부동산매매업과 주택신축판매업 및 양도소득의 구분

 

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1. 부동산매매업·주택신축판매업과 양도소득 구분의 실익

 

①부가가치세 과세대상 여부

부동산매매업 및 주택신축판매업(국민주택규모 초과)의 경우 건물공급에 대하여는 사업성이 인정되어 부가가치세가 과세되나 양도소득의 경우에는 사업성이 없으므로 부가가치세가 과세되지 않는다.

 

②세액계산 방법의 차이

부동산매매업과 주택신축판매업은 사업소득에 해당되어 소득세법상 사업소득의 계산방법 및 법인세법상 각 사업연도소득 계산방법에 따라 세액을 계산하게 되나 양도소득은 양도소득 계산방법에 따라 세액을 계산하게 된다. 다만, 개인이 부동산매매업을 영위하는 경우에는 예정신고시에 양도소득 계산방법을 준용하여 세액을 계산하도록 하고 있다.

 

③신고납부 방법의 차이

개인사업자의 부동산매매업과 양도소득은 예정신고의무가 있으나 주택신축판매업은 예정신고 의무가 없다. 또한 부동산매매업은 예정신고 후 반드시 확정신고 의무를 이행하여야 하나 양도소득은 예정신고를 하면 과세기간 중 2회 이상 양도소득이 발생하지 않는 경우 확정신고 의무가 없다.

 

소득구분	사업자여부	부가가치세	4대보험	예정신고	세금계산서
부동산매매업	○	○(×)	○	○	○
양도소득	×	×	×	○	×

 

 

 

2. 소득구분 방법

(1) 부동산매매업이란

①부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타건축물을 자영건설하여 분양 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부도산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우를 말한다.

부동산매매업은 부가가치세법상 재화의 공급으로 보아 부가가치세가 과세(건물 공급분, 토지는 면세)된다.

또한, 부동산매매업이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다(소령34).

 

부동산매매업이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다(소령34).  부동산매매업의 범위는 다음과 같다(소기통 19-7).

ⓐ부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

ⓑ자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

ⓒ토지를 개발하여 주택지·공업단지·상가·묘지 등으로 분할 판매하는 경우

 

부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지·분합·조성·변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.

 

 

2) 주택신축판매업이란

주택을 건설하여 판매하는 사업으로 건설업으로 본다.

 

건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다.

①1동의 주택을 신축하여 판매하는 경우

②건설업자에게 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하는 경우

③종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의면적이 주택이 정착된 면적의 5배를 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 안니한다.

④시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다.

⑤신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다.

 

주택신축판매업은 건설업으로 부가가치세 및 소득세의 납세의무를 진다. 다만, 국민주택(전용면적 85평방미터 이하)을 신축하여 판매하는 경우에는 부가가치세가 면제된다.

 

 

3) 양도소득이란

개인이 비사업자로서 판매목적이 없이 일시적·비반복적으로 부동산을 양도함으로 인하여 발생하는 소득을 말한다. 부동산의 양도가 양도소득 또는 사업소득에 해당되는지의 여부는 그 규모·횟수·태양·상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단 할 사항이다(재산 46014-28, 2002.1.31)

 

 

 

3. 소득구분착오와 과소신고가산세

양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 사업소득에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서는 사전·사후적인 요소를 감안하여야 하므로 부동산을 양도하는 행위가 종합소득세 과세대상인지 아니면 양도소득세의 과세대상인 양도인지 여부를 세법지식이 부족한 납세자 입장에서 판단하기 어려운 측면이 있다 할 것이고 양도소득세와 종합소득세는 소득세로서 소득의 분류가 다른 것에 불과하며, 납세자가 부동산 등을 양도한 때 양도소득세를 신고·납부하는 것이 일반적인 점 등을 고려하면 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세 과세대상으로 착오를 일으켜 양도소득세를 신고한 이 건에 대하여 신고하지 않았다는 이유로 신고불성실가산세를 부과하는 것은 부당하다고 판단된다(국심2004서4107, 2005.6.27).

 

 

 

 

4. 관련 사례

①상속받은 건물을 증·개축하여 판매하는 경우 소득구분

근린생활시설과 주택이 함께 있는 건물을 상속받아 그 건물전체를 다세대주택으로 증·개축하여 판매함으로써 발생하는 소득은 소득세법 제19조 제1항 제12호의 규정에 따른 부동산매매업에서 발생하는 소득에 해당한다(서면1팀-189, 2008.02.06).

 

② 주택신축판매업 공동해지시 소득구분

주택을 완공하기 전부터 주택신축판매업을 공동으로 영위하던 거주자가 당해 주택을 완공하기 전부터 당해 공동사업의 구성원이었던 자로부터 지분을 인수받아 당해 공동사업 해지 후 단독사업자로서 당해 주택을 판매함으로써 발생하는 소득은 소득세법 시행령 제32조의 규정에 따른 주택신축판매업에 해당하는 것이다(서면1팀-154, 2008.01.31).

 

③상기 신축분양 목적 토지 취득 후 나대지 상태로 매매시 소득구분

부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적 없이 부동산을 양도하는 경우에는 같은 법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이다.

 

④ 신축주택의 임대 후 판매시 소득구분

판매를 목적으로 다세대주택을 신축하여 판매(동 주택이 판매되지 아니하여 그 전부 또는 일부를 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우를 포함)하는 경우에는 "소득세법 제19조 제1항 제6호의 규정에 의하여 건설업으로 보아 사업소득에 해당하는 것이며, 임대목적으로 이를 신축하여 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 같은법 제88조 제1항의 규정에 의한 양도소득에 해당하는 것이며, 귀 질의의 경우가 사업소득에 해다하는지 또는 양도소득에 해당하는지의 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등의 사실을 고려하여 판단할 사항이다(서면5팀-2461, 2007.09.04).