주택신축판매업의 법인세 실무

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주택신축판매업의 법인세 실무

 

1. 익금과 손금의 귀속시기

법인이 주택신축판매업을 영위하는 경우 아파트 등을 판매하는 경우 자산의 양도손익에 대한 귀속사업연도는 그 대금을 청산한 날로 한다. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익 하는 경우에는 그 이전등기일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 한다(법령48①3). 다만 주택이나 아파트 등의 예약매출로 인한 익금 또는 손금의 귀속사업연도는 진행기준을 적용한다(법령69). 다만, 중쇠거업인 법인이 수행하는 계약기간이 1년 미만인 건설 등의 제공으로 인한 손익은 인도기준을 적용할 수 잇으며, 기업회계기준에 따라 진행기준을 적용한 경우에도 신고조정을 통하여 인도기준을 적용할 수 있다. 여기서 예약매출이란 상품이나 제품 등을 일정한 기일동안 일정한 가격에 의하여 매매할 것을 미리 예약한 후 약정된 시점에 이르러 당해 상품 등을 인도하는 판매형태로 상가나 오피스텔을 분양공급 하는 겨웅에 주로 이루어지는 선분양방식을 말한다.

 

핵심체크

진행기준의 적용은 분양된 부분에 대해서만 적용하는 것이며 미분양된 부분에 대하여는 인도기준(대금청산일 등)을 적용하여야 하는 것이다.

 

참고: 아파트 등의 예약매출시 진행률 계산방법

법인이 아파트 등의 예약매출로 인한 익금과 손금의 귀속사업연도를 법인세법시행령 제69조 제2항의 규정에 의하는 경우로서 아파트 등의 건설공사를 시공사인 건설업 법인에게 도급을 준 경우에는 시공사의 작업진행률에 의하여 수입금액을 계상하는 것입니다. 다만, 작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 등 법인세법시행령 제69조 제2항 단서 및 동법 시행규칙 제34조 제3항 규정에 해당되는 때에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입하는 것이다(서이-471, 2004.03.16).

 

 

2. 주택건설업자가 보유하는 사업용부동산

주택법에 의한 주택건설업자로 등록한 법인이 보유하는 토지 중 동법에 의하여 승인을 얻은 주택건설사업계획서에 기재된 사업부지에 인접한 토지로서 당해 계획서상의 주택 및 대지 등에 대한 사용검사사일 부터 5년이 경과되지 아니한 토지는 업무구관자산의 범위에서 제외한다(법령49①1, 법칙26⑤19).

 

 

3. 부동산 양도소득에 대한 과세특례

내국법인이 주태 및 부수토지를 양도하는 경우에는 토지 등의 양도소득에 100분의 30(미등기 토지 등은 40%)를 적용하여 각 사업연도소득에 대한 법인세에 추가하여 과세한다(법법 55조의2①). 다만, 법인이 주택을 신축하여 판매(임대주택법에 의한 건설임대주택을 분양하는 경우를 포함한다)하는 법인이 그 주택 및 주택에 부되는 토지로서 건물정착면적의 10배(도시지역은 5배)이내의 토지를 양도함으로써 발생하는 소득은 제외한다.

 

 

4. 대출이자비용을 대신 부담하는 경우

아파트 신축 분양업을 영위하는 법인이 분양대금의 조기회수를 위하여 피분양자에게 금융기관대출을 알선하고 대출이자의 일부를 대신 부담하는 경우의 당해 부담하는 대출이자는 법인세법 제18조의 2의 규정에 의한 접대비로 보아 시부인계산하는 것이나, 아파트분양 당시 모든 피분양자에게 금융기관의 대출알선 및 대출이자의 일정액을 법인이 부담해주는 조건임을 공시한 경우에는 이를 판매부대비용으로 보는 것이고, 이 경우 법인이 대신 지급하는 이자상당액은 법인세법상 지급이자 손금불산입 규정에 의한 차입금의 이자에 해당하지 않는 것이다(법인46012-1404, 2000.06.22).

 

 

5. 주택신축판매업 관련 주요 해석사례 및 심판례 요약

사업승인조건에 따라 학교법인에 기부한 교육연구시설 가액	지식경제부장관으로부터 승인을 받은 "인천경제자유구역 송도국제화복합단지 개발사업" 실시계획의 승인조건 및 인청광역시로부터 동 사업승인의 전제조건에 따라 학교법인에 기부하는 교육연구시설의 가액은 사업용자산의 자본적 지출임		법규법인 2011-16(2011.02.18)
도로용 무상기증	부동산 매매업자(주택신축판매업자를 포함한다)가 토지개발 또는 주택신축 등 당해 사업의 수행과 관련하여 그 토지의 일부를 도로용 등으로 국가 등에 무상으로 기증한 경우 그 토지가액은 잔존토지에 대한 자본적 지출로 한다.		법기통 23-31---1
신탁재산의 재화의 공급여부	주택신축판매업자(위탁자)가 신축한 주택 전부(미분양주택 포함)를 신탁재산으로 하여 신탁회사와 "부동산처분신탁계약"을 체결하면서 대주에게는 1순위 수익권을, 신청인에게는 2순위 수익권을 각각 교부하고, 그 신탁재산에 대한 사용·수익 및 처분의 권한 등(실질적 통제권)을 조건부로 이전하기로 하였으나, 그 조건이 성취되지 않니하여 실질적 통제권이 이전되지 않은 경우 당해 처분신탁은 "부가가치세법" 제6조 제1항에 따른 재회의 공급에 해당하지 아니하는 것임		법규부가 2009-0358(2009.11.02)
환매조건부로 양도 재화공급	주택신축판매업자가 신축 중인 국민주택규모 초과 미분양주택을 환매조건부 매매계약에 따라 양도한 후 약정에 따라 계약체결일로부터 소유권이전 또는 잔금지급 후 6개월 이내에 환매하는 경우 당해 환매는 "부가가치세법" 제6조 제1항에 따른 재화의 공급에 해당하는 것임.		부가-50(2010.01.13)
공통매입세액의 안분계산	예정사용면적비율로 안분계산한 후 과세 및 면세사업의 공급가액이 발생되는 경우는 공급가액비율로 안분계산하는 것이며, 공사완공 및 주택 등의 분양 이후 하자보수 보증기가내에 발생된 하자보수비의 공통매입세액 안분계산은 당초 건물의 신축·공급과 관련하여 최종 확정된 면·과세 안분계산방법을 그대로 적용하여 계산하는 것임. 부가가치세법시행령 제61조 제4항 단서조항은 자가사용 또는 판매(도급공사 포함)목적을 구분하지 않고 적용하는 것임.		재부가-28(2008.01.21)
과면세겸업 주택신축판매업자의 하자보수비에 대한 공통매입세액 안분 계산 방법	과세사업과 면세사업을 겸영하는 사업자가 과세사업과 면세사업에 공통으로 사용되어 실지귀속을 구분할 수 없는 공통매입세액을 "부가가치세법시행령" 제61조 제4항 제3호(예정사용면적비율)의 규정에 의하여 안분계산하여 신고한 경우에는 이후 과세기간에 계속하여 동일한 공통매입세액 안분계산 방법으로 안분계산 하는 것이며, 주택신축판매 후 당해 주택에 대한 하자보수(하자보수보증기간내)와 과녈ㄴ된 공통매입세액은 같은 법 시행령 제61조의 2의 규정에 따른 공통매입세액의 정산시 적용한 "총사용면적에 대한 면세사용면적의 비율"에 의하여 안분계산 함.		서면3팀-3068(2007.11.09)