주택신축판매업의 부가가치세 실무

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주택신축판매업의 부가가치세 실무

 

주택신축판매업은 건설업으로 부가가치세 납세의무를 진다. 다만, 국민주택(전용면적 85㎡ 이하)의 신축판매와 그 건설용역, 국민주택의 리모델링 건설용역에 대하여는 부가가치세를 면제한다(조특법106조 제1항 제4호, 조특령 106조 제4항).

 

 

1. 부가가치세 면세범위

 

(1) 국민주택판매

국민주택과 국민주택 건설용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면세한다. 이는 서민층의 주택복지 향상을 위하여 국민주택 그 자체뿐만 아니라 건설하는 용역까지 면세하는 방법으로 주택가격을 저렴하게 하고자 하는데 그 목적이 있다. 따라서 일몰제도를 적용받지 않는다.

국민주택이라 함은 "주택법"에 따른 국민주택 규모(기회재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다. 조특령 제106조 제4항의 별장, 콘도미니엄, 주말농장주택 등 임시주거주택은 포함하지 아니한다(조특통 66-0-1).

 

※주택법상 국민주택의 정의 국민주택이란 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도만으로 쓰이는 면적(주거전용면적)이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택("수도권정비계획법" 제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토해양부령으로 정한다(주택법 제2조 3호).

 

 

※주택의 구분 1. 다중주택    다음의 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다.    ⓐ 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것    ⓑ 독립된 주거의 형태가 아닐 것    ⓒ 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하일 것        건축법시행령 "별표1" 건축물의 용도분류에 의하면 주택은 "단독주택"과 공동주택"으로 분류되고 "단독주택"은 다시 단독주택,        "다중주택"(학생 또는 직장인등의 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다) 및 "공관"으로, "공동주택"은 아파트,        연립주택 및 다세대주택으로 각각 3분되고 있다.    다중주택의 경우 부가가치세가 면제되는 국미주택규모의 주택 해당 여부는 1동 전체의 전용면적을 기준으로 판단(서면3팀-1674,2007.6.7)   2. 국민주택의 정의(주택법 제2조 제3호)     "국민주택"이라 함은 제60조의 규정에 의한 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만     쓰이는 연면적 85제곱미터 이하인 주택("수도권정비계획법" 제2조 제1호의 규정에 의한 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면     지역은 1호 또는 1세대 당 주거전용면적이 100제곱미터 이하의 주택을 말한다)을 말한다.

 

 

(2) 국민주택과 함께 공급하는 부대설비 등

사업자가 국민주택규모 이하의 아파트를 신축하여 분양하면서 주택분양 계약시 피분양자의 신청에 따라 발코니 샤시 설치계약을 체결하고 주택공급과 함께 발코니 샤시를 공급하면서 그 대가를 주택분양가액에 포함하여 받지 아니하는 경우에는 국민주택공급과 별개의 공급으로서 부가가치세가 면제되지 아니하는 것이다(소비-159, 2004.2.12). 또한 국민주택에 해당하는 집단주택의 부대설비 및 복리시설을 주택공급과 별도로 공급하는 경우에는 부가가치세를 면제하지 아니하나 동 설비시설을 주택의 공급에 부수하여 공급하고 그 대가를 주택의 분양가격에 포함하여 받는 경우에는 동 부가기치세를 면제한다.

 

 

(3) 국민주택공급시 선택품목의 부가가치세 과세여부

국민주택 규모의 아파트를 신축하여 분양하는 사업자가 아파트 공급시 분양가액에 가구, 가전, 위생용품 등 선택품목을 포함시키지 아니하고 동 선택품목을 원하는 계약자에 대하여는 별도의 계약을 체결하여 공급하고 그 대가를 받는 경우에는 주택공급과는 별개의 공급으로서 부가가치세가 과세되는 것이다(서면3팀-1960, 2004.9.23). 이 경우 공급받는 자가 사업자가 아닌 경우에는 공급자의 주소, 성명, 주민등록번호를 기재하여 세금계산서를 교부하여야 한다(대법2008두3579, 2008.5.15). 다만, 분양계약시 분양가액에 포함시켜 공급하는 경우에는 국민주택에 부수되는 공급으로 부가가치세법 제32조 제1항 및 동법시행령 제79조의 2 제1항의 규정에 의하여 영수증을 교부할 수 있는 것이다.

 

 

(4) 국민주택건설용역

다음에 해당하는 국민주택건설용역에 대하여 부가가치세를 면제한다.

① 국민주택의 건설용역으로서 건설산업기본법, 전기공사업법·소방법·정보통신공사업법·주택법 및 오수·분뇨및축산폐수의처리에관한법률에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것. 또한, 원도급자 및 하도급자도 등록된자가 공급하는 경우에는 부가가치세를 면제한다. 즉, "건설산업기본법"·"전기공사업법"·"소방법"·"주택법" 및 "오수·분뇨및축산폐수의 처리에관한법률"에 의하여 등록을 한 자가 다른 사업자로부터 하도급 또는 재하도급을 받아 국민주택규모 이하의 주택건설용역의 일부를 제공하는 경우와 건축사법에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 국민주택규모 이하의 주택의 설계용역은 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 및 같은법시행령 제106조 제4항의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것이며, 부가가치세가 면제되는 국민주택건설용역을 공급하는 자가 국민주택건설에 소요되는 재화(자재)를 구입하는 경우에도 당해 재화(자재)를 공급하는 자에게 부가가치세법 제15조의 규정에 의하여 부가기치세를 거래징수당하는 것이며, 부가가치세가 면제되는 용역의 공급에 관련된 매입세액은 같은 법 제17조 제2항 제4호의 규정에 의하여 공제받을 수 없는 것이다(서면3팀-1849, 2005.10.25).

 

 

② 국민주택 설계용역으로서 건축사법 등에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것

국민주택의 설계용역으로서 "건축사법","전력기술관리법", "소방시설공사업법", "기술사법", 및 "엔지니어링 기술진흥법"에 따라 등록 또는 신고를 한 자가 공급하는 것은 부가가치세를 면제한다(조특령106④3). 국민주택 공사감리용역과 건축사법에 의하여 등록을 한 자에 해당하지 아니한 자가 제공하는 국민주택 설계용역은 조세특례제한법시행령 제106조 제4항 제3호의 규정에 의한 부가가치세가 면제되는 설계용역의 범위에 포함되지 아니하는 것이다(서삼46015-11107, 2003.7.11)

 

 

(5) 국민주택 리모델링용역

국민주택 리모데링요역이라 함은 주택법·도시및주거환경정비법 및 건축법에 의하여 리모델링하는 것으로서 다음에 해당하는 용역을 말하며, 당해 리모델링을 하기 전의 주택 규모가 주택법 규정에 의한 주택에 해당하는 경우(리모델링 후 당해 주택의 규모가 주택법에 의한 규모를 초과하는 경우로서 리모델링하기 전의 주택규모의 100분의 130을 초과하는 경우를 제외한다)에 한한다(조특령106⑤).

① 건설산업기본법·전기공사업법·소방법·정보통신공사업법·주택법 및 오수·분뇨및축산폐수의처리에관한법률에 의하여 등록을 한 자가

    공급하는 것

② 당해 리모델링에 사용되는 설계용역으로서 건축사법에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것

 

 

2. 토지와 건물을 함께 공급하는 경우 과세표준의 안분계산

국민주택규모 초과분을 신축분양 하는 주택신축판매업자가 주택을 분양하면서 분양계약서에 토지와 건물을 구분표시하고 부가가치세 별도를 명시한 경우 그 금액을 과세표준으로 한다. 다만, 토지가액과 건물가액의 구분표시가 없거나 구분이 불분명한 경우에는 감정가액, 기준시가, 장부가액, 취득원가 등의 순서로 안분계산 한다.

 

 

3. 매입세액의 안분계산

주택신축과 관련된 건설용역과 재화의 공급 등에 대한 매입세액은 실지귀속에 따라 과세관련 매입세액은 전액공제하고 면세관련 매입세액은 전액 불공제 한다. 다만, 그 귀속이 불분명한 경우로 당해 과세기간 중 과세사업과 면세사업의 공급가액이 없거나 그 어느 한 사업의 공급가액이 없는 경우로 건물을 신축 또는 취득하여 과세사업과 면세사업에 제공할 예정면적을 구분할 수 있는 경우에는 총사용면적에 대한 면세사업에 관련된 예정사용 면적비율에 해당하는 금액을 면세관련 매입세액으로 보아 불공제한다(부령61④).  한편, 주택건설촉진법의 규정에 의한 국민주택규모를 초과하는 아파트를 신축분양하는 사업자가 당해 아파트 분양을 위한 공고선전에 관련된 매입세액은 부가가치세법 제61조 제1항의 규정에 의하여 안분계산하나, 당해 아파트의 분양 등을 위하여 모델하우스를 설치한 경우 모델하우스 설치와 관련된 매입세액은 매출세액에서 공제된다(부가 46015-3998, 1999.9.30)

 

참고: 주택신축판매업자의 공통매입세액 안분계산

(1) 안분계산방법

겸영사업자의 매입세액은 그 실지귀속에 따라 공제 또는 불공제 한다. 다만, 그 실지귀속이 불분명한 경우에는 일정한 방식에 의하여 안분계산하게 된다. 우선 공통매입세액은 당해과세기간의 공급가액 비율로 안분ㄱ산 하는 것이나, 당해 과세기간의 공급가액이 없는 경우에는 예정사용면적비율에 따라 안분계산 한다.

① 공급가액이 있는 경우: 당해과세기간의 공급가액 비율

② 공급가액이 없는 경우: 예정사용면적 비율-->매입가액비율-->예정공급가액 비율 순

 

(2) 안분계산 사례

1) 건물관련 매입세액 = 건축공사비, 설계비, 감리비, 모델하우스 건립비용 등

    공제(불공제) = 건물관련 매입세액 × (국민주택초과(이하)분 예정분양면적/주택총예정분양면적)

 

2) 토지·건물 공통매입세액: 분양홍보비, 분양대행수수료, 시행대행수수료, 기장료 등

    ① 토지분 : 불공제

        공통매입세액 × (토지예정분양가액/총예정분양가액(토지+건물))

    ② 건물분 : 공제 또는 불공제

        공통매입세액 × (건물예정분양가액/총예정분양가액(토지+건물)) = ②

        ⓐ 국민주택 초과분 : 공제

            건물관련매입세액(②) × (국민주택초과분 예정분양면적/주택 총 예정분양면적)

        ⓑ 국민주택 분 : 불공제

            건물관련매입세액(②) × (국민주택 분 예정분양면적 / 주택 총 예정분양면적)

 

 

 

4. 세금계산서 및 영수증의 발급

건설업은 원칙적으로 세금계산서 발급대상이나 주거용건물 공급의 경우 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 주택건설사업자로 등록한 사업자가 국민주택규모초과 아파트를 직접 건설하여 일반에게 분양하는 경우에는 부가가치세법시행령 제79조의2 제1항 제7호 및 동법시행규칙 제25조의3 제3호의 규정에 의하여 영수증을 발급하는 것이나, 공급받는 자가 사업자등록증을 제시하고, 세금계산서의 발급을 요구하는 때에는 세금계산서를 발급하여야 하는 것이다(부가46015-323, 1997.2.13).

 

 

5. 일시적인 임대업 영위시 사업양도 해당여부

(1) 사실관계

본인은 2004년 7월 경에 토지를 구입한 후 나대지로 가지고 있다가 2007년도에 지상5층 상가를 신축 2007년 12월경에 준공필하고 2007년 6월에 사업자등록증을 업태는 부동산업, 건설, 종목은 건물시축판매업(토지보유 5년 미만), 일반건축공사, 임대로 교부받았으며, 건물 신축 후 1~5층 전층이 임대가 되어 있는 상태로 2008년 2월에 매각되었음. 건물에 대한 은행차입금과 입주한 임차인은 매수인에게 그대로 승계가 되면서 양도가 되었으며, 양수인은 부동산 임대업으로 사업자등록을 하였음. 이러한 경우 본인이 건물 신축한 후 양도한 것이 부동산 매매업에 해당되는지 및 포괄적인 양도·양수가 되지는 여부

 

(2) 회신

사업자가 사업장별로 당해 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우 부가가치세법 제6조 제6항에 규정한 사업의 양도에 해당하는 것이며, 건물을 신축하여 판매할 것을 사업목적으로 하는 사업자가 당해 신축건물에서 일시적으로 임대업을 영위하다가 당해 건물을 양도한 경우에는 이에  해당하지 아니하는 것이나, 귀 질의의 경우 당해 건물을 판매할 목적으로 건물을 신축하여 일시적으로 임대업을 영위한 것인지 여부는 거래사실을 종합하여 판단할 사항이다(서면3팀-291, 2008.2.5).

 

 

6. 환매조건부로 양도한 부동산의 환매가 새로운 거래인지 계약의 해제인지 여부

주택신축판매업자가 신축 중인 국민주택규모 초과 미분양주택을 환매조건부 매매계약에 따라 양도한 후 약정에 따라 계약체결일로부터 소유권이전 또는 잔금지급 후 6개월 이내에 환매하는 경우 당해 환매는 "부가가치세법" 제6조 제1항에 따른 재화의 공급에 해당하는 것이다(부가-50, 2010.1.13).