주택임대업 세무

주택의 임대소득에 대한 과세

플럭쳐 2011. 12. 13. 20:43

 

안장순 세무회계사무소

(동안양세무서 앞 효성인텔리안 오피스텔 1층)

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주택의 임대소득에 대한 과세(비과세)

 

Ⅰ.소득세법상의 임대주택에 대한 과세

 

1개의 주택을 소유하는 자가 해당 주택(주택부수토지 포함)을 임대하고 지급받는 소득(고가주택의 임대소득은 제외)은 비과세 소득에 해당한다. 다만, 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 주택 수에 관계없이 과세한다. 이처럼 고가주택의 임대소득은 비과세 주택임대소득에서 제외하는데, "고가주택"이란 과세기간종료일 또는 해당 주택의 양도일 현재 기준시가 9억원을 초과하는 주택을 말한다. 따라서 고가주택이나 2주택 이상을 소유하는 자가 주택을 임대하는 경우에는 과세대상 부동산임대소득에 해당한다.

 

 

1. 주택의 임대소득에 대한 과세

 

(1) 주택에 대한 임대소득

소유 주택수   받은 임대료  간주임대료
 1주택

 비과세 주택임대소득

(고가주택은 과세)

  비과세
 2주택  과세  비과세
 3주택 이상  과세

 -2010.12.31일 이전 발생분:비과세

 -2011.01.01일 이후 발생분

 ①보증금 등의 합계액 ≤3억:비과세

 ②보증금 등의 합계액 ≥3억:과세

 

(2) 주택간주임대료: 법인세법·소득세법 및 부가가치세법 비교

구분 법인세법·소득세법 부가가치세법  
장부기장 추계 
적용대상자 개인:제한 없음 개인:제한 없음 해당 없음
법인:차입금 과다법인 법인:제한 없음 해당 없음
적용대상자산 개인:3주택 이상, 3억 초과시 개인:3주택이상, 3억 초과시  주택임대는 면세
법인:제한없음 법인:제한 없음 주택임대는 면세
임대용 부동산의 건설비 상당액 차감 차감하지 않음  해당 없음
임대사업에서 발생한 금융수익 차감 차감하지 않음 해당 없음

 

 

 

2. 주택의 임차보증금에 대한 간주임대료에 과세

2011년 1월 1일부터 거주자가 주택을 3개 이상 소유하고 보증금 등의 합계액이 3억을 초과하는 경우 그 초과 금액에 대한 간주임대료를 사업소득(부동산임대소득) 총수입금액에 산입하여 소득세를 과세하도록 하였다.

 

(1) 적용되는 주택의 범위

상시 주거용(사업을 위한 주거용인 경우 제외)으로 사용하는 주택과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 다음의 면적 이내의 토지를 말한다.

주택부수토지의 한계면적=Max(ⓐ,ⓑ)

ⓐ 건멸이 정착된 면적 ×5배(도시지역 밖의 토지는 10배)

ⓑ 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차장용으로 사용되는 면적 및 주민공동시설의 면적은 제외)

 

(2) 겸용주택의 구분

주택과 부가가치세가 과세되는 사업용건물이 함께 설치되어 있는 경우의 주택과 그에 부수되는 토지의 범위는 아래 ⓐ,ⓐ와 같다.

이 경우 주택과 그에 부수되는 토지를 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 각 임차인의 주택부분의 면적(사업을 위한 거주용 제외)과 사업용건물 부분의 면적을 계산하여 각각 적용한다.

ⓐ 주택부분의 면적이 사업용 건물부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 본다.

ⓑ 주택부분의 면적이 사업용 건물부분의 면적과 같거나 그 보다 작은 때에는 주택부분 외의 사업용 건물부분은 주택으로 보지 아니하며, 당해 주택에 부수되는 토지의 면적은 총 면적에서 주택부분의 면적이 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

 

(3) 주택수의 계산

ⓐ 본인과 배우자가 각각 소유하는 경우 합사여 주택수를 계산

ⓑ 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하고, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우 각각의 소유로 계산하도 귀속자가 있는 경우에는 그의 소유로 계산

ⓒ 다가구주택은 단독주택으로 간주하되 구분 등기된 경우 각각 1개의 주택으로 계산

ⓓ 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 해당 임차 또는 전세받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산한다.

 

 

3. 주택의 임대보증금 등에 대한 총수입금액 계산의 특례

① 일반적인 경우

    간주임대료 = (해당 과세기간의 보증금등 - 3억원)의 적수×60/100×정기예금이자율×1/365(윤년 366)

                    - 해당 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 금융수익의 합계액

② 소득금액을 추계신고·추계조사결정하는 경우

    간주임대료 = (해당 과세기간의 보증금등 - 3억)×60/100×정기예금이자율×1/365(윤년 366)

 

 

 

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