장기임대주택에 대한 세액감면(조특법 제97조)

 

장기임대주택에 대한 세액감면

 

Ⅰ. 요지

 

본 조는 무주택 서민에게 장기임대주택의 공급을 원활히 함으로써 주거생활의 안정을 위하여 규정된 것이다

 

임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 다음의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 해당 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함함)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 50％를 감면하며, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주한 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.

① 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

② 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택

 

장기임대주택에 대한 양도소득세 등을 면제받기 위하여는 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다

 

본 조의 규정에 의한 임대주택은 1세대 1주택 판정시 소유주택으로 보지 않으므로 1세대 1주택 이외의 임대주택을 소유하는 경우에는 소득세법상 1세대 1주택의 요건을 충족한 것으로 본다

 

 

Ⅱ. 장기임대주택에 대한 세액감면

 

1. 개요

본 조는 장기적으로 소형 임대주택건설을 촉진하여 무주택서민의 거주생활의 안정을 기하고자 규정한 것으로서, 대통령령이 정하는 거주자가 장기임대국민주택을 신축하여 장기간 임대 후 양도하는 분과 일정 부수토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 50％ 또는 100％를 감면하도록 하고 있다.

 

2. 대통령령으로 정하는 거주자

본 조의 규정에 의한 감면의 대상자인 대통령령으로 정하는 거주자의 범위에 대하여는 시행령 제97조 제1항에서 규정하고 있다.

거주자가 5호 이상의 임대주택을 신축하여 5년 이상 임대 후에 판매하는 경우에는 법 제97조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받을 수 있다. 그러나 거주자가 주택을 신축하여 판매하는 사업을 영위하는 경우 동 사업은 건설업에 해당하게 되고 분양수입금액은 동 거주자의 사업소득을 형성하게 되므로 동 사업소득에 대한 종합소득세가 부과되며 양도소득세는 부과되지 아니한다. 따라서 주택을 신축하여 판매하는 사업을 영위하는 개인이 임대주택을 양도하는 경우에는 본 조 규정의 적용여지가 없다〈소득 22601-2689, 1987. 9. 30〉. 부동산매매업자의 경우에도 동일하다

 

본 조의 적용대상인 거주자의 범위를 정함에 있어서 거주자가 임대를 주목적사업으로 하는 자에 한정하는가의 문제가 있다. 예를 들어 임대주택법에 의한 임대주택사업자 등에 한정할 것인가 하는 것인데, 법이나 시행령에서 거주자의 범위를 규정함에 있어서 이러한 사업의 범위에 관한 제한을 하고 있지 아니하므로 해당 거주자의 업종은 본 조의 양도소득세의 감면에 전혀 영향을 미치지 않는다고 보아야 할 것이다

 

3.적용대상 주택

 

법 제97조 제1항에서 국민주택의 범위는 동 주택에 부수된 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다

국민주택이란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사가 건설하는 전용면적 85㎡이하 주택과 민간건설업체가 국민주택기금을 지원받아 건설하는 60㎡ 이하 주택을 말한다.

 

추가적으로 위의 국민주택은 다음의 1에 해당하여야 한다.

① 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

② 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택

 

건설임대주택이 겸용주택에 해당하는 경우 주택의 범위 및 필요경비계산은 시행령 제97조 제2항에 의한다

 

 

4. 임대기간의 계산

 

본 조의 적용대상 요건 중의 하나로서 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도한 경우이어야 하는데, 임대기간의 계산에 대하여는 시행령 제97조 제5항에서 규정하고 있다.

시행령 제97조 제5항 제5호의 규정에 의하여 임차인이 변경되는 경우의 기존 임차인의 퇴거일과 다음 임차인의 입주일까지의 공백기간으로서 3월 이내의 기간은 주택임대기간에 산입된다(시행규칙 제44조).

 

 

5. 세액감면비율

본 규정에 의한 세액감면비율은 다음 임대주택의 경우에는 100％, 그 이외의 임대주택에 대하여는 50％를 적용한다.

① 임대주택법에 의한 건설임대주택으로 5년 이상 임대한 임대주택

② 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 주택(단, 취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한함)

③ 10년 이상 임대한 임대주택

 

 

임대주택법 제2조 (정의) 제2호 내지 제4호  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. (2008. 3. 21. 개정)       1. “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다. (2008. 3. 21. 개정)       2. “건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다. (2008. 3. 21. 개정)      가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 (2008. 3. 21. 개정)      나. 「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지            분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는            주택 (2008. 3. 21. 개정)     3. “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다. (2008. 3. 21. 개정)     3의 2. “장기전세주택”이란 국가, 지방자치단체, 「대한주택공사법」에 따른 대한주택공사(이하 “대한주택공사”라 한다) 또는            「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)가 임대할 목적으로 건설             또는 매입하는 주택으로서 20년의 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 임대주택을 말한다. (2009. 3. 25. 신설)     4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에       따라 설립된 임대주택조합을 말한다. (2009. 3. 25. 개정)     5. “임대주택조합”이란 주택을 임대하고자 하는 자가 임대주택을 건설하거나 매입하기 위하여 제7조에 따라 설립한 조합을       말한다. (2008. 3. 21. 개정)     6. “분양전환”이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다. (2008. 3. 21. 개정)     7. “부도등”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. (2008. 3. 21. 개정)     가. 임대사업자가 발행한 어음 및 수표를 기한까지 결제하지 못하여 어음교환소로부터 거래정지 처분을 받은 경우 (2008. 3. 21. 개정)     나. 대통령령으로 정하는 기간을 초과하여 「주택법」 제60조에 따른 국민주택기금 융자금에 대한 이자를 내지 아니한          경우 (2008. 3. 21. 개정)     다. 이와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 (2008. 3. 21. 개정)   8. “부도임대주택등”이란 부도등이 발생한 임대주택을 말한다. (2008. 3. 21. 개정)

 

 

Ⅲ. 1세대 1주택 판정시 임대주택의 소유주택에서의 배제

소득세법상 거주자가 1세대 1주택에 해당하는 토지 등을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 비과세한다. 이 때 1세대 1주택을 소유하고 있는 거주자가 법 제97조의 규정에 의한 임대주택을 추가로 소유하고 있는 경우에는 동 임대주택을 거주자의 소유로 보지 않음으로써 1세대 1주택의 비과세에 영향을 미치지 아니한다.

 

 

Ⅳ.주택임대신고 및 세액의 감면신청

거주자가 임대주택양도에 따른 양도소득세 등을 감면받고자 하는 경우에는 시행령 제97조 제3항 및 제4항의 규정에 따라서 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다(시행규칙 제61조 제1항 제62호, 제63호).

한편, 세액의 감면신청을 받은 납세지 관할 세무서장은 전자정부법 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기부 등본 또는 토지 및 건축물대장 등본을 확인하여야 한다(시행령 제97조 제6항).

 

Ⅴ. 양도소득세 감면의 종합한도

법 제97조의 규정에 의한 양도소득세 감면은 법 제133조의 양도소득세 감면의 종합한도 규정이 적용되지 않으므로 산출된 감면세액은 전액 감면된다.