하는 경우의 손익의 귀속시기는 장기의 경우 진행기준을 적용하여야 한다. 또한 법인세법시행령 제69조 제2항의 규정에 의한 공사진행기준에 의한 손익의 인식은 계약기간이 1년 이상인 건설 등의 예약매출에 의한 계약금에 대한 공사진행기준에 의해 적용하는 것으로 주식신툭판매업을 영위하는 법인의 분양계약이 이루어지지 않은 분에 대해서는 진행기준을 적용하지 아니한다.

 

 

 

4. 부동산 매매업 관련사례

 

(1) 소득구분 착오로 인한 제척기간

양도소득세 예정신고자는 확정신고의무가 없고 종합소득세와 양도소득세는 동일한 소득세로서 다른 세목이 아니고 소득종류의 구분에 불과한 것이므로 거주자가 과세표준 확정신고를 함에 있어 소득분류를 잘못하여 종합소득을 양도소득으로 또는 양도소득을 종합소득(부동산매매업)으로 신고한 경우에는 무신고로 볼 수 없으며, 소득세법기본통칙 81-2에서 소득분류착오의 경우 신고불성실가산세적용을 배제하고 잇는 점으로 보아 국세부과제척기간을 5년으로 적용하여야 하는 것이다(국심 2001중 2457, 2002.5.30).

 

(2) 상가 등의 신축분양시 분양원가 산정방법

법인이 상가 등을 신축분양 함에 있어 층별·위치별·용도별 분양금액을 달리하여 분양하는 경우 분양되는 상가 등에 대한 각 사업연도 소득금액 계산시 취득원가액은 원칙적으로 개별원가계산방법 또는 분양면적비율에 의한 안분계산방법에 의하는 것이나, 각 층별·위치별·용도별 분양금액이 다르고 전체 분양가액이 구체적으로 산정되었음이 사전 공시방법 등에 의해 명백히 확인되는 경우에는 총취득가액에 당해 사업연도에 분야된 건물의 분양가액이 총분양예정가액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 할 수 있는 것이며, 이 경우 동 원가계산방법은 당해 건물의 분양이 완료될 때까지 계속 적용하여야 한다(서이46012-11875, 2003.10.27).

 

(3) 종합소득세 확정신고시 장기보유특별공제 필요경비 산입여부

부동산매매업자가 토지 등 매매차익 계산시 소득세법시행령 제128조 제1항 제4호에 따라 토지 등 매매가액에서 공제받은 장기보유특별공제액은 당해 사업자의 사업소득금액을 계산함에 있어 필요경비에 산입하지 아니하는 것이다(서면1팀-1422, 2007.10.16).

 

참고: 부동산매매와 거래신고 및 실거래가 등기부 기재제도 1. 부동산 거래신고 2006.1.1 부터 부동산 거래시 실거래가격을 거래당사자(매도자 및 매수자) 또는 증개업자는 매매계약을 체결한 후 60일 이내에 시·군·구에 신고하고 거래신고필증을 교부받아야 한다(공인중개사의 업무 및 부동산 실거래신고에 관한 법률 제27조). 거래신고를 하지 않은 경우에는 매도인 및 매수인 모두 5백만원 이하에 과태료를 부과한다(공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제51조 제3항).     2. 실거래가 등기부 기재 2006.1.1 이후 매매를 등기원인으로 하는 소유권이전등기 신청 분부터 거래당사자가 제출한 거래신고필증과 부동산매매목록을 등기소에 제출하면 등기관은 거래신고필증에 기재된 실거래가액을 등기부(갑구의 권리자 및 기타사항랑)에 기재 한다(부동산등기법 제57조 제4항). 부동산등기부에 기재된 실거래가액이 허위로 밝혀진 경우에는 다음과 같이 처벌된다.   (1) 매도자 및 매수자 - 매도인 및 매수인: 5백만원 이하의 과태료(주택거래신고지역 내 공동주택인 경우 5배) - 매도인: 양도소득세 및 가산세 추징 - 매수인: 취득세 및 등록세 추징 및 가산세부과     (2) 공인중개사 - 등록취소 또는 6개월 이내의 자격정지