주택신축판매업의 소득세 실무

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주택신축판매업의 소득세 실무

 

1. 총수입금액의 귀속시기

주택신축판매업과 부동산매매업의 수입시기는 대금을 청산한 날로 한다. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 소유권이전등기일 또는 사용수익일로 한다(소령48.11, 재경부소득 46073-60, 2003.05.06). 여기서 "사용수익일"은 당사자 간의 계약에 의하여 사용수익하기로 약정한 날로 하는 것이나, 별도 약정이 없는 경우에는 사용승낙을 하고 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날을 말한다(서이 46012-11509, 2003.08.19).

따라서 장기예약매출에 해당하는 경우에도 진행기준을 적용하지 아니한다(서면1팀-632, 2005.06.07).

 

참고: 기업회계상 부동산 양도소득익의 인식시기(기준서 제4호, A33).

부동산양도손익은 소유권이전등기일·잔금청산일·사용가능일 중 빠른 날이 속하는 회계연도에 처분손익을 인식한다. 다만, 다음의 경우에는 그 때를 수익으로 인식한다.

① 소유에 따른 위험과 효익이 이전된 이후에도 판매자가 추가로 중요한 행위를 할 의무가 있는 경우에는 해당행위가 완료된 날

② 부동산을 판매한 후에도 소유에 따른 위험과 효익이 이전되지 않는 경우에는 판매거래·금융거래·리스거래 등으로 처리한다.

③ 판매자가 수취한 금액(계약금 및 중도금 포함)에 비추어 볼 때 잔금지급에 대한 구매자의 의사표시가 확인되지 않는 경우에는 현금

    수취액의 한도 내에서만 수익을 인식한다.

 

핵심체크

부동산등의 판매업을 영위하는 사업자가 법인인 경우 장기예약매출에 해당되면 진행기준을 적용하여 손익을 인식하여야 하나 개인인 경우에는 소득세법시행령 제48조 제11호의 규정에 따라 대금청산일 등에 총수입금액을 인식하여야 한다. 만일, 당기의 매출을 전기의 매출로 신고하여 납부하고, 당기의 매출을 무신고하는 경우 부당과소신고에 해당되어 신고불성실가산세가 부과되며, 다만, 납부불성실가산세는 부과되지 아니한다(국심2005부2505, 2005.12.12).

 

 

2. 총수입금액의 계산

주택신축판매업 또는 부동산매매업의 총수입금액은 매매계약서상 실제거래가액으로 한다. 이 경우 토지와 건물가액의 산정은 매매계약서에 구분표시된 경우 거래관행에 비추어 합리적 타당성이 인정되면 그 가액으로 한다. 다만, 그 가액이 불분명한 경우에는 감정가액, 기준시가 등으로 안분계산 한다. 또한 거주자가 기존주택을 헐고 1세대는 본인이 거주할 목적으로, 잔여세대는 분양할 목적으로 다세대주택을 신축분양한 경우에 본인이 거주하는 세대에 대한 가액은 총수입금액에 산입하지 아니한다.

건설업을 경영하는 거주자가 자기가 생산한 물품을 자기가 도급받은 건설공사의 자재로 사용하는 때에는 그 사용된 부분에 상당하는 금액은 당해연도의 소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입하지 아니한다(소법26).

 

(1) 자기소비의 경우 총수입금액 산입여부

주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업(직접 건설을 하는 경우에 한함)에 해당하는 것이며, 당해 사업자가 판매용으로 신축한 주택을 가사용으로 사용하는 경우에는 그 날이 속하는 연도의 소득금액계산에 있어 총수입금액에 산입하는 것이다(소득22601-609, 1989.02.22).

 

(2) 자녀에게 증여한 경우 총수입금액 산입여부

주택신축판매업자가 신축주택을 분양하던 중 일부 미분양주택분의 토지를 자녀에게 증여하는 경우 그 토지를 증여한 때의 가액에 상당하는 금액은 당해 주택신축판매업의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하는 것이며, 동 토지의 취득가액은 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 필요경비에 산입하는 것이다(재삼 46014-917, 1995.04.13).

또한, 주택신축판매업자가 폐업시에 판매하지 아니한 주택을 가사용으로 소비하거나 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에는 이를 소비 또는 지급한 때의 가액을 그 소비일 또는 지급일이 속하는 연도의 사업소득 총수입금액에 산입하는 것이고, 그 후에 그 주택을 양도하고 받는 대가는 양도소득에 해당하는 것이며(소득-4960, 2008.12.31), 이 경우 양도자산에 대한 취득시기는 폐업일이다(재일 46300-2863, 1997.12.06).

 

(3) 폐업시 미분양주택에 대한 총수입금액 산입여부

주택신축판매업을 영위하던 사업자의 폐업 시 판매되지 아니한 주택은 폐업일이 속하는 연도의 총수입금액에 포함하지 아니하고 이를 처분하는 연도의 총수입금액에 산입하여 사업소득으로 과세하는 것이며, 사업자가 폐업 시 미분양된 주택을 가사용으로 소비하거나 임대목적(판매되지 아니하여 일시 임대하는 경우 제외)으로 사용 후 당해 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이다(서면 1팀-842, 2008.06.17). 즉, 부가가치세법에서는 사업을 폐지한 때 잔존재화는 자기에게 공급한 것으로 보아 시가상당액을 과세표준으로 하나 소득세법에서는 주택신축판매업과 부동산매매업의 총수입금액 수입시기는 잔금청산일, 소유권이전등기일, 사용수익일 중 빠른 날을 양도시기로 본다(소령 48.11)

 

주택신축판매업·부동산매매업의 폐업시 과세문제 

구     분	공급시기·귀속시기	과세표준(총수입금액)
부가기치세법(부법6 ④)	폐업일	시가(수입금액 제외)
소득세법(소령48.11)	자가소비·증여 : 폐업일	시가(총수입금액 산입)  양도시 양도소득세 과세
	기타: 잔금청산일, 소유권이전등기일,  사용수익일 중 빠른날	총수입금액 제외(실제 분양시  총수입금액 산입)

 

ⓐ 거주자가 재고자산 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 이를 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비 또는 지급한 때의 가액에

    상당하는 금액은 그 날이 속하는 연도의 사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입한다(소법25②). 

② 주택신축판매업자가 폐업시점에 판매하지 아니한 주택을 가사용으로 소비하거나 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에는 이를 소비 또는

    지급한 때의 가액을 그 소비일 또는 지급일이 속하는 연도의 사업소득 총수입금액에 산입하는 것이고, 그 후에 그 주택을 양도하고 받는

    대가는 양도소득에 해당한다(소득-4960, 2008.12.30).

 

 

3. 필요경비의 산입

 

(1) 필요경비의 산입방법

필요경비의 산정방법에는 국세청장이 정한 단순경비율 및 기준경비율에 따른 추계에 의한 방법과 실제로 지출한 필요경비에 따른 기장에 의하여 산정하는 방법으로 구분된다. 단순경비율은 영세사업자의 기장의무를 완화해주기 위한 제도로 신규사업자는 직전연도 수입금액이 일정한 금액에 미달하는 사업자에 한하여 적용된다. 그러나 2011.1.1 신규로 사업을 개시하는 사업자 중 해당 과세기간의 수입금액이 복식부기의무자에 해당하는 사업자는 단순경비율을 적용할 수 없도록 하였다. 이는 주요경비의 증빙비치 및 기장이 충분히 가능한 점을 고려하여 단순경비율 적용을 통한 소득금액의 축소를 방지하기 위한 데 있다. 따라서 주택신축판매업의 경우 신규사업자 중 해당산업연도의 수입금액이 1억 5천만원 이상인 경우에는 단순경비율에 의한 추계소득금액을 계산할 수 없으며, 기준경비율 또는 기장에 의한 소득금액을 계산하여 한다.

 

참고: 단순경비율 적용대상 사업자의 범우(소령143④)

④ 제3항 각 호 외의 부분 단서에서 "단순경비율 적용대상자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다.

1. 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자로서 해당 과세기간의 수입금액이 제208조 제5항 제2호 각 목에따른 금액에 미달하는 사업자

2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자

가. 농업·임업 및 어업, 광업, 도매 및 소매업, 부동산매매업, 그 밖에 나목 및 다목에 해당되지 아니하는 사업: 6천만원

나. 제조업, 숙박 및 음식점업, 전기·가스·증기 및 수도사업, 하수·폐기물처리·원료재생 및 환경복원업, 건설업(주거용 건물 개발 및 공급업을

    포함한다), 운수업, 출판·영상·방송통신 및 정보서비스업, 금융 및 보험업: 3천 600만원

다. 부동산임대업, 전문·과학 및 기술서비스업, 사업시설관리 및 사업지원서비스업, 교육서비스업, 보건업 및 사회복지서비스업, 예술·스포츠

     및 여가 관련 서비스업, 협회 및 단체, 수리 및 기타 개인서비스업, 가구내 고용활동: 2천 400만원

 

참고: 단순경비율·기준경비율 적용에 따른 분류

① 토지보유기간이 5년 미만인 경우(451102): 단순경비율(90.9), 기준경비율(12.0)

이 경우는 토지의 취득원가가 높으므로 소득률이 낮은 편이다. 따라서 토지의 취득원가가 확인되고 공사원가가 확인되는 경우 증빙 등에 의거 장부를 작성하는 편이 유리하다.

 

② 토지보유기간이 5년 이상인 경우(451103): 단순경비율(83.1), 기준경비율(11.4)

이 경우에는 토지취득시기가 오래되어 취득원가가 상당히 낮으며 따라서 소득율이 높다. 이 경우 토지취득원가가 확인이 안되는 경우 취득일의 기준시가를 적용하게 되나 용지원가가 낮아 기장을 하는 경우에 오히려 세부담이 늘어날 수 있다. 그러나 추계로 하는 경우에도 최초과세기간의 경우에는 단순경비율이 적용되나 그 후 사업연도에는 기준경비율이 적용되어 세부담이 과중하게 되므로 세부담을 비교분석하여야 한다.

 

③ 토지보유기간의 계산

주택신축판매업의 토지보유기간은 토지 취득일로부터 당해 주택의 사용승인서(사용검사필증)교부일 까지로 계산한다. 다만, 사용승인서(사용검사필증) 교부일 이전에 분양등이 완료된 경우에는 소득세법시행령 제162조 제1항 각호의 규정에 의한다.

 

※주택신축판매업자의 종합소득세를 추계신고 하는 경우 주의할 점은 추후에 과세관청에서 토지취득가액과 공사비를 확인하여 과세표준과 세액을 실지조사 경정할 수 있따는 것이다. 토지가액은 부동산거래신고와 등기부기재 등으로 명확히 확인이 가능하며 공사비는 건설회사에 일괄도급을 준 경우에는 공사비 총액의 확인이 가능하므로 과세관청에서 실지조사에 의거 과세표준과 세액을 경정할 수 있다는 것이다(국심 2006부 3529, 2006.12.27)

 

 

(2) 토지의 취득원가 결정

주택신축판매업의 경우 필요경비는 토지의 취득원가와 공사비용으로 구성된다. 그 중 토지(용지)의 취득원가는 매입가액에 취득세 등 부대비용을 가산한 금액으로 한다. 다만, 그 취득가액을 알 수 없는 경우에는 취득당시의 기준시가(소기통39-21)에 취득세 등을 가산한 금액으로 하며, 이 경우 84.12.31 이전에 취득한 토지는 85.1.1(의제취득일)에 취득한 것으로 보아 기준시가를 적용한다. 또한 토지를 취득하기 위하여 지축한 구건물 취득가액과 철거비용, 취득세 및 등록세, 토지정지비용 등은 토지의 취득원가로 처리한다.

 

거주자가(주택신축판매업 등) 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 당해 공동사업에 현물출자 하는 경우에는 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도세득세가 과세되는 것이며, 공동사업자인 주택신축판매업자 또는 부동산매매업자의 사업소득을 계산함에 있어서 현물출자 된 토지는 "공동사업에 현물출자한 당시의 가액"을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 계산하는 것이다(재경부 재산46014-119, 2002.06.07). 현물출자 당시의 가액은 ①법인세법시행령 제89조 제1항에 해당하는 가격, ② 법인세법시행령 제89조 제2항 제1호의 감정가액, ③ 상속세법 제61조의 개별공시지가를 순차적으로 적용한 금액에 취득세 등 부대비용을 가산한 금액으로 한다.

 

아파트 분양사업을 시행하는 내국법인이 토지취득 후 아파트공사 전에 발행하는 각종 환경성 평가, 재측량, 아파트 배치, 각종 구조물 배치 등의 측량 및 아파트 사업성 평가 등과 관련된 비용은 토지원가에 산입하는 것이다(서면2팀-1470, 2006.08.02).

 

참고: 사업용 외의 목적으로 취득한 자산의 취득가액의 산정

사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 주택신축판매업으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 가격을 취득가액으로 산정하여 필요경비로 공제한다(소령55①2). 여기서 당초에 취득한 때의 가격은 다음을 말한다.

① 타인으로부터 매입한 자산: 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

② 자기가 행한 제조·생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산: 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액

③ 취득가액이 불분명한 경우: 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

    ※시가: 제3자 거래가격 --> 감정평가법인의 감정가액 --> 상속세 및 증여세법상의 평가액 순으로 적용

 

(3) 공사비용

건축공사비는 시공사에 일괄도급 한 금액으로 국민주택규모 초과분에 대하여는 세금계산서를 국민주택규모 이하분에 대해서는 계산서를 수취하여야 한다. 주택신축·분양과 관련하여 지출하는 관리대행 용역비는 그 용역의 구체적인 내용에 따라 자산의 취득가액 또는 필요경비에 산입한다(소득-2036, 2009.12.29).

 

 

4. 토지 등 양도차익에 대한 세액계산특례 적용여부

주택신축판매업을 영위하는 거주자가 판매목적으로 신축한 재고자산인 주택의 매매차익에 대하여는 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례의 규정이 적용되지 아니하는 것이다(소득-4702, 2008.12.15).

 

 

5. 동호인주택 여부

일반적으로 "동호인 주택"이라 함은 각 개인이 단독으로 주택을 신축할 경우의 불편 및 부담을 피하고 건축원가절감 및 친밀한 이웃관계의 조성 등과 같은 편익을 도모할 목적으로 일군의 사람들이 인적 유대관계를 기초로 동호회를 구성하여 부지 선정·구매에서 인·허가 및 신고절차, 건축공사에 이르는 주택사업을 공동으로 수행한 후 정산절차를 거쳐 실수요자로서 입주하는 형태의 주택을 말하는바, 어떤 주택이 동호인 주택에 해당하는지 여부는 동호회원의 수 및 그들 사이의 인적관계, 건축절차와 동호회 결성 사이에 선후관계, 주택신축사업에 관한 동호회의 의사결정방법, 주택부지의 매수인이나 건축주 또는 건축공사도급인의 명의, 건축비용의 지급방법과 건축에 따른 손익의 정산방법, 주택부지 및 주택의 소유관계, 건축 후의 이용상황 등과 같은 제반사정을 조합하여 그것이 민법상 조합으로서의 성격을 가진 동호회에 의하여 건축된 것인진를 기준으로 판단하여야 할 것이고, 동호인 주택의 본질상 이와 같은 판단에 있어서는 특히 동호회원들이 해당 주택의 완공을 전후하여 각자가 이미 부담한 건축비용과 건축에 실제로 소요된 제반비용의 차액에 해당하는 "손익"을 합리적인 기준에 따라 산정하고 분배하는 정산절차를 거쳤는지 여부가 중요하게 참작될 것이다.

 

이 사건에 관하여 보건대, 위 인정사실 및 변론 전체의 취지에 의하여 추단되는 다음의 각 사정, 즉 ① 이 사건 주택의 동호회원들은 유사한 주택수요를 가졌다는 것 외에는 별다른 공통점이나 인적관계가 없었고, 이 사건 주택의 부지가 확보된 뒤에야 비로소 그 구성이 확정된 점, ② 위 동호회원들은 원고의 처를 제외하면 총 19명으로서, 일반적으로 소위 조합주택으로 간주되는 세대수의 기준을 초과하지 아니하는 한도에서 최대한의 수인 점, ③ 이 사건 주택의 동호회는 그 회칙에 따라 의결을 하였던 적이 없고, 이 사건 주택의 신축·분양에 관한 제반사항은 동호회원들의 합의에 의하여 결정된 것으로 보이는 점, ④ 이 사건 주택의 동회 간부는 회장과 총무 각 1인 뿐인데 원고 및 원고의 처가 이를 모두 맡은 점, ⑤ 위 동호회 회원들이 공사대금을 일반적인 주택분양계약서에서와 유사한 방식으로 분할하여 지급한 점, ⑥ 위 동호회 회원들이 공사대금을 정액으로 부담하였을 뿐 이 사건 주택의 완공을 전후하여 손익에 대한 정산절차를 전혀 거치지 아니하였다는 점, ⑦ 이 사건 주택의 동회회원의 당초 가입신청자와 이 사건 주택 완공 후의 취득자가 일부 상이하고 위 동호회원들 중 일부는 입주 후 단기간 내에 다른 곳으로 이사한 점 등을 종합하면, 이 사건 주택은 민법상 조합으로서의 성격을 가진 동호회에 의하여 건축되었다고 보기 업렵고,

 

이에 대하여 원고가 주장하는 사정들(이 사건 주택의 동호호원들이 공동명의로 부지를 구입하고 각자 자신의 명의로 소유권이전등기를 각자 자신 소유의 부지 지분을 공사자금의 대출을 위한 공동담보로 제공한 점, 원고가 수시로 위 동호회원들에게 이 사건 주택의 건축진행상황을 보고한 점, 위 동호회원들이 정산절차의 결여에 대하여 불만이 없는 점, 이 사건 주택이 비교적 저렴하게 공급된 점 등)만 가지고는 위 판단을 뒤집기에는 부족하다.   

 

따라서 이 사건 주택은 동호인 주택에 해당한다고 보기 어렵고 위에서 인정한 바와 같이 이 사건 주택 중 원고 이외의 자들에게 분양된 세대가 19세대에 이른 점, 이 사건 주택의 신축·분양이 원고의 주도로 이루어졌고 그에 따른 손익이 결국 원고에게 귀속된 점 등에 비추어 보면, 이 사건 주택의 신축·분양은 전체적으로 보아 원고의 주택신축판매사업의 일환으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있다고 봄이 상당하고, 원고가 사무실 등 사업시설을 갖추거나 사업자등록을 하지 아니하였고, 이 사건 주택 이외의 다른 주택 건축에 관여하지 아니하였으며, 이 사건 주택의 공사 비용을 사업비용으로 계상하지 아니하였고, 위 동회회원들이 이 사건 주택의 공사대금에 대한 부가가치세를 부담하지 아니하였다고 하여 그 사업성이 부정되는 것은 아니다(대법원2010두6021, 2010.05.24).