주택신축판매업 개요

 

안장순 세무회계사무소 (동안양세무서 앞 효성인텔리안 오피스텔 1층) 안장순세무회계사무소에서는 장부기장대리, 법인세신고대리,종합소득세신고대리, 양도소득세, 상속및증여세, 기업진단, 회계감사를 주업으로 하고 있습니다. 또한 신규 법인설립을 하는 경우 법인 설립 후 기장을 의뢰하시면 법인설립시 법무사비용을 지원하고, 사업자등록을 무료로 신청해 드리고 있습니다. 상기 업무와 관련하여 상담을 원하시면 저희 사무실을 방문하시거나 전화 주시면 친절히 상담해드리겠습니다. 상담전환:010-2654-7159

 

 

주택신축판매업 개요

 

1. 주택신축판매업의 의의

 

주택신축판매업이란 주택을 건설하여 판매하는 사업으로 건설업으로 본다. 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다.

 

① 주택신축판매업이라 함은 주택을 건설하여 판매하는 사업을 말한다.

 

② 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 10배(도시지역 안의 토지는 5배) 이내의 토지를 포함하는 것으로 한다.

 

③ 주택의 일부에 설치된 점포 등 다른 목적의 건물 또는 동일 지번(주거여건이 동일한 단지 내의 다른 지번을 포함한다)상에 설치된 다른

목적의 건물이 당해 건물과 같이 있는 경우에는 다른 목적의 건물 및 그에 부수되는 토지는 주택에서 제외하는 것으로 한다. 즉, 주택부분의 신축판매소득은 건설업으로 분류하고 다른 목적의 건물부분의 신축판매소득은 부동산매매업소득으로 분류한다.

 

다만, 다음에 해당하는 경우에는 그 전체를 주택으로 본다.

 1. 주택과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적의 100분의 10이하인 경우

 2. 주택에 부수되어있는 다른목적의 건물과 주택을 하나의 매매단위로 매매하는 경우로서 다른목적의 건물면적이 주택면적보다 작은 경우

    주택과 다른 목적의 건물을 신축하여 판매하는 경우에는 각각 이를 구분하여 기장하고, 이에 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 안분

    계산한다.

 

④ 1동의 주택을 신축하여 판매하는 경우

 

⑤ 건설업자에게 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하는 경우(소기통19-5)

주택을 건설업자에게 도급을 주어 신축판매 하는 경우 건설으로 본다는 의미는 소득세법상 사업소득으로 과세하는 의미로 해석하여야 하고(국심2005서1932, 2005.10.10), 조세특례제한법상 업종의 구분은 이 법에서 특별히 규정하고 있지 않는 한 한국표준산업분류에 의하는 것이므로 한국표준산업분류에서는 직접 건설활동을 수행하지 않는 경우에는 건설업이 아닌 부동산분양공급업(부동산매매업)으로 보고 있다. 따라서 이 경우 중소기업특별세액감면, 결손금소급공제 등 중소기업에 대한 세제지원을 받을 수 없음을 주의해야 한다. 그로므로 주택신축판매업에 대하여 종합소득세를 추계신고하고 중소기업특별세액감면을 받는 경우 최소한 직접 시설공사를 한 입증자료 등을 갖추어 놓아야 감면세액을 추징 받지 않게 된다.

 

⑥ 종전부터 소유하던 자기의 토지 위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 영 제32조 제2항의 규정에 의한 면적을 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다.

 

⑦ 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공 정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다.

 

⑧ 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다.

 

※ 상속받은 건물을 주택으로 증개축하여 판매하는 경우 업종구분

근린생활시설과 주택이 함께 있는 건물을 상속받아 그 건물 전체를 다세대주택으로 증·개축하여 판매함으로써 발생하는 소득은 소득세법 제19조 제1항 제12호의 규정에 따른 부동산매매업에서 발생하는 소득에 해당하는 것이다(서일-189, 2008.2.5)

 

 

2. 미분양주택을 임대 후 양도하는 경우 소득구분

주택을 신축하여 판매하기 위하여 완성한 주택이 미분양 되어 임대하다가 판매하는 경우 소득구분에 논란이 있다. 이에 대하여 판례에서는 부동산의 취득 및 양도 목적과 이용실태, 거래의 규모, 계속성, 반복성 등 제반사항을 종합하여 사회통념에 따라 사실판단 하여야 한다고 보고 있다.

 

① 판매를 목적으로 주택을 신축하여 판매(동 주택이 판매되지 아니하여 그 전부 또는 일부를 일시에 임대하다가 판매하는 경우를 포함)하는 경우에는 "소득세법" 제19조 제1항 제6호의 규정에 의하여 건설업으로 보아 사업소득에 해당하는 것이며, 임대목적으로 이를 신축하여 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 같은 법 제88조 제1항의 규정에 의한 양도소득에 해당하는 것으로 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 그 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경우, 이용실태,거래규모, 빈도,계속성, 반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실 판단할 사항이다(재산-1508, 2009.7.22)

 

② 주택을 신축하여 판매하는 경우에는 사업소득에 해당하는 것이나, 조세특례제한법 제97조의 규정에 의한 장기임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 사업소득에 해당하지 아니하는 것이다(서면1팀-596, 2008.4.20)

 

③ 부동산매매업 등으로 사업자등록을 한 자가 건물을 신축한 후 일시적으로 임대하다가 이를 타인에게 양도하였다 하더라도 그 양도가 부동산매매업자로서의 사업활동의 일환으로 이루어진 경우에는 부가기치세법상 비과세 대상인 사업의 양도에 해당되지 아니하고, 그 신축 건물의 임대 사실이 부동산매매업으로서의 사업성에는 아무런 영향을 미치지 않는다고 할 것이다(대법인 2000.10.24. 선고 99두7609).

 

④ 청구인이 쟁점주택을 분야하고 그 대금으로 건축비를 지급하는 조건으로 약정한 점, 청구인이 취·등록세가 감면되는 임대사업자가 아닌 주택신축판매업으로 사업자등록하여 쟁점주택의 신축판매 목적을 대외적으로 표방한 점, 건물준공 후 6개월이 경과하여도 쟁점주택의 분양이 지연됨에 따라 부득이하게 임대로 전환한 것으로 보이는 점, 쟁점주택을 차임 없이 임차보증금만 있는 형태로 임대한 점 등을 감안할 때 쟁점주택의 신축동기가 판매를 위한 것으로 보이고, 쟁점주택의 구조 역시 5세대가 독립적으로 거수할 수 있도록 다세대주택으로 신축된 것으로 보아 청구인이 임대목적으로 신축하였다기 보다는 판매를 목적으로 신축하였다고 보여지므로 쟁점주택의 신축양도가 주택신축판매업에 해당하는 거승로 보는 것이 타당하다고 판단된다(조심2009서1582, 2009.7.22).

 

<소득구분 기준> 

소득구분	취득목적	임대기간	사업자등록	자산종류	양도빈도
주택신축판매업	판매	일시적	매매업	재고자산	계속·반복
양도소득	임대	장기적	임대업	사업용자산	일시적