부동산매매업 개요

 

 

 

부동산매매업 개요

 

1. 부동산매매업의 정의

 

(1) 부가가치세법상의 정의

부동산매매업은 재화의 공급에 해당되고(부령2②). 동법 시행규칙 제1조 제2항에 다음과 같이 규정하고 있다.

"부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양·판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다". 여기서 사업목적은 법인등기부나 정과, 사업자등록증상에 표시되거나 분양공고문 등을 통하여 고시된 경우를 말한다.

 

(2) 대법원 판례

부동산의 거래행위가 사업소득세 및 부가가치세의 과세요건인 부동산매매업에 해당하는지의 여부는 그 거래행위가 수익을 목적으로 하고, 그 규모·횟수 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 하고, 부가가치세법시행규칙 제1조 제2항은 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하며, 그 부동산의 거래가 전체적으로 사업목적 하에 계속성과 반복성을 갖고 이루어진 이상 판매횟수에 미달하는 거래가 발생하였다고 하더라도 그 과세기간 중에 있는 거래의 사업성이 부정되는 것이 아니다 라고 판시하고 있다(대법원 95누10969, 1996.02.23).

반면, 부동산매매업으로 사업자등록을 한 후 미완성건물을 양도한 경우에는 사업성이 없는 것으로 보아 부동산매매업으로 보지 않는다는 심판례가 있다. 즉, 부동산매매업으로 사업자등록을 하고 자기소유의 토지위에 상가사무실을 신축하여 이를 불특정다수인에게 분양하거나 임대할 목적으로 건축공사를 진척시켜 철골공사를 마치고 또 사업자등록을 한 사실이 있다 하더라도 자금이 여의치 않아 그 사업계획을 포기하고 그 토지와 미완성 건물을 양도한 행위는 수익의 목적이나 계속성 및 반복성이 없음이 명백하여 이를 사업소득인 부동산매매업으로 볼 수는 없고 양도소득세로 과세하여야 한다(국심 2001 구 2666, 2002.03.29, 대법원 1985 누 442).

 

 

2. 업종구분

(1) 한국표준산업분류상의 구분

한국표준산업분류상 부동산개발 및 공급업은 직접 개발한 농장·택지·공업용지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 분양·판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우도 여기에 포함된다.

 

<예시>

-건물 위탁개발 분양                                                                 -부동산매매

 

<제외>

-자영 건축물 건설(411)

-직접 건설활동을 수행하지 않더라도 건설공사에 대한 총괄적인 책임을 지면서 건설공사분야별로 하도급을 주어 전체적으로 건설공사를

  관리하는 경우 "41: 종합건설업"에 분류

 

(2) 소득세법상 기준경비율 적용상 구분

 

세세분류		기준경비율 코트	단순경비율	기준경비율	적용범위 및 기준
부동산매매 (토지보유 5년 미만)		703011	80.9	9.2	소득세법 시행령 제34조와 부가가치세법시행규칙 제1조의 규정에 의하여 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함하고 주택을 신축하여 판매하는 경우를 제외한다) 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법에 의한 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다 ※부동산의 매매 중 건물만 취득하여 판매하는 경우(-->703011)
부동산매매 (토지보유 5년 이상)		703012	70.0	23.2	소득세법 시행령 제34조와 부가가치세법시행규칙 제1조의 규정에 의하여 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함하고 주택을 신축하여 판매하는 경우를 제외한다) 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법에 의한 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다 ※부동산의 매매 중 건물만 취득하여 판매하는 경우(-->703011)
건물신축판매 (토지보유 5년 미만)		703021	87.6	10.8	소득세법 시행령 제34조와 부가가치세법시행규칙 제1조의 규정에 의하여 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함하고 주택을 신축하여 판매하는 경우를 제외한다) 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법에 의한 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다 ※부동산의 매매 중 건물만 취득하여 판매하는 경우(-->703011)
건물신축판매 (토지보유 5년 미만)		703022	82.2	8.5	소득세법 시행령 제34조와 부가가치세법시행규칙 제1조의 규정에 의하여 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함하고 주택을 신축하여 판매하는 경우를 제외한다) 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법에 의한 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다 ※부동산의 매매 중 건물만 취득하여 판매하는 경우(-->703011)

 

참고: 업종의 구분

사업구분은 부가가치세법시행령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 통계청장이 고시하는 당해 과세기간 개시일 현재의 한국표준산업분류에 의한다(부령2③). 부가가치세법상 업종의 구분은 재화에 해당되는지, 용역에 해당되는 지에 따라 무상공급 및 간주공급에 대한 과세문제가 차이가 나게 되므로 업종구분을 정확히 해야 한다.