주택임대업의 사업자등록과 세제 혜택

주택임대업 세무

주택임대업의 사업자등록과 세제 혜택

플럭쳐 2011. 12. 13. 20:45

안장순 세무회계사무소

(동안양세무서 앞 효성인텔리안 오피스텔 1층)

안장순세무회계사무소에서는 장부기장대리, 법인세신고대리,종합소득세신고대리, 양도소득세, 상속및증여세, 기업진단, 회계감사를 주업으로 하고 있습니다. 또한 신규 법인설립을 하는 경우 법인 설립 후 기장을 의뢰하시면 법인설립시 법무사비용을 지원하고, 사업자등록을 무료로 신청해 드리고 있습니다. 상기 업무와 관련하여 상담을 원하시면 저희 사무실을 방문하시거나 전화 주시면 친절히 상담해드리겠습니다.

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주택임대업의 사업자등록과 세제 혜택

Ⅰ. 개인사업자의 주택임대업의 사업자등록과 세제 혜택

1. 개요

임대주택법에 정하는 조건을 갖추어 시·군·구(주택과)에 주택임대사업자로 등록하고, 임대주택을 관할하는 세무서(민원실)에 주택임대사업자로 등록한 주택임대사업자만 세제지원을 받을 수 있다.

위의 임대주택사업자가 등록한 임대주택 중 일정 요건을 갖춘 임대주택을 양도할 경우 양도소득세 중과대상에서 제외되고, 임대주택을 보유중인 경우 종합부동산세 합산대상에서도 제외된다. 다만, 다른 주택을 양도하는 경우 중과여부를 판단함에 있어 임대주택은 주택 수 계산에 포함되나, 1세대 1주택 판정 시 주택 수 계산시에는 임대주택을 제외한다.

임대주택에 대한 취득세 감면은 특별시 또는 광역시 조례에서 정하고 있는 임대주택요건과 감면에 따라 감면된다. 그럼므로 취득한 부동산이 소재하는 특별시 또는 광역시 취득세 업무 담당에게 문의해 처리하는 것이 착오로 인한 불이익을 방지하는 최선의 방안이다.

재산세는 시·군·구(자치구인 구를 말함)의 조례에서 정한 임대주택 요건과 감면율에 따라 감면된다. 그러므로 임대주택이 소재하는 시·군·구 재산세 업무 담당에게 문의해 처리하는 것이 착오로 인한 불이익을 방지하는 최선의 방안이다.

2. 임대주택사업자의 등록요건

주택임대사업을 활성화하기 위해 각종 세제·금융지원이 주어지는 주택임대사업업을 하려면 임대주택법인 정하고 있는 요건을 갖추어 시·군·구청장(주택과)에게 주택임대사업자로 등록하고, 임대주택 소재지를 관할하는 세무서장에게 주택임대사업자로 사업자등록을 해야 한다. 임대주택법과 소득세법 또는 법인세법에 의하여 주택임대사업자로 등록한 자만이 세제지원 대상이 된다.

개인이 주택임대사업자로 등록할 수 있는 요건과 필요서류는 다음과 같다.

(1) 임대주택법 상 사업자등록

구 분	요 건
건설임대주택	임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 건축법 제11조의 규정에 의하여 단독주택 2호 이상 공동주택 2세대 이상의 건축허가를 받은 자
매입임대주택	임대를 목적으로 단독주택 1호 이상 공동주택은 1세대 이상의 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약 포함)을 체결한 자

(2) 소득세법 상 사업자등록

소득세법은 새로이 주택임대 등 부가가치세 면세사업을 하는 자는 사업자등록을 하여도록 규정하고 있다. 부가기치세 면세사업자가 사업자등록을 해태하더라도 세법상 아무런 불이익이 없다. 다만, 부가가치세 과세사업을 하는 자는 부가가치세법에 의하여 사업자등록을 하도록 되어 있다.

(3) 등록신청 시 필요서류

임대사업자 등록(시·군·구청)

사업자 등록(세무서)

신청장소

-임대주택소유자의 주소지관할 시·군·구청 주택과

신청장소

-임대주택 소재지 관할세무서 민원봉사실

필요서류

-임대사업자등록신청서(시·군·구청 비치)

-개인은 주민등록증 사본(법인은 법인등기부등본)

-재외국민인 경우에는 재외국민등록증 사본 및 여권 사본

-보유주택의 경우 등기부등본

-분양 또는 매입에 관한 계약서 사본

-사업계획서승인서 사본, 건축허가서 사본

필요서류

-사업자등록신청서(세무서 비치)

-신분증, 위임한 경우 본인과 수임자의 주민등록증 사본과 위임장

-보유주택의 경우 등기부등본

-분양 또는 매입에 관한 계약서 사본

-사업곙획서승인서 사본, 건축허가서 사본

-임대사업자등록증 사본

3. 주택임대사업자에 대한 국세지원

(1) 주택임대사업자에 대한 국세지원 내용

1) 양도소득세 중과 배제

임대주택법과 소득세법에 의하여 주택임대사업자로 등록한 사업자가 소유한 임대주택이 다음의 요건을 갖춘 경우 2주택 이상 다주택자 상태에서 등록된 임대주택을 양도하더라도 양도소득세가 중과되지 아니한다. 즉, 높은 세율 50% 또는 60%가 적용되지 아니하고 일반세율(6%~35%)이 적용되며, 장기보유특별공제(3년 이상 보유 시 최저 3% 최대 30%)가 적용된다.

==> 세법 개정으로 인하여 다주택자의 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 등이 가능하게 됨에 따라 의미를 상실함.

2) 종합부동산세 합산 배제

임대주택법과 소득세법에 의해 임대사업자로 등록한 주택임대사업자가 소유 한 주택이 다음의 요건을 갖춘 경우 종합부동산세 과세대상에서 제외된다.

국세지원 대상 임대주택의 요건

구분	주택규모	주택가격	주택 수	임대기간	임대주택 소재지역
구분	주택규모	주택가격	주택 수	임대기간	양도소득세	종합부동산세
건설임대주택	대지 298㎡ 이하 주택 149㎡ 이하	취득당시 기준시가 호당 6억원 이하	2호 이상	5년 이상	전국	전국
매입임대주택 (기존)	국민주택 규모: 85㎡ 이하	취득당시 기준시가 호당 3억원 이하	2호 이상	5년 이상	전국	전국
매입임대주택 (서울특별시)	국민주택 규모: 85㎡ (149㎡)이하	취득당시 기준시가 호당 3억(6억) 이하	5호(3호) 이상	10년(5년) 이상	동일 시군 (수도권)	동일 시도 (수도권)
매입임대주택 (인천, 경기)	국민주택 규모: 85㎡ (149㎡)이하	취득당시 기준시가 호당 6억 이하	3호 이상	7년(5년) 이상	동일 시군 (수도권)	동일 시도 (수도권)
매입임대주택 (비수도권)	대지 298㎡ 이하 주택 149㎡ 이하	취득당시 기준시가 호당 3억원 이하	1호 이상	7년(5년) 이상	비수도권	비수도권
미분양임대주택 (비수도권)	상동	상동	5호 이상	5년 이상	비수도권	비수도권

( )안의 요건은 2011.3.31 이후 최초로 양도 분부터 적용됨(2011.3.31 법률 22811호로 개정된 소득세법시행령 제167조의 3 제1항 제2호 가목). 다만, 개정 규정 시행일(2011.3.31) 전의 주택임대사업자의 경우 임대기간 요건은 종전 요건이 그대로 적용됨을 유의해야 함.

(2) 주택규모 요건

1) 양도소득세의 경우

건설임대주택은 대지 면적이 298㎡ 이하이고 주택의 연면적(주택과 주택외 용도로 사용되는 겸용주택의 경우 소득세법시행령 제154조 제3항 본문에 의하여 주택으로 보는 주택외 용도로 사용되는 면적과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말함)이 149㎡ 이하인 주택

매입임대주택은 수도권지역은 국민주택규모(85㎡) 이하, 수도권 밖의 지역은 대지 면적 298㎡ 이하이고 주택의 연면적(주택과 주택외 용도로 사용되는 겸용주택의 경우 소득세법시행령 제154조 제3항 본문에 의하여 주택으로 보는 주택외 용도로 사용되는 면적과 주거전용으로 상요오디는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말함)이 149㎡ 이하인 주택.

2) 종합부동산세의 경우

건설임대주택의 경우 전용면적 149㎡ 이하 주택, 매입임대주택의 경우 국민임대주택의 경우 국민주택 규모(85㎡, 수도권 밖의 도시지역이 아닌 음면지역은 100㎡) 이하 주택, 다만, 수도권 밖의 지역은 전용면적 149㎡ 이하 주택

3) 임대기간 중에 주택규모가 늘어난 경우

① 양도소득세의 경우

주택임대기간 중에 증축 또는 개축으로 당해 임대주택 양도일 또는 일반주택 양도일 현재 주택의 면적이 임대주택 기준 면적을 초과하는 경우에는 양도소득세 중과배제 임대주택으로 보지 아니하낟.

② 종합부동산세의 겨우

주택임대기간 중에 증축 또는 개축으로 종합부동산세 과세기준일 혈재 당해 임대주택의 면적이 임대주택 기준 면적을 초과하는 경우에는 종합부동산세합산배제 임대주택으로 보지 아니한다.

(3) 다가구주택의 취급

다가구주택의 공시가격은 개별주택가격에 다가구주택면적에서 구획된 부분의 주택면적(공유면적 포함)이 차지하는 비율을 곱하여 계산한다(재산-3052, 2008.09.30). 주거전용면적도 구획된 전용면적을 기준으로 판단하며, 주택 수도 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.

다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 소유한 납세의무자로서 "임대주택법시행령" 제7조 제1항에 따른 등록기준 호수에 미달하는 자가 주택임대업을 위하여 관할 세무서장에게 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 본다.

(4) 주택가격 기준

1) 양도소득세의 경우

임대주택의 가격기준은 주택 취득당시 공기가격을 기준으로 임대주택 해당 여부를 판단한다. 그러므로 임대기간 중 공시가격의 상승으로 가격기준을 초과하더라도 양도소득중과 배제 임대주택으로 본다. 다만, 2008.7.23 이전 양도 분은 당해주택 또는 일반주택의 양도당시 공시가격을 기준으로 임대주택 해당 여부를 판단한다. 증축 또는 개축으로 주택면적이 늘어나 임대주택 양도일 또는 일반주택 양도일 현재 임대주택의 기준가격을 초과하는 경우 양도소득세중과 배제 임대주택으로 보지 아니한다.

2) 종합부동산세의 경우

주택임대사업자의 최초 임대호수(2호, 3호, 5호) 이상의 주택의 임대를 개시한 날(최소 임대호수 이상의 주택을 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택이 임대를 개시한 날) 또는 최초로 종합부동사세법 시행령 제8조에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 또는 합산배제신고일 현재 임대주택의 가격이 임대주택 기준가격을 초과하는 경우 종합부동산세 합산 배제 임대주택으로 보지 아니한다.

(5) 임대주택 수의 계산

양도소득세의 경우 동일 시(특별시·광역시 포함), 군지역에서 임대하고 있는 임대주택(등록된 임대주택에 한함),

종합부동산세의 경우 동일 시(특별시·광역시 포함), 도에서 임대하고 있는 임대주택(등록된 임대주택에 한함)을 기준으로 계산한다.

(6) 임대기간의 계산

주택임대기간의 기산일은 사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 건설임대주택의 경우 2호(서울을 제외한 지역의 임대주택: 3호, 서울지역의 임대주택:5호) 이상 임대를 개시한 날부터 기산한다. 다만, 건설임대주택의 경우 2호(서울을 제외한 지역의 매입임대주택:3호, 서울지역 매입임대주택:5호) 이상 임대를 개시한 날 이후에 임대를 개시한 주택은 그 임대를 개시한 날로부터 기산한다. 임대주택 수에 미달하게 임대한 기간은 임대기간에서 제외하낟. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인이 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 합산한다.

기존 임차인의 퇴거일로부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 1년 이내의 기간은 임대기간에 포함한다. 임대기간 계산은 조세특례제한법 제97조의 규정으로 준용한다.

(7) 임대주택의 사후관리

1) 양도소득세의 경우

① 일반주택을 양도한 경우의 1세대 1주택 판정

임대주택의 의무임대기간(10년, 7년 또는 5년 이상)을 충족하기 전에 살고 있는 일반주택(중과배제 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유한 경우의 당해 주택)을 양도한 경우 당해 임대주택이 임대의무기간을 충족한 것으로 보아 1세대 1주택 여부를 판정한다. 이후 의무임대기간을 충족하지 아니하고 임대주택을 양도하거나 최저 임대호수를 임대하지 아니한 기간이 6월을 경과하게 되는 경우 양도소득세 비과세를 배제하고 해당세액에 신고 및 납부불성실가산세를 가산 추정한다.

② 임대주택을 양도한 경우

임대의무기간 요건 충족 이전에 임대주택을 양도하거나 최저 임대호수를 임대하지 아니한 기간이 6월을 경과하게 되는 겨우에는 중과세율과 일반세율을 적용한 차액을 주징한다. 다만, 수용(협의매수 포함)되거나 사망으로 상솓되는 경우는 예외로 한다. 이 경우 해당세액에 신고 및 납부불성실가산세를 가산 추정한다.

2) 종합부동산세의 경우

과세관청은 종합부동산세 합산대상에서 배제된 임대주택에 대해 주택의 규모, 임대주택 수, 임대기간, 가격기준, 사업자등록 등 종합부동산세법에서 정하고 있는 제반요건을 갖추고 잇는자에 대해 계속적으로 사후관리 한다.

① 추징사유

합산 배제된 임대주택이 추후 합산배제요건을 충족하지 아니하게 된 경우(의무임대기간 내 야도, 임대주택 수 미달 등)에는 이미 감면받은 세액을 추징한다.

의무임대기간은 민간건설임대: 2호 이상 5년 이상, 서울지역 매입임대: 5호 이상 10년 이상, 인천·경기지역 매입임대: 3호 이상 7년 이상, 비수도권지역 매입임대: 1호 이상 7년 이상을 채우지 않고 양도하는 경우 이미 경감 받은 종합부동산세를 추징한다. 다만, 의무임대기간 내에 임대주택을 협의매수·수용하는 경우, 임대주택법에 의한 공공임대주택 외의 임대주택으로서 임대기간 1/2 경과 후 임차인에게 분양하는 경우, 천재·지변 등으로 임대가 불가능한 경우에는 예외로 한다.

② 추징세액

추징대상 합산배제주택에 대하여 매 과세연도마다 당해 주택을 과세표준 합산대상이 되는 주택으로 보고 계산한 종합부동산세액에서 매 과세연도마다 당해 주택을 과세표준 합산배제대상이 되지 않는 주택으로 보고 계산한 종합부동산세액을 차감한 금액을 추징한다.

③ 납부불성실가산세

합산배제 임대주택 등으로 신고한 매 과세연도의 납부기한(매년 12월 15일)의 다음날부터 추징할 세액의 고지일까지의 일수에 1일 1만분의 3의 이자율을 적용하여 납부불성실가산세를 가산해 종합부동산세를 추징한다.

3) 의무임대기간 이내에 매각할 수 있는 경우

임대주택법에서 매각하거나 분양 전환할 수 있는 경우를 제외하고, 임대주택별 의무임대기간을 채우지 아니하고 임대주택을 매각하거나 분양 전환한 경우에는 2년 이하의 징역 또는 2,000만원 이하의 벌금에 처한다(임대주택법 제22조).

4) 의무임대기간 이내에 매각할 수 있는 경우

다음 각 호의 경우에는 의무임대기간 이내에 임대주택을 매각할 수 있다(임대주택법시행령제9조 2항). 그러므로 이 경우에는 감면된 세액이 추징되지 아니하고 형사 처벌되지 아니한다.

ⓐ 다른 임대사업자에게 매각하는 경우

ⓑ 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 후 없어 다음 각 목의 구분에 따른 허가를 받은 경우

가. 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토해양부장관의 허가

나. 가목 외의 임대주택의 경우에는 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장의 허가

건설임대주택 및 매입임대주택으로서 임대개시 후 당해 주택의 의무임대기간의 2분의 1이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인이 당해

임대주택의 분양전환에 합의하여 국토해양부령이 정하는 바에 따라 임대사업자가 시장·군수·구청장에게 신고한 후 분양전환하는 경우

ⓓ 부도임대주택 등을 다른 임대사업자가 매입하고자 하는 경우 임대주택의 향후관리계획, 국민주택융자금의 변제계획 등의 요건을 갖추어

시장·군수·구청장에게 매입허가를 신청하여 임대주택분쟁조정위원회의 심의를 거쳐 매입허가를 받은 경우(임대주택법 제12조 3항 단서).

4. 주택임대사업자에 대한 지방세감면

(1) 지방세지원을 받을 수 있는 임대주택사업자의 요건

임대주택법에 따라 등록된 주택임대사업자(임대주택의 취득일로부터 30일 이내에 임대사업자로 등록한 경우 포함)는 취득단계에서 물게 되는 취득세를 감면받는다. 여기서 등록된 임대주택사업자라 함은 건설임대주택의 경우 공동주택을 2세대 이상, 매입임대주택은 공동주택을 1세대 이상을 취득해 시·군·구청장에게 등록한 자를 말한다.

(2) 임대주택에 대한 지방세 지원 내용

임대주택법 제2조 제4호의 규정에 의한 주택임대사업자가 임대를 목적으로 건축하거나 임대할 목적으로 건축주(임대주택법에 의한 임대의무기간을 경과한 후 분양하는 건설임대사업자 포함)로부터 최초로 분양받은 공동주택(주택거래신고지역 내 공동주택은 제외)에 대하여는 다음과 같이 지방세를 감면한다.

1) 취득세 감면

매입임대주택의 경우 임대사업자등록을 하기 전에 매입한 주택에 대하여 부담한 취득세는 확급받을 수 없으며, 일반 단독주택(다가구 포함)의 임대는 취득세 감면 혜택이 없다. 그러므로 일반적으로 임대사업은 기존주택보다 중소형 미분양공동주택을 매입하는 것이 절세에 유리하다. 임대주택에 대한 지방세 감면은 특별시·광역시와 도에서 정하고 있는 조례에 따라 감면대상과 감면율이 다를 수 있다. 그러므로 반드시 취득하는 물건 소재지를 관할하는 지방자치단체(시·군·구청)의 취득세 담당공무원에게 확인해 처리해야 차질이 없다.

다음 표는 서울시세가면조례 제18조에서 정하고 있는 임대주택에 대한 감면규정을 근거로 임대주택사업자에 대한 취득세 감면내용을 정리한 것이다.

2) 재산세 감면

공공단체·주택건설사업자(부가가치세법 제5조에 의한 사업자등록자)와 주택법 제9조 제1항 제6호의 규정에 의한 근로자의 주택을 건설하는 고용자 및 임대주택법 제2조의 규정에 의한 임대사업자가 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택)을 건축하거나 매입하여 과세기준일 현재 임대목적에 사용하는 경우에는 재산세를 감면한다.

임대주택에 대한 재산세 감면은 시·군·구에서 정하는 조례에 따라 감면대상과 감면율이 다를 수 있다. 그러므로 반드시 임대주택이 소재하는 지방자치단체(시·군·구청)의 재산세 담당 공무원에게 확인해 처리해야 차질이 없다.

다음 표는 관악구 감면조례 제8조에서 정하고 있는 임대주택에 대한 감면규정을 근거로 임대주택사업자에 대한 재산세 감면내용을 정리한 것이다.

임대용 공동주택에 대한 지방세 감면조례

취득세			재산세(2세대 이상 임대)
전용면적	건설임대주택	매입임대주택	전용면적	건설임대	매입임대
60㎡ 이하	면제(매입임대주택의 경우 최초로 분양받은 공동주택)		40㎡ 이하 공동주택	면제(매입임대주택의 경우 최초로 분양받은 공동주택)
60㎡ 초과 85㎡ 이하	장기임대주택(국가 또는 지방자치단체 재정 및 국민주택기금이 투입된 10년 이상의 임대주택)을 20호 이상 취득하거나 20호 이상 장기 임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 취득하는 공동주택:50% 경감		40㎡초과 60㎡ 이하 공동주택	50% 경감
85㎡ 초과 149㎡ 이하	상동: 25% 경감		▶건설임대주택:60㎡초과 149㎡이하 공동주택 ▶매입임대주택:60㎡초과 85㎡이하 공동주택	25% 경감

(3) 면제 또는 경감된 세액의 추징

1) 취득세·등록세

① 매입임대주택은 공동주택을 최초로 분양(임대의무기간 경과 후 분양하는 건설임대주택 포함) 받아 취득한 날부터, 건축임대주택은 사용승인서 교부일로부터 2월 이내(법령의 규정이나 천재·지변·사변·화재 그 밖에 이와 유사한 사유로 인하여 소유권 이전등기를 할 수 없는 경우에는 이전등기가 가능한 날부터 2월 이내)에 보존등기 또는 이전등기를 경료하지 아니한 경우 기 면제된 취득세 및 등록세를 추징한다.

② 임대주택법 시행령 제9조 제1항의 규정에 의한 임대의무기간 내에 매각하거나 임대 외의 다른 용도로 사용하는 경우에는 기 면제된 취득세 및 등록세를 추징하거나 다음의 경우에는 제외한다.

ⓐ 다른 임대사업자에게 매각하는 경우

ⓑ 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 후 없어 다음 각 목의 구분에 따른 허가를 받은 경우

가. 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토해양부장관의 허가

나. 가목 외의 임대주택의 경우에는 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장의 허가

건설임대주택 및 매입임대주택으로서 임대개시 후 당해 주택의 의무임대기간의 2분의 1이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인이 당해

임대주택의 분양전환에 합의하여 국토해양부령이 정하는 바에 따라 임대사업자가 시장·군수·구청장에게 신고한 후 분양전환하는 경우

ⓓ 부도임대주택 등을 다른 임대사업자가 매입하고자 하는 경우 임대주택의 향후관리계획, 국민주택융자금의 변제계획 등의 요건을 갖추어

시장·군수·구청장에게 매입허가를 신청하여 임대주택분쟁조정위원회의 심의를 거쳐 매입허가를 받은 경우(임대주택법 제12조 3항 단서).

2) 재산세

과세기준일 현재 임대목적에 직접 사용하지 아니한 경우에는 재산세가 감면되지 아니하고 정당한 사유없이 임대의무기간 내에 임대 이외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에는 기 면제된 재산세가 추징된다.

Ⅲ. 임대주택과 관련한 세법 규정

소득세법 제12조(비과세소득)

다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다. <개정 2010.12.27, 2011.7.25, 2011.9.15>

2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득

나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 9억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은

제외한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

소득세법 제25조(총수입금액 계산의 특례)

① 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 "보증금등"이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다. 다만, 주택을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 3주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택은 2013년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다] 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2012.1.1>

소득세법시행령 제53조(총수입금액계산의 특례)

③ 법 제25조제1항 본문에 따라 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월 말 현재의 법 제25조제1항 본문에 따른 보증금등(이하 이 조에서 "보증금등"이라 한다)의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. <개정 2010.2.18>

1. 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다)

총수입금액에 산입할 금액 ＝ {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 금융회사 등의 정기예금이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율(이하 이 조에서 "정기예금이자율"이라 한다) － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액

2. 제1호 외의 경우

총수입금액에 산입할 금액 ＝ (해당 과세기간의 보증금등의 적수 - 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수) × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율 － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액

④ 법 제45조제4항 본문에 따라 소득금액을 추계신고하거나 법 제80조제3항 단서에 따라 소득금액을 추계조사결정하는 경우에는 제3항에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다. <개정 2010.2.18>

1. 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다)

수입금액에 산입할 금액 = {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가

가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율

2. 제1호 외의 경우

총수입금액에 산입할 금액 ＝ 해당 과세기간의 보증금 등의 적수 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율

⑦ 제3항 및 제4항의 계산식을 적용할 때 부동산을 전전세(轉傳貰) 또는 전대(轉貸)하는 경우 해당 부동산의 보증금등에 산입할 금액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 부동산의 일부만을 전전세 또는 전대한 경우에는 다음 계산식에 따라 계산한 금액에 전전세 또는 전대한 부분의 면적이 전세 또는 임차받은 부동산의 면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 하고, 사업시설을 포함하여 전전세 또는 전대한 경우에는 그 가액의 비율에 따라 계산한 금액으로 한다. <개정 2010.2.18, 2010.12.30>

보증금등에 산입할 금액 = (전전세 또는 전대하고 받은 보증금등의 적수 - 전세 또는 임차받기 위하여 지급한 보증금등의 적수) × 1/365(윤년의 경우에는 366)

⑧ 법 제25조제1항 단서를 적용할 때 주택과 주택부수토지 및 주택 수의 계산 등에 관하여는 제8조의2제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다. <신설 2010.2.18>

소득세법시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)

① 법 제104조제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서

다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. <개정 2010.9.20, 2011.3.31, 2011.10.14, 2011.12.8>

1. 「수도권정비계획법」 제2조제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조제3항·제4항의 규정에 의한 읍·면

나. 수도권중 당해 지역의 주택보급률·주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 지역

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.

가. 「임대주택법」 제2조 제3호에 따른 매입임대주택[대지면적이 298제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 이 목에서 같다]을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택

나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고 「주택법」 제2조제3호에 따른 국민주택규모에 해당하는 「임대주택법」 제2조제3호에 따른 매입임대주택을 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다.

라. 「임대주택법」 제2조제3호에 따른 매입임대주택[미분양주택(「주택법」 제38조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다]으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택. 이 경우 해당 주택을 양도하는 거주자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장·군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

1) 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의

면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하일 것

2) 5년 이상 임대하는 것일 것

3) 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것

4) 수도권 밖의 지역에 소재할 것

5) 1)부터 4)까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 이 조에서 "미분양매입임대주택"이라 한다)이 같은 시·군에서 5호 이상일 것{가목에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 나목에 따른 매입임대주택이 2호 이상인 경우에는 가목 또는 나목에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(나목에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 시·군에 있는 경우에 한정한다)}

3. 「조세특례제한법」 제97조·제97조의2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 "감면대상장기임대주택"이라 한다)

4. 종업원(사용자와 제98조제1항 각호의 규정에 의한 특수관계에 있는 자를 제외한다)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상(이하 이 조에서 "의무무상기간"이라 한다)인 주택(이하 이 조에서 "장기사원용주택"이라 한다)

5. 「조세특례제한법」 제99조 및 제99조의3의 규정의 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택

6. 제155조제6항제1호의 규정에 해당하는 문화재주택

7. 제155조제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다)

8. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택

8의2. 1세대의 구성원이 「영유아보육법」 제13조의 규정에 따라 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 인가를 받고 법 제168조의 규정에 따른 사업자등록을 한 후 5년 이상(이하 이 조에서 "의무사용기간"이라 한다) 가정어린이집로 사용하고, 가정어린이집로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택(이하 이 조에서 "장기가정어린이집"이라 한다)

9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택

10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)

②제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다.

1. 다가구주택 : 제155조제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다.

2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다.

③제1항제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. <개정 2005.2.19>

④1세대가 제1항제2호 내지 제4호 또는 제8호의2의 규정에 의한 장기임대주택·감면대상장기임대주택·장기사원용주택 또는 장기가정어린이집(이하 이 조에서 "장기임대주택등"이라 한다)의 의무임대기간·의무무상기간 또는 의무사용기간(이하 이 조에서 "의무임대기간등"이라 한다)의 요건을 충족하기 전에 제1항제10호의 규정에 의한 일반주택을 양도하는 경우에도 당해 임대주택·사원용주택 또는 가정어린이집(이하 이 조에서 "임대주택등"이라 한다)을 제1항의 규정에 의한 장기임대주택등으로 보아 제1항제10호의 규정을 적용한다. <개정 2005.12.31, 2011.12.8>

⑤제4항의 규정을 적용받은 1세대가 장기임대주택등의 의무임대기간등의 요건을 충족하지 못하게 되는 사유(제1항제2호 각목 및 제3호의 규정에 의한 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6월을 경과하게 된 경우를 포함한다)가 발생한 때에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고시 제1호에서 제2호의 세액을 차감한 금액을 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 수용 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유로 인하여 당해 의무임대기간 등의 요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의 무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 당해 임대주택등을 계속 임대·사용하거나 무상으로 사용하는 것으로 본다. <개정 2005.2.19, 2005.12.31, 2008.2.29>

1. 일반주택 양도당시 당해 임대주택등을 제1항제2호 내지 제4호 또는 제8호의2의 규정에 의한 장기임대주택등으로 보지 아니할 경우에 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부하였을 세액

2. 일반주택 양도당시 제4항의 규정을 적용받아 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부한 세액

⑥제1항 내지 제5항의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우 그 결정방법에 대하여는 제154조제9항의 규정을 준용한다.

⑦제1항제2호·제3호·제8호의2 및 제4항의 규정을 적용받고자 하는 자는 당해 임대주택등 또는 일반주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고서와 기획재정부령이 정하는 신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. <개정 2005.2.19, 2005.12.31, 2008.2.29, 2011.12.8>

1. 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증 또는 「영유아보육법」 제13조의 규정에 따른 어린이집 인가의 인가증

2. 임대차계약서 사본

3. 임차인의 주민등록등본 또는 주민등록증사본

4. 삭제 <2006.6.12>

5. 그 밖의 기획재정부령이 정하는 서류

⑧제7항에 따른 신청서를 제출받은 경우에 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택등에 대한 등기부 등본 또는 토지·건축물대장 등본을 확인하여야 한다. <신설 2006.6.12, 2008.12.31, 2010.5.4>

[본조신설 2003.12.30]

1. 주택임대사업의 개요

수도권 매입임대사업의 세제지원 요건을 현행 3호에서 1호 이상 임대하는 경우로 완화한 것과 매입임대사업자가 거주하는 기존주택 1호에 대해서는 보유기간 요건 등을 충족하는 경우 1세대 1주택자와 같이 양도세 비과세를 적용(현행 일반세율 과세)하는 것 그리고 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록(임대주택법 개정 필요)할 수 있도록 하여 임대주택 수준의 세제혜택을 부여한다는 것이다.

만약 현재 1가구 1주택자가 주택 1채를 더 매입한다면 주택임대사업자가 될 수 있고, 이에 따른 세금혜택은

▶종합부동산세 합산 배제

▶임대주택의 양도세 면제(조세특례제한법 제97조)

▶법인세 추가과세 배제

▶취득세 면제 또는 감면 : 주택, 오피스텔의 경우 60㎡이하는 면제, 60~85㎡는 감면, 85㎡ 이상은 25% 감면(지방세제한특례법 제31조 제1항)

▶재산세 : 주택, 오피스텔의 경우 60㎡이하는 50%감면, 85㎡이하는 25%감면(지방세제한특례법 제31조 3항)

▶기존 거주 주택 양도세 비과세(1세대 1주택의 비과세 적용)

시행 시점과 관련해서 오피스텔의 임대주택 등록 부분은 임대주택법(제2조, 제6조)을 개정해야 하는 문제로 국회 통과 후 시행이가능할 것이고, 매입임대사업자에 대한 세제지원확대는 하위법인 시행령 개정으로 가능한 문제이니 국무회의 통과로 시행이 가능할 것이긴 하나 절차상 아무리 빠라도 10월 이후에나 되어야 시행될 전망

2. 임대사업관련 용어의 정의

▶매입임대주택(임대주택법 제2조의3) : 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

▶임대주택사업자(임대주택법 제2조의4) : 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 임대주택법 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.

3. 주택임대사업의 등록

(1) 주택임대사업의 등록 - 임대주택법 제6조

대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

(2) 등록절차-임대주택버시행령 제8조(임대사업자의 등록절차)

임대사업자로 등록하려는 자는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 등록 신청서를 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 하며, 등록신청서를 접수하면 등록 기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 임대사업자 등록부에 이를 올리고 등록증을 신청인에게 발급하여야 한다.

(3) 제출서류-임대주택법시행규칙 제3조(임대사업자의 등록 등)

ⓐ임대사업자등록신청서

ⓑ건물등기부등본

ⓓ주민등록 등본-공무원이 전산정보 확인으로 대체 가능

ⓔ임대를 목적으로 주택을 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 경우에는 임대하려는 주택의 매입에 관한 계약서(분약계약서를 포함한다) 사본을 제출하도록 하여야 한다.

4. 사업자등록-면세사업자

계약 후 잔금전에 면세사업자로 사업자등록을 신청 하며, 사업자등록시 필요서류는 아래와 같다.

ⓐ사업자등록증신청서

ⓑ임대주택 등기부 등본

5. 주택임대와 감면신청

(1) 임대시 표준임대차계약서로 작성(임대주택법 제32조)

반드시 임대주택법에서 규정한 표준임대차계약서로 작성해야 한다. 규정 위반시 과태료 5백만원

(2) 취득세 감면시청(지방세특례제한법 제98조 및 동법 시행령 제47조 1항)

지방세특례제한법 제98조에 따라 지방세의 감면을 신청하려는 자는 다음 각 호에서 정하는 기간에 행정안전부령으로 정하는 감면신청서를 관할 시장·군수에게 제출하여야 한다.

취득세-감면대상을 취득한 날로부터 60일 이내

(3) 세무서에 임대신고

사업자등록 세무서에 임대 개시 후 3개월 내

(4) 양도세 감면신청-조세특례제한법시행령 제97조 3항)

세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 기획재정부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

6. 임대주택 비과세 요건-변경된 정책 반영

주택유형		전용면적	주택수	공시가격	의무임대기간
매입임대	수도권	149㎡이하	수도권내 1호이상	6억원 이하	5년 이상

	지방	149㎡이하	비수도권 1호 이상	3억원 이하	5년 이상

기존임대		85㎡이하(비수도권 읍·면 100㎡이하)	전국 2호 이상	3억원 이하	5년 이상

※서울, 경기, 인천은 수도권으로 통합하여 주택수 계산

※비과세 신고를 한 주택 중 의무임대기간을 채우지 않고 중도에 양도하는 경우에는 이미 비과세 받은 세액과 이자상당 가산액을 추징받게 됨

※종부세 납부기간(12.1~12.15) 前인 비과세(합산배제) 신고기간(9.16~9.30)에 합산배제신고를 하여야 종부세를 비과세 받을 수있음

6. 다가구주택을 임대하는 경우

본인이 해당 다가구주택에 거주하면서 일부를 타인에게 임대한는 경우

임대주택법상으로는 임대주택에 해당하지 않아 지자체에 임대사업자등록을 할 수 없지만, 종부세법상 임대주택 보유호수 요건을 충족하면 세무서에 사업자등록만 하면 종부세 비과세 혜택을 받을 수 있음

※다가구주택의 경우 임대주택법에서는 1동을 1호로 보며, 자기가 거주하는 경우 임대주택으로 보지 아니하므로 임대주택법에 따른 임대주택에서 제외되나 종부세법에서는 1구(1가구가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 분리된 부분)를 1호로 보아 주택 수를 계산하므로 해당 다가구주택 1구에 본인이 거주하고 나머지 구를 임대하는 겨우에도 세무서에 사업자등록을 하게 되면 비과세 혜택을 받을 수 있음

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