부동산매매업의 부가가치세실무

 

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부동산매매업의 부가가치세 실무

 

 

1. 사업장소재지

부동산매매업과 건설업의 사업장소재지는 법인등기부상의 소재지(등기부상 지점소재지)를 사업장으로 한다. 개인의 경우는 업무를 총괄하는 장소가 사업장이다. 따라서 법인의 건설현장은 법인등기부상 소재지가 아니며 사업장에 해당하지 아니한다.

 

 

2. 공급시기

재화의 이동이 필요하지 않은 부동산의 공급시기는 당해 건물이 이용하능하게 되는 때이며, 이 경우 이용가능하게 되는 때라 함은 원칙적으로 소유권이전등기일을 말하는 것이나 매매잔금 미지급 등의 사유로 당사자간 특약에 의하여 당해 부동산에 대해 잔금 지급 이전까지 사용수익 등 이용을 제한하고 있는 경우에는 실제로 사용수익이 가능한 날을 공급시기로 보는 것이다(소비46015-259, 2000.08.19). 부동산매매업의 경우 주로 중간지급조건부에 해당되므로 이 때의 공급시기는 대가의 각 부분을 받기로 한 때이다. 과세사업용 건물을 양도함에 있어서 잔금청산일 이전에 소유권이정등기일과 실지명도일이 다를 경우 실지명도일을 이용가능한 때로 볼 수 있다(부가22601-294, 1991.03.13). 예를 들면 취득자의 자금부족으로 융자를 받기 위해 양도자와의 합의 하에 소유권을 이전하는 경우 이 때의 공급시기는 소유권이전등기일이 아닌 실지명도일을 공급시기로 본다.

 

 

3. 과세표준의 계산

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 감정가액, 기준시가 등에 의해 안분계산한다.

 

(1) 토지 및 건물가액의 안분계산

① 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산 한다. 다만, 감정평가액(제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세가간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 "부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률"에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가액을 말한다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산 한다(부령48의2④1).

 

② 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산 한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산 한다.

 

③ 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세정장이 정하는 바에 따라 안분계산 한다.

 

 

(2) 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 경우 과세표준 안분계산 방법(고시 국세청 고시 제2009-68호, 2009.08.24. 개정)

"부가가치세법시행령" 제48조의 2 제4항 제3호에서 국세청장이 정하도록 위임한 사항인 사업자가 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에 대한 과세표준 안분계산방법을 다음과 같이 개정 고시합니다.

 

1. 토지와 건물 등의 가액을 일괄 산정·고시하는 오피스텔, 상업용 건물 및 주택을 공급하는 경우

사업자가 "소득세법" 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목에 규정하는 오피스텔, 상업용 건물, 주택을 공급하는 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음과 같이 과세표준을 계산한다.

 

가. 토지 및 건물 등의 기준가액 산정

토지의 기준가액은 "소득세법" 제99조 제1항 제1호 가목에 의한 토지의 기준시가로 하고, 건물 등의 기준가액은 같은법 제99조 제1항 ㅈ1호 나목의 규정에 의하여 국세청장이 고시한 건물의 기준시가의 산정방법을 준용하여 계산한 가액으로 한다.

 

나. 과세표준의 안분계산

과세표준=실지거래가액(부가가치세 불포함) ×가목에 의한 건물 등의 기준가액/가목에 의한 토지의 기준가액과 건물 등의 기준가액의 합계액

 

2. 건물의 건축중에 토지와 건물을 함께 공급하는 경우

사업자가 건물의 건축중에 토지와 건물의 공급계약을 체결하면서 당해 건물을 완성하여 공급하기로 한 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호의 순서에 의하여 과세표준을 계산한다.

 

가. 토지 및 건물 등의 기준가액 산정

토지는 제1호 가목에 의한 토지의 기준가액에 의하고, 건물 등은 공급계약일 현재에 건축법상의 건축허가조건에 따라 건물이 완성된 것으로 보아 1호 가목에 의한 건물 등의 기준가액에 의한다. 다만, 당초의 건축허가조건이 변경되거나 건축허가조건과 다르게 건물이 완성되는 경우에는 당해 건물 등이 완성된 날(완성된 날이 불분명한 경우에는 준공검사일)에 정산하여야 한다.

 

나. 과세표준의 안분계산

과세표준=실지거래가액(부가가치세 불포함)×가목에 의한 건물 등의 기준가액/가목에 의한 토지의 기준가액과 건물 등의 기준가액의 합계액

 

다. 과세표준의 정산

가목의 단서규정에 의하여 토지와 건물 등의 기준가액을 정산하는 경우에는 다목의 규정에 의한 과세표준을 정산하여야 한다.

 

 

3. 미완성된 건물 등을 토지와 함께 공급하는 경우

사업자가 토지와 미완성된 건물 등을 함께 공급하며 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우, 토지는 1호 가목의 기준가액으로 하고 미완성된 건물 등은 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)으로 하여 그 가액에 비례하여 실지거래가액을 안분계산 한다.

 

4. 재검토기한

"훈령·예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정"(대통령훈령 제248호)에 따라 이 고시 발령 후의 법령이나 현실여건의 변화 등을 검토하여 이 고시의 폐지, 개정 등의 조치를 하여야 하는 기한은 2012년 8월 23일까지로 한다.

 

 

4. 상가분양법인의 개발비에 대한 과세표준 및 익금산입 여부

토지를 매입하여 그 토지 위에 법인명의로 상가건축물을 신축하여 불특정다수인에게 분양하는 법인이 신축상가의 활성화를 위한 광고 및 홍보에 필요한 자금을 개발비라는 명목으로 분양수입과 구분하여 수납하고 당해법인의 책임과 계산하에 사용하는 경우 그 개발비는 당해 법인의 익금에 해당되는 것이며 동 개발비가 상가분양수입금액의 일부분에 해당되는지 또는 분양수입금액과는 별도로 상가의 홍보 등의 대가에 해당하는 지는 사실 판단할 사항이다(서이 46012-12146, 2002.12.02).

 

 

5. 매입세액공제

매입세액은 그 실질귀속에 따라 과세사업관련 매입세액은 전액 공제하고 면세관련 매입세액은 불공제하여 원가로 처리한다. 다만, 그 귀속이 불분명한 공통매입세액은 법이 정한 방법에 따라 안분계산한다.

 

아파트를 신축분양 하는 사업자가 과세사업과 면세사업에 제공할 예정사용면적을 구분할 수 있는 경우, 부가가치세 매입세액의 안분계산은 부가가치세법시행령 제61조 제4항 본문 단서규정에 따라 예정사용면적비율에 의하여 하는 것이다(재소비46015-171, 2002.6.21). 또한 사업자가 부속된 토지를 포함하여 오피스텔을 신축하여 분양함에 있어 분양을 위해 지출되는 광고홍보비 및 분양대행수수료, 시행대행수수료, 일반관리비에 대한 매입세액은 부가가치세법시행령 제61조의 규정에 의하여 안분계산하는 것이다(재소비46015-304, 2003.09.04). 국민주택규모 이하 아파트와 국민주택규모 초과 아파트를 건설하여 분양하는 사업자가 당해 신축아파트 분양을 위하여 모델하우스를 건립하는 경우 동 매입세액은 과세면세분 아파트 연면적비율로 안분계산하여야 하는 것이다(부가46015-770, 1998.04.18). 따라서 국민주택규모 초과분에 대한 모델하우스 건립비용에 대한 매입세액은 전액 공제된다.

 

신축건물의 매입세액 안분

<질의>

건물을 신축하여 분양 및 임대사업을 영위하는 사업자가 분양을 통해 토지와 건물을 공급하고 건물의 일부는 임대를 할 예정이며, 사업초기 법인 설립관련 매입세액이 발생하여 공통매입세액 안분계산이 필요하나 현재 토지만 매입한 상태이고 건물을 분양하는 부분에 대하여는 사용면적비율을 적용할 수 없으며, 예정공급가액을 추정할 수 있으나 임대에 관하여 공급가액을 예상할 수 없는 경우 공통매입세액 안분계산방법과 그 정산방법은?

 

<회신>

사업자가 과세사업과 면세사업을 겸영하는 경우에 면세사업에 관련된 매입세액의 계산은 실지귀속에 따라 하되, 과세사업과 면세사업에 공통으로 사용되어 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액은 부가가치세법 시행령 제61조 제1항의 규정에 의해 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율에 따라 계산하는 것이며, 다만 당해 과세기간 중 과세사업과 면세사업의 공급가액이 없거나 그 어느 한 사업의 공급가액이 없는 경우에 당해 과세기간에 있어서의 공통매입세액 안분계산은 부가가치세법시행령 제61조 제4항 각호의 순(다만, 건물을 신축 또는 취득하여 과세사업과 면세사업에 제공할 예정면적을 구분할 수 있는 경우에는 제3호를 제1호 및 제2호에 우선하여 적용)에 의해 계산하는 것이다. 이 경우에 과세사업과 면세사업의 공급가액 또는 과세사업과 면세사업의 사용면적이 확정되는 과세기간에 대한 납부세액을 확정신고 하는 때에 같은법 시행령 제61조의의 2의 규정에 따라 공통매입세액을 정산하는 것이다(서면3팀-2826. 2006.11.16).

 

※주상복합 신축건물의 공통매입세액 안분계산

주상복합건물을 신축·분양하는 경우 건물신축과 관련된 공통매입세액은 과세(상가)·면세(국민주택 이하) 예정사용면적비율로 안분계산 한다. 다만, 선분양으로 인한 과세분(상가) 과세표준과 면세분(주택)수입금액이 발생하는 경우 공급가액 비율로 안분계산이 가능하다. 이 경우 안분계산방법은 다음과 같이 행하여야 한다.

①건물신축관련 공통매입세액 : 건물분양수입(상가 + 주택)으로 안분

②분양광고비, 사무실운영비, 기장료 등 일반관리비: 총분양수입(토지분양가액 포함)으로 안분

 

 

6. 세금계산서의 교부

상가를 최종소비자인 개인에게 분양하는 경우에도 세금계산서를 교부하여야 한다. 세금계산서를 교부하지 않으면 미교부가산세가 부과된다. 다만, 주거용 건물공급(주택)을 최종 소비자에게 하는 경우에는 영수증 교부대상이다.

 

 

7. 부동산매매용 재고자산의 사업양도 해당여부

건물을 신축하여 판매할 것을 사업목적으로 하는 사업자가 당해 신축건물에서 일시적으로 임대업을 영위하다가 당해 건물을 양도한 경우는 사업양도에 해당하지 아니하는 것이다(서면3팀-291, 2008.02.05). 그 이유는 사업양도는 모든 권리와 의무가 포괄적으로 양도되어야 하나 매매업자의 부동산 양도는 폐업을 전제로한 포괄양도가 아닌 사업의 일부양도로 계속사업자로 보기 때문이다.